A principal informação para quem busca por imóveis rentáveis pode parecer contra intuitiva de início: os imóveis com menor valor de mercado e preço mais baixo de aluguel tendem a andar junto da maior rentabilidade oferecida ao investidor.
De acordo com um estudo interno do QuintoAndar, a maior plataforma imobiliária do país, são justamente as casas e apartamentos com menor área e valor de venda mais baixo os que oferecem um maior retorno proporcional ao investimento feito pelo proprietário.
Isso ocorre, de maneira geral, porque, embora o preço de venda seja mais baixo diante da pequena metragem, a percepção de valor para quem aluga não cai tanto como o aporte necessário para adquirir o imóvel.
Assim, proporcionalmente, o ganho mensal com o aluguel de propriedade pequenas, como studios e apartamentos de 1 dormitório, tende a ser maior do que o de apartamentos maiores ou casas.
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- Imóveis mais rentáveis para alugar ficam na faixa dos R$ 200 mil
- Mais do que o preço ou a área, sua estratégia de locação é determinante para ter imóveis rentáveis
- Conte com uma plataforma que potencializa os imóveis rentáveis
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Imóveis mais rentáveis para alugar ficam na faixa dos R$ 200 mil
O levantamento feito pelo QuintoAndar considera um total de 478 imóveis anunciados na plataforma, cujo potencial de rentabilidade do aluguel é igual ou superior a 0,5% ao mês, nas cidades de São Paulo, do Rio de Janeiro e de Belo Horizonte.
Este percentual considera apenas o rendimento com aluguel, sem levar em conta a valorização do próprio imóvel.
Como 0,5% ao mês equivale a 6,17% ao ano, é certo dizer que trata-se de um imóvel mais rentável, com lucratividade acima da média. Segundo o Relatório de compra e venda QuintoAndar do 3º trimestre de 2022, o ganho médio com aluguel dos imóveis em São Paulo (SP) locados na plataforma é de 5,27% ao ano.
Para determinar a rentabilidade em potencial, a plataforma levou em consideração o valor de aluguel estimado pela calculadora QuintoAndar, sistema que determina o preço com base em outros imóveis negociados com as mesmas características e em regiões similares.
Segundo o estudo, os apartamentos com rentabilidade igual ou superior a 0,5% ao mês possuem as seguintes características:
- Preço médio: R$ 262.331
- Valor médio do aluguel: R$ 1.427
- Área média: 59 m²
- Média de dormitórios: 1.964
- Preço médio de venda por área: R$ 5.097/m²
Como é possível perceber, o imóvel médio com rentabilidade acima da média está numa faixa de preço e metragem baixa se comparada com um apartamento tradicional numa grande capital, por exemplo.
Quando restringimos ainda mais a rentabilidade desejada, contudo, a preferência por imóveis baratos fica mais bem definida.
Observe os resultados para os imóveis com rentabilidade potencial a partir de 0,6% ao mês (70 propriedades no total):
- Preço médio: R$ 208.643
- Valor médio do aluguel: R$ 1.356
- Área média: 60 m²
- Média de dormitórios: 1.943
- Preço médio de venda por área: R$ 4.137/m²
Ao analisar os dados, é possível identificar que, com o aumento da faixa de rentabilidade exigida, o preço médio e o valor do aluguel do imóvel caem de maneira considerável.
Agora, observe o que acontece quando são levados em conta apenas as 15 propriedades com maior potencial de rentabilidade – ou seja, os imóveis mais rentáveis –, com aluguel mensal estimado em 0,7% do preço ou mais:
- Preço médio: R$ 175.667
- Valor médio do aluguel: R$ 1.318
- Área média: 42 m²
- Média de dormitórios: 1.667
- Preço médio de venda por área: R$ 4.421/m²
Perceba que, embora o preço médio e o valor do aluguel siga caindo, agora há uma redução drástica também na área média do imóvel (42 m², metragem de studio ou apartamento de 1 dormitório) e no número de quartos disponíveis.
Além disso, o preço médio de venda por m² é um pouco maior, o que reflete a tendência de que apartamentos menores, embora tenham preço absolutos mais baixos, sejam mais valorizados proporcionalmente.
Os dados do levantamento confirmam uma tendência já identificada por outros estudos tradicionais do QuintoAndar. O próprio Relatório de compra e venda já citado, por exemplo, aponta que imóveis com apenas um quarto trouxeram rentabilidade média de 5,8% ao ano no terceiro trimestre de 2022, contra 5,27% para a média geral.
Por outro lado, o Índice de Aluguel QuintoAndar de outubro de 2022 aponta que, em São Paulo, os imóveis com 1 quarto possuem um valor de aluguel por área praticamente 50% superior aos imóveis com dois quartos:
Fonte: Índice de aluguel QuintoAndar de outubro/2022
Leia também: Conheça qual é o tipo de imóvel que aluga rápido de acordo com levantamento feito pelo QuintoAndar
Mais do que o preço ou a área, sua estratégia de locação é determinante para ter imóveis rentáveis
Esse ganho superior dos imóveis pequenos está atrelado às diferentes percepções de valor para a compra e para o aluguel das propriedades.
Enquanto na compra de um imóvel o preço por m² é um fator crucial a ser considerado, já que esse é um ativo que vai compor a carteira do investidor, o inquilino olha muito mais para a funcionalidade de acordo com sua rotina e o preço que cabe no bolso.
Assim, é possível que um inquilino pague, por um imóvel com metade da metragem de uma outra opção, um valor bem próximo ao aluguel integral.
Por outro lado, imóveis menores tendem a ter mais rotatividade, ou seja, uma troca mais constante de inquilinos, o que implica em períodos picotados de vacância. Isso sem falar nos receios relacionados à saturação do mercado de studios em São Paulo, por exemplo.
Diante desse cenário, apesar das diferenças de rentabilidade, não é possível cravar que um tipo de propriedade residencial seja melhor do que outra.
Além disso, mais do que o tipo de imóvel, a estratégia usada para explorá-lo financeiramente pode ser fundamental para torná-lo mais rentável.
Nesse sentido, são atitudes fundamentais para conseguir um bom retorno enquanto investidor:
- Evitar ao máximo a vacância;
- Precificar bem;
- Precaver-se de riscos, como a inadimplência.
Conte com uma plataforma que potencializa os imóveis rentáveis
Sendo parceiro do QuintoAndar, você consegue abordar todos esses pontos de maneira simples e prática.
Em primeiro lugar, a plataforma conta com a maior exposição da América Latina, permitindo que milhares de potenciais interessados acessem o anúncio do seu imóvel. Além disso, o processo de locação é rápido, transparente e sem burocracias. Tudo isso ajuda a reduzir o tempo em que o imóvel fica vazio e o investidor perde dinheiro.
Por outro lado, o investidor parceiro consegue usar ferramentas do QuintoAndar para precificar o imóvel da melhor maneira, de modo a conseguir um bom negócio e não perder oportunidades.
Por fim, a análise do perfil do inquilino é tão certeira e detalhada que, além de ter pouquíssimos problemas de inadimplência, o QuintoAndar garante aos investidores parceiros o pagamento do aluguel, mesmo que o inquilino não honre suas obrigações.
