A realização do contrato de gaveta se dá ao realizar acordos de compra e venda de imóvel, transferindo o bem sem a anuência do outro contratante, ocultando o negócio de qualquer intervenção: ou de uma instituição financeira ou do CRI (Cartório de Registro de Imóveis).
Apesar dessa prática ser comum, ela pode apresentar riscos para uma das partes, caso o acordo não seja devidamente cumprido. Assim, caso você esteja pensando em fazer ou aceitar um contrato de gaveta, leia nosso conteúdo com atenção e saiba como se resguardar!
Navegue pelo conteúdo:
- O que é contrato de gaveta?
- O que diz a lei sobre os contratos de gaveta?
- Quais os riscos de comprar um imóvel com contrato de gaveta?
- Riscos do contrato de gaveta para o vendedor
- Riscos do contrato de gaveta para o comprador
- Como se proteger em um contrato de gaveta?
- Como comprar e vender um imóvel com segurança?
O que é contrato de gaveta?
Contrato de gaveta é qualquer contrato realizado entre comprador e vendedor de forma privada, ou seja, apenas ambos possuem conhecimento da negociação.
Dessa forma o contrato não passa pelo Tabelionato de Notas ou pelo Cartório de Registro de Imóveis, fazendo com que o imóvel passe a ser considerado irregular, trazendo diversos riscos à negociação.
O que diz a lei sobre os contratos de gaveta?
Todavia, existe uma exceção prevista em lei, referente à imóveis com o valor inferior a trinta salários mínimos, havendo reconhecimento jurídico para o contrato de gaveta. Conforme o art. 108 do código civil:
“Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”
Posto isso, mesmo que haja o reconhecimento jurídico, tal instrumento não é a forma mais segura para fazer a transferência de propriedade, acarretando em vários riscos tanto para o comprador quanto para o vendedor.
Você pode se perguntar então, quais são as consequências ao realizar a compra de um imóvel fazendo contrato de gaveta? Continue acompanhando para entender os perigos envolvidos!
Quais os riscos de comprar um imóvel com contrato de gaveta?
Pode parecer vantajoso realizar uma transação de imóvel por meio de contrato de gaveta — já que o vendedor e o comprador não precisarão ir ao cartório para autenticá-lo e pagar as taxas necessárias. No entanto, a dor de cabeça para ambos não compensará a economia aparentemente feita.
O contrato, por não ser considerado um documento oficial, não é reconhecido pelo poder judiciário na legitimidade das cláusulas pactuadas.
Dessa forma, ao fazer o contrato de gaveta, os termos acordados dependem da boa-fé da parte que compra ou da parte que vende o imóvel.
Caso os termos não sejam cumpridos, a ausência de registro tornará qualquer ação judicial em um processo mais complexo de se requerer ou exigir os direitos.
A seguir, veja os principais riscos para cada uma das partes.
Riscos do contrato de gaveta para o vendedor
Quem vende um imóvel utilizando um contrato de gaveta está sujeito a várias consequências.
Talvez a mais comum seja o comprador não realizar o pagamento – e isso pode ser tanto das prestações no qual firmou no documento, dos impostos e tributos, ou até mesmo a taxa de condomínio.
Dessa forma, se o comprador, agindo-se de má-fé, deixar de arcar com o combinado, o vendedor terá dificuldades para exigir em juízo o cumprimento forçado da obrigação e receber a quantia devida.
Outra consequência do inadimplemento da obrigação de pagar acontece quando o imóvel ainda está sendo financiado, e o comprador no contrato assume a responsabilidade de continuar efetuando o pagamento das parcelas, mas não o cumpre.
O vendedor, nesse caso, é quem será cobrado pelas parcelas do financiamento. O banco pode, então, executar a dívida, pois no entendimento jurídico o vendedor ainda é o proprietário do imóvel e também o devedor dos valores devidos. Com a falta de pagamento, o seu nome pode ser incluído no Serviço de Proteção ao Crédito (SPC) e no SERASA.
Vale ressaltar que devido ao contrato ser de gaveta, nem a instituição financeira nem qualquer outro terceiro tem conhecimento do acordo feito.
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Riscos do contrato de gaveta para o comprador
Para quem decide comprar um imóvel, é necessário ter ciência de alguns dos riscos mais comuns.
Como dito, o contrato de gaveta não é um documento oficial. Assim, caso você opte por ele e faça a mudança para o imóvel, você estará morando em uma propriedade que não é registrada como sua.
Em casos de falecimento do comprador, existe um risco da família perder o direito de habitar o imóvel, pois ele não poderá ser incluído na partilha de bens.
Além disso, o vendedor, de má-fé, pode usar da falta de segurança jurídica do contrato de gaveta para aplicar diferentes golpes, como: vender o mesmo imóvel para mais mais de uma pessoa ou, ainda, vender em contrato de gaveta para uma pessoa e legalmente para um terceiro.
Caso a venda ao terceiro seja feita em cartório, o comprador “gaveteiro” não poderá desfazer essa operação. Considerando a falta de um documento registrado para impedir o negócio, ele pode apenas acionar a justiça para discutir a validade do contrato de gaveta e sua validade. Depois, caso seja considerado procedente, cobrar o que é de seu direito.
Como se proteger em um contrato de gaveta?
Conforme todos os riscos e inseguranças do contrato de gaveta, é de extrema importância que ambas as partes reconheçam a assinatura em cartório, registrando o contrato de compra e venda.
Também é importante guardar todos os recibos relacionados aos pagamentos do negócio ou das prestações — caso o imóvel ainda esteja financiado.
Porém, ainda com todas as precauções citadas, é imprescindível que seja feita a regularização da compra e venda do imóvel com o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Como comprar e vender um imóvel com segurança?
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