Aprenda o que é um microapartamento e confira o  estudo do QuintoAndar que mergulha na tendência global e traz dados sobre esse mercado no Brasil

Tipo de imóvel que é uma tendência cada vez maior nas grandes cidades, o microapartamento veio para ficar e conquistar cada vez mais espaço no mercado imobiliário. Resultado de mudanças culturais e socio-demográficas, além de urbanísticas e ecológicas, é um tipo de imóvel atrai quem busca independência, boa localização, praticidade e custo-benefício no preço. E para traçar um perfil das pessoas que vivem nesse tipo de moradia que costuma girar em torno de 30 m² de área, o QuintoAndar fez um estudo a partir de seus próprios clientes.

• Surpresas e conclusões da pesquisa
• O que é um microapartamento?
• Vantagens de um microapartamento
• Independência 
• Localização em bairros nobres 
• Preço
• Praticidade em poucos metros quadrados
• Estilo de vida
• Quem procura microapartamentos para morar?
• Buscas
• Pesquisa com inquilinos de microapartamentos
• Faixa etária
• Motivação
• Diferenciais
• Condomínio
• Satisfação
• Outras curiosidades sobre inquilinos de microapartamentos
• Pesquisa com proprietários
• Motivação para compra
• Diferenciais do microapartamento
• Liquidez dos microapartamentos
• Tipos de proprietários
• Faixa etária dos donos de microapartamentos
• Metodologia

Surpresas e conclusões da pesquisa

De acordo com o economista do QuintoAndar, a pesquisa identificou que, apesar da demanda estar concentrada no público da faixa de 18 a 39 anos, há um percentual expressivo de moradores mais maduros vivendo nestes microapartamentos. 

A rentabilidade e a liquidez dos microapartamentos também ficaram comprovadas na pesquisa, como esperado, de acordo com Vinícius. 

Segundo o economista, um dos dados que mais surpreendeu foi o aumento das pessoas que moram sozinhas: já são mais de 11 milhões no Brasil, sendo que nas capitais essas pessoas ocupam 17% dos domicílios.

O que é um microapartamento?

O microapartamento é um apartamento muito pequeno. Apesar de não ter uma definição clara, em geral, os microapartamentos não passam do 35 m² de área. Sendo que podem chegar a tamanhos ainda menores, como até 10 m². 

Mas apesar do tamanho limitado, são imóveis plenamente equipados com banheiro, cozinha e mobília sob medida. Geralmente novos, prontos para morar, enxutos, práticos e modernos.

A economia de espaço no apartamento em si é compensada pelas áreas comuns do condomínio, que costumam ter diversas comodidades, como área de coworking, lavanderia, piscina, academia, rooftop e outras áreas de convivência. Alguns prédios mais modernos, inclusive, contam até mesmo com pequenos polos comerciais no térreo, com lojas e serviços no térreo como mercados, cafeterias, sorveterias, lanchonetes e drogarias. 

Fenômeno recente no Brasil, apesar de ser uma tendência já de algumas décadas ao redor do mundo – especialmente em cidades europeias e asiáticas – os microapartamentos costumam ser estrategicamente localizados em regiões com rica infraestrutura urbana, próximos de espaços nobres de lazer, polos gastronômicos e centros comerciais vibrantes.

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Vantagens de um microapartamento

Os microapartamentos são atraentes sob diversos aspectos. Em geral, quem busca uma unidade deste tipo está buscando pelo menos um dos fatores que listamos abaixo, junto com dados importantes reunidos pelo novo estudo do QuintoAndar. Confira os números levantados:

Independência 

O desejo que uma pessoa pode ter de morar sozinha e ter o seu próprio espaço. Uma busca por conforto e privacidade.

Conforme aponta o estudo do QuintoAndar, em 2012 havia cerca de 7,5 milhões de pessoas morando sozinhas no Brasil. Atualmente esse número já gira em torno dos 11 milhões.

Dados mais recentes revelam que cerca de 15% dos domicílios brasileiros têm apenas um morador. E nas capitais, as principais cidades do país, este percentual é maior: já ultrapassa 17%. De 2012 até 2021, o crescimento foi de 19,58%. 

As regiões que têm o maior percentual de pessoas morando sozinhas são Sudeste (16,2%) e Sul (15,8%). E, em geral, há mais homens morando sozinhos (56,6%) do que mulheres (44,4%).

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Localização em bairros nobres 

Morar perto de oportunidades de emprego, boas instituições de ensino e opções de lazer é algo muito importante quando se está em uma grande cidade, onde os preços dos imóveis nas melhores regiões vem aumentando muito. 

E os microapartamentos são uma alternativa factível para muitos que desejam morar em regiões onde tradicionalmente os imóveis são muito caros. 

Com o crescimento dos centros urbanos, o trânsito e a distância que precisa ser percorrida para chegar ao trabalho se tornou um grande problema na vida das pessoas. Segundo dados do IBGE, o tempo médio de deslocamento casa-trabalho nas cidades brasileiras é de quase 40 minutos, chegando a mais de 50 minutos em São Paulo.

Preço

Os microapartamentos se tornaram populares pois oferecem um ticket médio mais baixo do que studios convencionais ou apartamentos de um dormitório maiores. Eles são, em média, cerca de 20% mais baratos em relação ao preço médio de um apartamento de um dormitório, segundo dados do QuintoAndar. 

Além disso, muitos dos microapartamentos cabem dentro de faixas do programa de habitação Casa Verde Amarela, garantindo melhores condições de financiamento para o comprador.

Essa realidade se reflete no mercado imobiliário de praticamente todas as cidades brasileiras. Com dados dos portais da Navent no Brasil (Imovelweb e Wimoveis), empresas que fazem parte do Grupo QuintoAndar, observa-se que nas oito principais capitais do país os microapartamentos possuem o menor preço de aluguel em comparação com os outros tipos de imóveis.

Praticidade em poucos metros quadrados

Pequenos e práticos, os microapartamentos costumam ter boa parte da mobília feita sob medida e com características multifuncionais. 

Além disso, não se gasta muito tempo limpando e arrumando o espaço. O prédio onde se mora já conta com várias facilidades e a boa localização garante que seja possível fazer tudo a pé.

Estilo de vida

Viver com menos e ter menos espaço significa acumular menos objetos e avaliar criticamente decisões de compra. Pode ser menos estressante e até mesmo libertador. 

Passar menos tempo em casa e mais tempo na cidade é parte da proposta do microapartamento. São bem comuns, por exemplo, as unidades que não contam com vaga de garagem, o que incentiva a vida a pé, mais conectada com a rua e com o bairro. 

Além disso, muitos prédios de microapartamentos contam com áreas comuns, que podem contribuir para um maior senso de comunidade e uma relação de pertencimento com a moradia.

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Quem procura microapartamentos para morar?

De acordo com o estudo do QuintoAndar, não há um público específico para os microapartamentos. Mas é possível identificar um perfil: geralmente alguém que mora só, ou com mais uma pessoa, e que não tem filhos. Sendo que pelas restrições de espaço, compartilhar um imóvel desse tipo com mais de duas pessoas é muito difícil.

Os microapartamentos são bastante versáteis e atendem os mais diversos perfis. Eles podem servir para um estudante universitário que precisa sair de sua cidade natal para seguir seus estudos, para um profissional de saúde que precisa de um apartamento simples e próximo ao hospital onde faz plantões ou mesmo para uma pessoa que se mudou de cidade em busca de crescimento na carreira.

Dados do IBGE e também do QuintoAndar mostram que os microapartamentos servem para públicos de diversas faixas etárias. Sendo que o número de pessoas morando sozinhas aumentou em todas as idades, ainda que tenha crescido mais entre os jovens adultos e os idosos.

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Buscas

O perfil de pessoas que procuram os microapartamentos contrasta com o perfil de demanda por outros tipos de imóveis. Dados do QuintoAndar indicam que os moradores desses imóveis são, em sua maioria, solteiros, moram sozinhos e são jovens, com menos de 35 anos.

Pesquisa com inquilinos de microapartamentos

Não há registro de uma única pesquisa no país que tenha dialogado diretamente com moradores de microapartamentos. Por conta disso, o QuintoAndar decidiu aplicar um questionário e entrevistar clientes que moravam de aluguel em apartamentos com 30 m² ou menos. 

Ao todo, foram mais de 175 entrevistados de diversas faixas etárias. A pesquisa foi realizada de 18 a 25 de outubro de 2022, em São Paulo. 

Veja alguns números dessa pesquisa:

Faixa etária

São, em sua maioria, jovens: três em cada quatro têm de 20 a 39 anos. E que moram sozinhos (80%) ou em casal (19,4%). Na amostra considerada, menos de 1% dos entrevistados moravam em 3 ou mais pessoas.

Veja no quadro abaixo os percentuais por faixa etária: 

• 18 a 20 anos: 3,4%
• 21 a 29 anos: 42,3%
• 30 a 39 anos: 32,6%
• 40 a 49 anos: 13,7%
• Acima de 50 anos: 8%

Motivação

As principais motivações para morar em um microapartamento, com o percentual de vezes em que foram citadas pelos entrevistados, são: 

1. Independência: 47,4%
2. Proximidade com trabalho: 44,6%
3. Apartamento mobiliado 36%
4. Oferta de transporte público: 32,6%
5. Economia: 24%
6. Mais tranquilidade: 16,6%
7. Mais acesso a serviços e comércio: 15,4%
8. Mais segurança: 11,4%
9. Mais perto da família: 5,1%
10. Experimentar região ou imóvel antes da compra: 0,6%

As quatro primeiras da lista, por sinal, são importantes em todas as faixas etárias contempladas no estudo e também entre os que moram sozinhos e os que moram junto com outra pessoa.

Diferenciais

De acordo com a maioria dos entrevistados pelo QuintoAndar, a localização dos microapartamentos, especialmente combinada com a oferta de transporte e o valor do aluguel estão entre os principais diferenciais.

Outras características como mobília pronta e comodidades do condomínio também foram itens frequentemente citados pelas pessoas entrevistadas. Veja abaixo no gráfico:

Condomínio

Entre as comodidades do condomínio, lavanderia coletiva e academia estão entre as mais valorizadas pelos inquilinos de microapartamentos. 

Veja abaixo o ranking das comodidades preferidas (cada entrevistado elencou 3 equipamentos do condomínio que foram decisivos na sua decisão pelo aluguel):

1. Lavanderia coletiva: 32%
2. Academia: 27,4%
3. Piscina/sauna: 14,9%
4. Cozinha gourmet: 7,4%
5. Churrasqueira ou salão de festas: 7,4%
6. Garagem privativa: 5,7%
7. Rooftop/Lounge: 5,1%
8. Estacionamento de bicicletas: 4,6%
9. Área de trabalho/coworking: 4,6%

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Satisfação

Quando perguntadas sobre o nível de satisfação em relação à moradia em um microapartamento, em uma escala de 1 a 5, sendo o 5 considerado “muito satisfeita”, mais de 66% das pessoas entrevistadas deram notas acima de 4. 

Veja abaixo no gráfico:

Outras curiosidades sobre inquilinos de microapartamentos

• Cerca de 21% dos moradores afirmam que não tinham um microapartamento em mente quando começaram a buscar sua moradia;
• Morar sozinho também se provou um fator importante na satisfação final dos entrevistados. Em média, quem mora sozinho apresenta satisfação maior do que quem mora em duas pessoas;
• Os níveis de satisfação médios crescem proporcionalmente à oferta de equipamentos do condomínio. É muito importante que o microapartamento tenha diferenciais de localização e no prédio.
• A maioria dos moradores entrevistados diz que pretende se mudar dentro dos próximos 12 meses. Entre os moradores satisfeitos, a maioria afirma não desejar se mudar. 
• Entre os moradores insatisfeitos, 66% afirmam querer mudar de apartamento nos próximos seis meses e apenas 2% não pensam em se mudar.
• Entre os que pretendem mudar de apartamento no futuro, 70% afirmam buscar um apartamento um pouco maior do que o atual.

Pesquisa com proprietários

Já uma pesquisa inédita com os proprietários revela que esse público é formado por pessoas mais velhas (cerca de 60% têm mais de 50 anos), que têm um claro objetivo de investir em imóveis.

Para traçar o perfil dos proprietários de microapartamentos, o QuintoAndar entrevistou 252 pessoas donas desse tipo de propriedade, em São Paulo, no período de 18 a 25 de outubro de 2022. O questionário online foi aplicado apenas a clientes.

Vamos a algumas conclusões:

Motivação para compra

O QuintoAndar pediu que as pessoas proprietárias de microapartamentos elencassem três fatores que motivaram a compra do imóvel. E o preço foi, disparado, a característica mais citada. Um pouco mais longe, porém bastante relevante, estão o potencial de valorização do imóvel e a facilidade de compra. 

Veja abaixo abaixo as principais motivações:

1. Preço de compra atrativo: 56%
2. Potencial de valorização do imóvel: 31,7%
3. Facilidade de compra: 29%
4. Versatilidade da unidade: 12,7%
5. Baixo custo de manutenção: 9,9%
6. Moradia para um familiar no futuro: 6,3%

Diferenciais do microapartamento

Entre as pessoas donas de microapartamentos que foram entrevistadas pelo QuintoAndar, a grande maioria apontou a boa localização como um diferencial. No questionário, foi pedido que cada uma delas listasse três fatores. E a proximidade com opções de transporte público (67,1%) e com centros comerciais (44,4%) estiveram entre os mais citados. Sendo que o valor do aluguel também foi muito lembrado, por mais da metade dos clientes entrevistados (51,2%).

Veja no gráfico abaixo:

Liquidez dos microapartamentos

De acordo com o QuintoAndar, mais de 90% das pessoas entrevistadas afirmam utilizar seu microapartamento como uma fonte de renda secundária, sendo que mais de 67% possuem mais do que um apartamento. 

Entre as pessoas que possuem 2 imóveis ou mais, 61% afirmam que os microapartamentos alugam mais rápido do que unidades convencionais, enquanto 55% apontam a boa localização é um diferencial chave. 

Cada entrevistado elencou até dois diferenciais desse tipo de imóveis em comparação com outros tipos de apartamento. Veja as respostas mais comuns sobre a liquidez dos microapartamentos:

1. Aluga mais rápido do que outros tipos de apartamentos: 61.1%
2. Boa localização: 55,1%
3. Versatilidade das unidades. Atende vários públicos: 22,2%
4. Baixo custo de manutenção: 21%
5. Prédio com comodidades: 14,4%
6. Inquilinos ficam no imóvel por mais tempo: 2,4% 

Tipos de proprietários

Desde pessoas que possuem apenas um imóvel até aquelas com sete imóveis ou mais afirmam que bom preço e localização são fatores importantes. Sendo que entre aqueles que têm mais unidades, o baixo custo de manutenção é um diferencial importante. 

Entre as pessoas que possuem de 2 a 3 imóveis, que são a maioria (40,9%), apenas 9% escolheram o baixo custo de manutenção como algo extremamente importante. Já 18% entre os que possuem 7 imóveis ou mais afirmam que isso é algo fundamental.

Veja no gráfico abaixo os diversos perfis de proprietários de acordo com o número de microapartamentos que possuem:

Faixa etária dos donos de microapartamentos

O perfil de idade dos proprietários é mais avançado e mais concentrado que o dos inquilinos, uma vez que 76% das pessoas que são donas de microapartamentos têm 40 anos ou mais, sendo que quase 60% têm mais de 50 anos.

Veja no quadro abaixo os percentuais por faixa etária: 

• 21 a 29 anos: 3,2%
• 30 a 39 anos: 20,26%
• 40 a 49 anos: 17,1%
• Acima de 50 anos: 59,5%

Metodologia

Para o estudo, foram classificadas como microapartamentos as unidades com um dormitório e com menos de 30 m².

A base de dados analisada é composta por diferentes fontes de informações: dados governamentais, como o IBGE, de entidades da sociedade civil organizada, como o Secovi-SP, instituições de ensino, como a USP, e de empresas privadas, incluindo o QuintoAndar. Tentou-se utilizar, sempre que possível, a base de dados mais recente disponível dentro da série histórica de cada indicador.

No caso dos dados de Navent, empresa integrante do Grupo QuintoAndar, foram analisados todos os anúncios imobiliários dos portais Wimóveis e Imovelweb, publicados entre abril e setembro de 2022. Para padronizar a comparação dos preços, foram selecionados apenas os anúncios de aluguel de apartamentos.