Os desafios impostos pela pressão da inflação – e os juros altos para contê-la – enfim parecem ter impactado com força o mercado de compra e venda de casas e apartamentos.
A tendência para os imóveis em 2023 é de um cenário desafiador, mas com oportunidades no aluguel e possibilidade de melhora.
Neste texto, explicamos melhor o cenário e as perspectivas para quem investe em imóveis em busca de renda e valorização.
Os dados são do Relatório de Compra e Venda (1º trimestre) e do Índice QuintoAndar (março), ambos estudos feitos pela maior plataforma de moradia do país, com base em seus mais de 12 mil contratos fechados mensalmente.
Navegue pelo conteúdo:
- Compra e venda: a tendência para quem quer negociar um imóvel em 2023
- Por que os juros estão dificultando a tendência natural de valorização dos imóveis?
- Com financiamentos mais difíceis, tendência é a de que aluguel se valorize
- Tendências de melhora para o mercado de imóveis em 2023
- Panorama desafiador exige estratégia para fazer bons negócios
Compra e venda: a tendência para quem quer negociar um imóvel em 2023
O Relatório de Compra e Venda do 1º trimestre indica uma importante inversão do comportamento do preço dos imóveis vendidos.
Após um ano de alta em 2022, importantes capitais, como Rio de Janeiro e Belo Horizonte, já apresentam quadro de estagnação e queda dos valores negociados.
Na capital fluminense, os preços praticados por m² voltaram aos níveis do início de 2022, caindo 6,67% neste ano. Já na maior cidade mineira, a queda foi de 6,4% e praticamente unânime entre as regiões. A baixa é a segunda consecutiva para as duas cidades.
A avaliação dos especialistas do QuintoAndar é a de que, junto a um cenário externo que caminha para a recessão e um cenário interno ainda incerto, os juros altos são o principal fator que deve fazer de 2023 um ano desafiador para o mercado.
Por que os juros estão dificultando a tendência natural de valorização dos imóveis?
No relatório do último trimestre de 2022, inclusive, os especialistas do QuintoAndar projetaram que os juros começariam a fazer mais efeito sobre o mercado em 2023.
O argumento era o de que, até aquele momento, os bancos estavam segurando parte do repasse para cobrir o custo básico de captação de recursos do país, que em pouco tempo escalou de 2% para 13,75% ao ano.
O efeito vai em linha com o visto na economia como um todo: em março, a inflação medida pelo IPCA ficou abaixo do esperado, mostrando o efeito negativo dos juros sobre a demanda, o que freia os preços, mas também o desempenho econômico.
Bem, mas por que os juros afetam tanto a valorização dos imóveis? De maneira simplista, por conta de dois efeitos:
- Eles aumentam o custo dos financiamentos imobiliários, o que diminui o valor que o comprador está disposto a pagar e pressiona a demanda para baixo;
- Eles freiam a economia, o que reduz a disponibilidade de renda da população.
Nesse cenário, os preços precisam se ajustar à nova demanda para que não sobrem imóveis no mercado, o que acaba reduzindo os preços praticados.
Leia mais: Como a Selic afeta o mercado imobiliário
O contexto, contudo, pode beneficiar uma outra modalidade de investimento em imóveis: os aluguéis.
Com financiamentos mais difíceis, tendência é a de que aluguel se valorize
Se a moradia fosse uma mercadoria, seria possível dizer que sua demanda é praticamente invariável. Afinal, todo mundo precisa de um lugar para morar.
O que muda conforme o cenário é a maneira pela qual essa necessidade será satisfeita.
Com a compra de imóveis dificultada, é natural que a demanda pelo aluguel para moradia volte a crescer ao menos por um tempo, o que aumenta os preços que a população está disposta a pagar, salvo em caso de uma deterioração grave da economia.
O último Índice QuintoAndar, por exemplo, registra que o preço do m² do aluguel em São Paulo já subiu 5,85% apenas nos três primeiros meses de 2023. No Rio, a alta é de 4,65%.
Tendências de melhora para o mercado de imóveis em 2023
Apesar do cenário desafiador, dois gatilhos podem mudar as perspectivas do mercado imobiliário neste ano.
O primeiro é o início do ciclo de queda dos juros por parte do Banco Central. No momento, a autoridade monetária do país está pressionada pelo governo e parte da sociedade, que exigem uma diminuição da taxa Selic para que a economia não seja sufocada.
O BC, no entanto, bate o pé e espera sinais de que a inflação esteja controlada para recuar. Em março, o primeiro desses sinais foi dado, com o IPCA vindo abaixo do esperado.
O segundo gatilho é o redesenho do programa Minha Casa Minha Vida, que deve tornar mais fácil a aquisição de imóveis, especialmente para famílias de baixa renda, por meio de subsídios aos juros e condições diferenciadas de financiamento.
Panorama desafiador exige estratégia para fazer bons negócios
Em um contexto pouco favorável, é fundamental que o investidor de imóveis atente-se a uma série de fatores para extrair a melhor rentabilidade do seu bem.
Anunciá-lo, seja para compra ou para venda, em uma plataforma com alta exposição e fotos de qualidade profissional como o QuintoAndar, é essencial para aumentar a demanda e melhorar a percepção de valor.
Além disso, precificar corretamente o imóvel, com dados atualizados de mercado e uma base robusta oferecidos pelo QuintoAndar, coloca o investidor à frente no momento de negociar, evitando que perca dinheiro por super ou subvalorizar sua propriedade.
Isso sem contar com o acompanhamento oferecido aos investidores parceiros da plataforma, que têm a orientação de especialistas para ajudar a rentabilizar seu imóvel sem dores de cabeça ou burocracia e com as garantias dadas em caso de inadimplência ou avarias.
