É possível que você queira fazer uma obra no local em que mora. Afinal, com o passar do tempo, os imóveis vão apresentando problemas ou oportunidades de melhorias e mais conforto, ou apenas precisem de uma atualização na decoração. 

Qualquer que seja o caso, sabia que é necessário ter um alvará para reforma de apartamento ou casa?

Muita gente não sabe dessa necessidade e somente faz as modificações. No entanto, isso pode gerar riscos para a construção e os imóveis ao redor. Por isso, as normas e regulamentações existentes especificam a necessidade de obter uma autorização da prefeitura.

Confira o que você vai ler por aqui:

O que é alvará de reforma?

O alvará de reforma é uma autorização da prefeitura que legaliza uma obra em determinado imóvel residencial ou comercial. Ele costuma ser exigido e emitido em alterações maiores, que vão além de uma pintura, troca de piso, melhoria no acabamento, instalação de equipamentos ou modificação de torneiras, por exemplo.

Esse documento também é chamado de licença de reforma. De modo geral, ele é necessário quando há alterações na estrutura. No entanto, pode ter ou não modificações no uso do imóvel. 

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O alvará para reforma é sempre necessário?

Depende. O alvará para reforma é necessário quando há modificação na compartimentação vertical (espécie de segurança contra incêndios), aumento ou diminuição da área edificada e/ou alteração de volumetria e estrutura. Portanto, mudanças simples não exigem esse documento.

Quais são as normas e as regulamentações para realizar uma reforma legalizada?

As normas e as regulamentações para realizar uma reforma legalizada referem-se à necessidade de ampliação do imóvel ou modificação da estrutura. Nesses casos, é necessário emitir uma Anotação de Responsabilidade Técnica (ART).

Esse é um documento que formaliza o contrato entre cliente e profissional, e garante que a reforma está legalizada. Isso porque traz dados de obra, serviço, responsável técnico, identificação que será desenvolvida e data de início e previsão de término.

Além disso, podem ser exigidas questões específicas, que variam conforme a obra e/ou o município. Por exemplo, alvará dos bombeiros.

Tudo isso é necessário, porque a solicitação é feita à prefeitura. Nesse momento, é preciso apresentar o projeto, que será analisado pela equipe técnica e emitirá o alvará para reforma.

Quais obras precisam de alvará?

As obras que precisam de alvará são mais complexas e costumam alterar o tamanho ou a estrutura da casa. Assim, esse documento é emitido para edificações novas, demolição e reformas estruturais. Portanto, há isenção quando não há modificação da área construída nem mudanças estruturais.

Nesse sentido, alguns exemplos de obras em apartamentos e casas que precisam de alvará são:

  • Troca e manutenção de telhado ou cobertura;
  • Pintura com picotamento de parede;
  • Instalações para gás, elétricas, hidrossanitárias, de ar-condicionado (quando não houver local previsto no projeto original), de equipamentos de combate e prevenção a incêndio;
  • Pintura de prédios;
  • Automação;
  • Colocação e troca de esquadrias;
  • Retirada e/ou construção de paredes de vedação;
  • Deslocamento e/ou fechamento de vãos de janelas e portas;
  • Impermeabilização;
  • Colocação e substituição de revestimentos de porcelanato, cerâmicos e outros.

Tiziano Filizola, arquiteto do Reforma Sem Stress e Conselheiro do IAB/RS, pontua: “Independentemente do nível de intervenção que será realizado, é aconselhável que se faça uma consulta com um profissional técnico habilitado para avaliação da complexidade da reforma — e encaminhar ou não ao escritório de licenciamento do município as documentações necessárias”.

Como obter a autorização da prefeitura para a reforma?

A autorização da prefeitura para a reforma é obtida encaminhando o projeto para análise do órgão municipal. Junto a ele, deve ser entregue a documentação dos proprietários e do imóvel, conforme as regras do município.

Assim que a aprovação for recebida por meio de um visto, é possível requerer o alvará de reforma. Nesse momento, é preciso ter o ART, se o contratado for um engenheiro, ou o Registro de Responsabilidade Técnica (RTT), quando o profissional for um arquiteto.

Com essa parte finalizada, os agentes públicos verificarão as informações e, então, visitarão o local da obra. Caso o projeto esteja em conformidade, a autorização para reforma é concedida.

Como conseguir alvará de reforma?

Para conseguir alvará de reforma, é preciso contratar um engenheiro, arquiteto ou empresa especializada para fazer as modificações. Assim, os profissionais conseguirão verificar se existe algum risco na obra para a estrutura da edificação.

Além disso, eles são tecnicamente responsáveis pelas alterações e podem sofrer ações cíveis e criminais, em caso de ilegalidades e irregularidades.

A partir disso, é preciso fazer o projeto de reforma para valorizar o imóvel e enviá-lo à prefeitura. Assim, as etapas acima serão realizadas até que você obtenha a autorização da prefeitura.

Além disso, assim que a reforma for finalizada, será necessário solicitar a ligação definitiva de água e esgoto e emitir o Habite-se — documento que assegura que o imóvel é seguro para moradia.

Ainda deve ser exigida a Certidão Negativa de Débito (CND) no INSS. Em casos específicos, é necessário obter a averbação, com a certidão do registro de propriedade e a escritura de imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.

Tiziano Filizola

Arquiteto do Reforma Sem Stress e Conselheiro do IAB/RS

“Importante lembrar que qualquer licença expedida pela prefeitura nunca é fornecida para o demandante da reforma, mas sim para um arquiteto ou engenheiro responsável pelo serviço. Antecipe-se com a matrícula do imóvel atualizada, pois ela será solicitada como um dos documentos pela prefeitura, além dos documentos técnicos produzidos pelo profissional contratado, que indicam as intervenções que serão realizadas.“

Quais são os prazos e os custos envolvidos na obtenção do alvará de reforma?

Os prazos e os custos envolvidos na obtenção do alvará de reforma dependem do município. Em média, a emissão é feita em cerca de 90 dias. Isso porque é necessário fazer a avaliação do projeto. Já os custos variam conforme a metragem quadrada da edificação.

Por exemplo, em São Paulo, a fórmula usada é: 0,015 UFM por m² ou fração da área alvo da reforma + 0,03 UFM por m² ou fração da área aumentada + taxas bancária e de expediente. Porém, isso varia conforme o município. Portanto, o ideal é verificar diretamente com a prefeitura.

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