A taxa de juros do crédito imobiliário é a informação mais importante que um comprador precisa saber a respeito do seu financiamento.
Embora muitas vezes o foco esteja no valor da parcela – e se ela “cabe no bolso” – é a taxa de juros do crédito imobiliário que vai definir o quão caro é o seu financiamento e, como consequência disso, se ele realmente vale a pena em relação a outras possibilidades.
Neste texto, nós detalhamos o que é a taxa de juros no financiamento imobiliário, como ela influencia o crédito e como escolher o melhor banco e momento para pagar menos.
Navegue pelo conteúdo:
- O que é a taxa de juros no crédito imobiliário?
- Como são definidas as taxas de juros do crédito imobiliário?
- Qual taxa de juros considerar ao contratar o crédito imobiliário?
- Qual o melhor banco para conseguir um financiamento imobiliário mais barato?
O que é a taxa de juros no financiamento imobiliário?
As taxas de juros do financiamento imobiliário são a remuneração da instituição financeira que liberou o crédito.
Em outras palavras, é como se o comprador pagasse um “aluguel” por estar utilizando o dinheiro do banco.
Imagine que o banco te liberou um crédito imobiliário de R$ 100 mil, com taxa de 10% ao ano. Isso significa, de maneira aproximada, que, no primeiro ano, você pagará R$ 10 mil de juros diluídos nas parcelas pelo direito de antecipar o dinheiro do financiamento para comprar o imóvel.
No ano seguinte, com a dívida menor, os juros também vão caindo. A maneira como isso acontece vai depender também de outras fatores, como:
- Prazo do financiamento;
- Sistema de amortização (Price ou SAC);
- Índice de correção.
O que determina, contudo, o que é mais caro ou barato em um financiamento é a taxa de juros. Muitas vezes, uma taxa maior pode ser diluída em um prazo maior ou em um sistema que faça a parcela mais baixa, mas, no longo prazo, o crédito imobiliário com juros mais altos tende a ser o mais custoso para o comprador.
Leia mais: Tabela Price ou SAC: qual é melhor?
Como são definidas as taxas de juros do crédito imobiliário?
A definição das taxas de juros do financiamento imobiliário depende de uma série de fatores, alguns atrelados à economia do país e outros ao próprio banco ou comprador. Dentre eles, se destacam:
- Relacionamento com o banco: ser correntista de um banco, possuir investimentos, acessar produtos como seguros e cartão de crédito, entre outros serviços, fazem os bancos privilegiarem determinados clientes, podendo oferecer taxas de juros e condições melhores;
- Score de crédito e histórico financeiro: ter um bom histórico de pagamentos e poucas dívidas, sem inadimplência, reduz o risco do banco, o que tende a abrir portas para um financiamento mais barato;
- Comprovação de renda: Quanto maior a sua renda, maiores as chances de que você consiga arcar com o financiamento; logo, o risco do banco é menor e os juros que você paga também;
- Porcentagem do imóvel financiada: quanto menor for a porcentagem do valor total do imóvel a ser financiado, menor tendem a ser os juros. Isso ocorre porque uma entrada grande, além de ser sinal de uma boa saúde financeira, desestimula a inadimplência, já que o comprador teria muito mais a perder;
- Recursos na poupança e taxa Selic: A primeira fonte de recursos que o banco utiliza para o financiamento imobiliário é o dinheiro da caderneta de poupança. Quanto mais aportes, mais dinheiro disponível para o financiamento (e a um custo mais barato). Quando as pessoas tiram dinheiro da poupança, o banco precisa captar a juros de mercado, influenciados pela taxa Selic, o que deixa seu custo mais alto e isso é repassado para os financiamentos.
Desse modo, ter um bom histórico de pagamentos, um relacionamento saudável com o banco, dar uma entrada forte e financiar quando a taxa básica de juros está baixa pode te ajudar a economizar um bom dinheiro no financiamento.
Qual taxa de juros considerar ao contratar o crédito imobiliário?
Ao contratar um financiamento, podem aparecer diversas opções e modalidades de taxas de juros: é importante que você entenda o que cada uma delas significa, sem atentar-se apenas a um número fixo.
Em geral, a taxa de juros do crédito imobiliário são mistas, ou seja, possuem uma fatia prefixada + um indexador. Assim, a taxa pode ser:
- Indexada à TR: 9% ao ano + TR, por exemplo;
- Indexada à poupança: 3% ao ano + poupança, por exemplo;
- Indexada à inflação: 2% ao ao + IPCA, por exemplo.
Normalmente, o valor fixo das taxas indexadas à poupança ou inflação são mais baixos, mas isso traz um forte risco para o investidor, que pode se enrolar bastante financeiramente em caso de disparada dos juros ou da inflação.
Como estamos em um país instável e o financiamento é algo de longo prazo, o ideal é optar por um indexador mais previsível, como a TR.
Além disso, o que você de fato vai pagar não é a taxa de juros definida, mas sim o Custo Efetivo Total da operação, que inclui tarifas e custos extras como:
- Taxas de análise de crédito;
- Abertura de cadastro;
- Taxas administrativas;
- Seguros;
- Imposto sobre Operação Financeira (IOF).
Qual o melhor banco para conseguir um financiamento imobiliário mais barato?
É difícil cravar qual banco pode oferecer um financiamento mais barato, pois isso depende, como já explicamos, de fatores ligados à economia, ao cliente e ao seu relacionamento com a instituição.
Para quem se enquadra nas faixas de renda e imóvel do “Minha Casa, Minha Vida”, naturalmente esta é uma opção que conta com subsídios e juros abaixo de mercado e tende a ser mais vantajosa.
Para quem não se enquadra, o melhor caminho é simular as condições e taxas de juros do financiamento. O QuintoAndar, por exemplo, oferece um simulador que pode ser utilizado no próprio anúncio do imóvel em que o comprador esteja interessado.
Isso facilita muito a vida de quem está buscando comprar um imóvel, pois no momento em que se interessa, já consegue avaliar se terá condições financeiras de adquiri-lo.
Além disso, a plataforma de moradia também “faz o meio de campo” entre o comprador e o banco para que o financiamento tenha mais chances de ser aprovado, além de orientar o comprador sobre todos os passos burocráticos a respeito da compra e da concessão do crédito imobiliário.
