A compra de imóveis para investimento, visando tanto o ganho de capital como a geração de renda por meio de aluguéis, sempre foi popular entre os brasileiros, especialmente aqueles que viveram a época da hiperinflação.

Nos últimos tempos, contudo, um outro representante do mercado imobiliário, os FIIs, vem conquistando o coração dos investidores. Nos últimos três anos, o número de detentores de cotas de fundos imobiliários cresceu 660% e ultrapassou 1,5 milhão de pessoas.

Apesar de ambas serem baseadas em imóveis, estamos falando de duas modalidades bem diferentes de investimento. Saiba mais sobre cada uma a seguir antes de tomar uma decisão!

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Como funcionam os fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários (FIIs) são produtos que permitem que investidores reúnam recursos para aplicar, geralmente, em grandes empreendimentos imobiliários, como prédios corporativos, galpões logísticos e shopping centers.

O investidor pode comprar cotas desses fundos na Bolsa de Valores, tornando-se, assim, dono de um pedacinho das propriedades nele contidas.

Na modalidade mais tradicional, os “fundos de tijolos”, o fundo é dono dessas propriedades e obtém renda por meio da cobrança de aluguéis. As cotas também podem se valorizar ou desvalorizar conforme as flutuações de mercado.

Mas qual a melhor maneira de investir no mercado imobiliário: a compra direta de casas, apartamentos, terrenos e espaços comerciais, por exemplo, ou o investimento em FIIs?

Abaixo, explicamos melhor as particularidades de cada uma delas para que você tome a melhor decisão, de acordo com seu perfil e objetivos.

Valorização do patrimônio

Se você tem o objetivo de ver seu patrimônio aumentando de maneira constante, talvez a compra direta de imóveis seja a mais recomendada.

Embora tenha períodos de maior ou menor valorização, os imóveis sempre tendem a se valorizar, preservando o poder de compra do patrimônio ao menos da inflação.

Entre 2009 e 2019, por exemplo, as propriedades subiram 145%, sem considerar a rentabilidade dos aluguéis. De 2019 para cá, a média da alta foi de 33,5%, segundo dados da Abrainc.

Já o Ifix, principal índice que mede a valorização dos fundos imobiliários, subiu apenas 6,17% nos últimos três anos, de acordo com o Google Finance.

Outra questão é que os fundos imobiliários são negociados em bolsa e, portanto, estão sujeitos à alta volatilidade do mercado financeiro. Assim, pode perder valor em determinados períodos de tempo, especialmente nos que estamos vivendo agora, de juros e inflação nas alturas.

Em 2022, ficou praticamente no zero a zero, com queda de 0,13%, perdendo para a Selic e para o IPCA.

Leia também: Valorização de imóvel: o que define e como calcular

Valor exigido e diversificação

A compra de um imóvel próprio exige um investimento de grande porte, geralmente na casa de centenas de milhares ou até mesmo de milhões de reais.

Além de restringir o público capaz de dispor dessas quantias para investimentos, a compra direta de imóveis exige uma concentração de recursos em poucos ativos, o que amplia diversos riscos de mercado.

Como as cotas de FIIs custam cerca de centenas de reais, o acesso é muito mais fácil e o investidor consegue comprar várias cotas de diversos fundos, estando mais protegido em caso de problemas pontuais com algum imóvel.

Gestão, remuneração e poder de decisão

Enquanto um comprador de imóveis precisa lidar com uma série de aspectos ligados ao imóvel, desde os burocráticos até os mais práticos, como a necessidade de reformas, o investidor de fundos imobiliários não tem esse trabalho, já que tudo compete à equipe de gestão do FII.

Embora isso seja vantajoso no que diz respeito à praticidade, o investidor de FIIs paga um preço alto por isso: além das taxas de administração que comem sua rentabilidade, ele abre mão de todo o poder de decisão a respeito do que fazer com seu próprio patrimônio.

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Dependência do mercado

Além de as cotas dos fundos imobiliários oscilarem diante de variáveis como juros, inflação e expectativas dos investidores, os rendimentos dos aluguéis flutuam muito de acordo com o cenário econômico.

Como os imóveis de FIIs normalmente estão associados a negócios, o recebimento dos aluguéis é diretamente afetado pelo desempenho dos inquilinos.

No caso do comprador direto de imóveis, especialmente do que aluga para uso residencial, existe uma demanda mais constante, já que, independentemente do momento, as pessoas precisam de um lugar para morar.

Para manter o imóvel sempre alugado, contudo, é preciso estar atento às demandas dos inquilinos e contar com uma grande exposição, como a oferecida pelo QuintoAndar, a maior plataforma de moradia da América Latina.

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Liquidez e impostos

Por envolver valores elevados, a venda de um imóvel costuma demorar um certo tempo, ou seja, o investidor pode ter de esperar para receber o dinheiro por um ativo caso tenha que se desfazer dele, embora seja possível evitar isso com a parceria de imobiliárias de grande exposição, com o QuintoAndar, que fecha mais de 12 mil contratos por mês.

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No caso dos fundos imobiliários, as cotas podem ser facilmente vendidas em bolsa, por meio do home broker.

Além disso, os proventos de FIIs são isentos de Imposto de Renda, embora a venda de cotas com lucro não seja.

Oportunidades para conseguir “pechinchas”

Por se tratar de um mercado aberto com milhões de investidores, dificilmente a Bolsa de Valores oferece oportunidades de pechinchas, que podem ser garimpadas por investidores atentos.

Claro, alguns ativos podem ficar baratos por conta de fatores de mercado, mas isso se deve à ausência de consenso sobre a melhor forma de precificá-los. Quando há oportunidades muito baratas, geralmente elas acabam rápido.

No mercado de compra de imóveis isso é bem diferente. A falta de liquidez e a baixa exposição dos ativos permitem o surgimento de oportunidades pontuais, onde é possível ganhar ótimos retornos apenas com a revenda de imóveis ou com pequenos ajustes, como uma reforma.

Leia também: Apartamento reformado: conheça as vantagens e saiba como comprar ou alugar um

Além disso, como os aluguéis geralmente são proporcionais ao valor de mercado de um imóvel, a valorização de um ativo implica também no aumento dos proventos recebidos.

FIIs x Imóveis: mas o que é melhor, afinal?

Como explicamos, cada maneira de se expor ao mercado imobiliário tem seus prós e contras e, naturalmente, a escolha do que é “melhor” depende dos objetivos e das condições de cada investidor.

Nada impede, contudo, que a mesma pessoa invista nas duas modalidades ou então, enquanto está num processo de construção de patrimônio, opte pelos FIIs e, quando já estiver mais consolidado, passe a optar pela compra direta dos imóveis.

Neste último caso, o ideal para aproveitar todas as benesses da compra sem grandes burocracias e contar com a parceria de uma plataforma imobiliária de sucesso como o QuintoAndar.

Assim, além de todo um suporte administrativo para simplificar a vida do investidor, evitar a vacância e rentabilizar seu imóvel, você conta com a maior exposição do país e até mesmo a garantia do aluguel em caso de inadimplência.

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