Se você vendeu um imóvel recentemente ou está pensando em vender, saiba que quem obtém lucro na venda de um imóvel precisa declarar esse ganho no Imposto de Renda. Em alguns casos, também é necessário pagar um imposto sobre o lucro obtido.
Os contribuintes que não declaram esse lucro e não pagam os impostos sobre o ganho de capital na venda de unidades imobiliárias vão ter problemas com a Receita Federal e ficarão sujeitos ao pagamento de uma multas e de juros sobre o valor do tributo devido.
Por isso, quem está pensando em vender uma propriedade, precisa saber o que é ganho de capital na venda de imóveis, como calcular e pagar os impostos incididos sobre esse lucro e como declarar esse ganho no Imposto de Renda.
Confira o que você vai ler aqui:
- O que é e como funciona o ganho de capital na venda de imóvel, quais são os impostos envolvidos nessa transação, como os tributos são calculados e como declarar no Imposto de Renda
- O que é ganho de capital na venda de imóvel?
- Como funciona o ganho de capital na venda de imóvel?
- Como é feito o cálculo de ganho de capital?
- Como é calculado o IR do ganho de capital na venda de imóveis?
- Qual o prazo do ganho de capital?
- Quem está isento de pagar Imposto de Renda ganho de capital?
- 1ª exceção: Caso o imóvel tenha sido adquirido até o ano de 1969
- 2ª exceção: Caso o imóvel seja único e vendido por até R$ 440 mil
- 3ª exceção: Caso você realize a compra de um novo imóvel residencial com o valor igual
- Como declarar ganho de capital na venda de imóvel?
- Quer vender seu imóvel?
O que é ganho de capital na venda de imóvel?
Ganho de capital na venda de imóvel é o saldo positivo entre o gasto na compra de um imóvel e o valor de sua venda. Ou seja, ele ocorre quando uma pessoa vende um imóvel por um valor maior do que quando comprou.
Quem faz esse tipo de operação deve declarar o lucro obtido na declaração anual do Imposto de Renda. Além disso, em muitos casos, o vendedor precisa pagar imposto sobre o lucro obtido com a transação imobiliária.
Existem algumas situações nas quais o vendedor fica isento de pagar os impostos incididos sobre o ganho de capital na venda de imóveis, como no caso das propriedades adquiridas até o ano de 1969.
Como funciona o ganho de capital na venda de imóvel?
O ganho de capital na venda de imóvel ocorre sempre que você vende uma propriedade por um valor maior do que o que você pagou para adquiri-la.
Embora o registro detalhado do ganho na venda do imóvel, incluindo valor de compra, venda e custos da corretagem, e a efetivação do pagamento do imposto de renda sobre esse ganho sejam medidas importantes, elas não dispensam a obrigatoriedade de incluir o imóvel na Declaração do Imposto de Renda.
Leia também: Compra de imóvel: quais os principais custos envolvidos e como se planejar financeiramente para eles
Como é feito o cálculo de ganho de capital?
Para fazer esse cálculo, suponha que você tenha adquirido uma casa no valor de R$ 650 mil e posteriormente seja realizada a venda por R$ 850 mil. Nesse caso, o ganho de capital na venda do imóvel é de R$ 200 mil.
O imposto devido será calculado com base no valor obtido com o lucro da propriedade, e não com o valor total do imóvel.
Como é calculado o IR do ganho de capital na venda de imóveis?
Confira a seguir quais são as alíquotas aplicadas de Imposto de Renda sobre ganho de capital na venda de imóveis.
Vale ressaltar que os valores a serem apresentados abaixo, são referentes ao tributo, apenas a diferença do valor pago pelo imóvel e do ganho no valor de venda. O aplicativo do GCAP já calcula automaticamente em qual alíquota se encaixa.
Os valores de ganho de capital são calculados da seguinte maneira:
- Até o valor de R$ 5 milhões: 15%;
- A partir de R$ 5 milhões até R$ 10 milhões: 17,5%;
- A partir de R$ 10 milhões até R$ 30 milhões: 20%;
- De R$ 30 milhões em diante: 22,5%.
Seguindo com o exemplo anterior, no caso do imóvel comprado no valor de R$ 650 mil e vendido por R$850 mil, totalizando R$ 200 mil no ganho de capital na venda, o valor a ser arrecadado pelo imposto seria de R$ 30 mil. Porém, existem alguns casos onde não há necessidade do recolhimento do imposto.
Qual o prazo do ganho de capital?
O prazo para o pagamento do imposto sobre o ganho de capital na venda de imóvel é até o último dia útil do mês subsequente ao que a venda foi realizada.
Por exemplo, suponha que a alienação do imóvel tenha ocorrido em abril deste ano. Nesse caso, você teria até o último dia útil do mês de maio para gerar o Documento de Arrecadação de Tributos Federais (DARF), por meio do GCAP.
Caso você perca esse prazo, será necessário pagar uma multa e juros sobre o valor do imposto devido.
Leia também: Como calcular e reduzir o pagamento sobre o lucro imobiliário?
Quem está isento de pagar Imposto de Renda ganho de capital?
Isabela Cardoso
Advogada Condominial
“Existem alguns casos de isenção para pagamento do imposto sobre ganho do capital, como a venda de imóvel único por um valor inferior a R$400 mil (desde que não tenham efetuado, nos últimos cinco anos anteriores, alienação de outro imóvel ou qualquer título); vendas de imóveis adquiridos até 1969 e permuta de unidades imobiliárias em que não é feito pagamento de diferença em dinheiro.”
Confira abaixo mais informações sobre os casos de isenção citados pela Advogada Condominial Isabela Cardoso:
1ª exceção: Caso o imóvel tenha sido adquirido até o ano de 1969
Se você tiver comprado um imóvel no ano de 1969 ou anterior, não importa em qual ano seja realizado a venda, será isento.
Existe também um desconto progressivo no imposto de 5% a cada ano, caso você realize a venda de um imóvel comprado entre os anos de 1970 e 1988.
Ou seja, o desconto do imposto é de 100% na venda do imóvel comprado no ano de 1969, até chegar a 5% no imóvel comprado no ano de 1988.
2ª exceção: Caso o imóvel seja único e vendido por até R$ 440 mil
Nesse caso, a venda será isenta do imposto sobre ganho de capital, se você possui apenas um único imóvel e a venda não passar desse valor, e ainda que não tenha feito venda similar nos últimos cinco anos.
3ª exceção: Caso você realize a compra de um novo imóvel residencial com o valor igual
Para haver a isenção, o valor de compra deverá ser o mesmo do valor de venda, desde que essa transação seja realizada em até 180 dias. Se o valor do imóvel comprado for inferior ao valor do imóvel vendido, a diferença será tributada.
Como declarar ganho de capital na venda de imóvel?
Como já dito anteriormente, o primeiro passo para declarar o ganho de capital na venda de imóvel é fazer o download do programa GCAP e declarar os valores da venda do imóvel. Basta clicar na opção “gerar DARF” dentro do aplicativo, e gerar o boleto.
Após o pagamento do documento, você já pode importar as informações que foram preenchidas no aplicativo direto para o programa do Imposto de Renda. Depois clique em “ganho de capital”.
Nessa aba, vai abrir um link para “importação GCAP”, no ano correspondente. O restante, o próprio aplicativo se encarrega de inserir os “Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva”.
Enfim, você precisará remover o imóvel vendido na ficha “bens e direitos”. Basta informar o CPF ou CNPJ da pessoa que comprou e o valor que o imóvel foi vendido. Agora sim, está tudo correto!
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