Tão importante quanto encontrar os juros mais baixos em um financiamento imobiliário é optar pela forma mais adequada para pagar a unidade. As condições são determinadas pelo sistema de amortização do saldo devedor que vai fixado em contrato. E o comprador pode optar pela Tabela Price e pelo modelo SAC. Você sabe a diferença? E qual é a melhor: Tabela Price ou SAC?
Primeiro, vamos aos detalhes. Há basicamente dois tipos de amortização oferecidos pelos bancos: a Tabela Price, também chamada de Sistema Francês de Amortização; e o SAC, Sistema de Amortização Constante.
Ainda existe um terceiro modelo de amortização menos comum: o misto (ou mix), que basicamente é um meio-termo entre as tabelas Price e SAC (e as parcelas são literalmente a média do que seriam em cada tabela).
Existe um mito de que o SAC é o mais vantajoso porque ele cobra menos juros e vai resultar em um total da dívida inferior ao pago na Tabela Price. Isso é verdade.
Mas esse não é o único fator a ser considerado para a tomada de decisão entre os dois sistemas, segundo o professor de matemática financeira do Insper, José Dutra Vieira Sobrinho.
A resposta sobre qual a melhor opção, segundo o matemático, vai depender das condições financeiras do comprador no momento que está assumindo o financiamento, das pretensões de liquidação antecipada ou não da dívida, e até da sua capacidade de pagamento em relação à primeira parcela.
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Navegue pelo conteúdo:
- O que é a amortização?
- Tabela Price: prestação mais baixa no começo
- SAC: dívida cai mais rapidamente
- Simulação
- Simulação Tabela Price – Ano 1
- Simulação Tabela SAC – Ano 1
- Simulação Tabela Price – Ano 20
- Simulação Tabela SAC – Ano 20
- Mês a mês
- Conclusão
- No SAC, pagamento é decrescente
- Efeito nas prestações
- Amortização
- Juros
- Comece a procurar seu próximo imóvel
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O que é a amortização?
Antes de entrarmos mais nas características de cada sistema de amortização, é preciso entender melhor do que se trata esse conceito.
De maneira geral, quando uma dívida é contraída, as parcelas pagas possuem duas finalidades:
- A quitação da dívida principal, ou amortização;
- A remuneração do credor pelo empréstimo, ou juros.
Imaginemos, por exemplo, que você contraia uma dívida de R$ 1 mil, para pagar em um ano, com juros de 1% ao mês. Após passar um mês, você terá um saldo devedor de R$ 1.010, correspondentes a R$ 1 mil do empréstimo + R$ 10 dos juros. Se você pagar uma parcela de R$ 100, por exemplo, R$ 10 custearão os juros e R$ 90 irão abater o principal, ou seja, amortizar a dívida, que cairá, no mês seguinte, para R$ 910.
Com a redução do valor principal devido, os juros de 1% ao mês agora serão de R$ 9,10 – e não mais de R$ 10. Portanto, quanto mais uma parcela amortiza, mais rápido a dívida principal diminui, abrindo espaço para juros menores e uma amortização mais intensa, acelerando o processo de quitação. Se grande parte da parcela vai para pagar juros, contudo, a dívida principal demora mais para ser paga.
No caso de um financiamento imobiliário, ainda podem haver taxas extras, como o seguro habitacional, o que vai cobrir a dívida em caso de morte ou invalidez do comprador, e a taxa de administração do contrato pelo banco.
Independentemente do sistema, contudo, são os juros que pesam de fato no bolso de quem financia. Por isso, é fundamental contar com um sistema que vasculha a melhor oferta do mercado para sua situação financeira.
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Tabela Price: prestação mais baixa no começo
“Na Tabela Price, o valor da prestação é mais baixo no começo do contrato se comparado ao do SAC”, diz Dutra Sobrinho. “E é mais baixo porque o comprador, embora comece pagando a mesma quantia de juros, amortiza um valor menor”, explica o professor.
O saldo devedor vai caindo lentamente, porque a prestação é constante do começo ao término do contrato. Como o saldo cai mais lentamente, os juros a serem pagos também demoram mais para diminuir.
SAC: dívida cai mais rapidamente
Já no sistema SAC, “o valor da prestação é mais elevado no início, com a capacidade de amortizar uma parcela maior do saldo devedor a cada mês. Dessa forma, fica mais visível a queda da dívida”, pondera o especialista.
Como os juros são aplicados sobre um saldo devedor cada vez mais baixo, está aí a razão pela qual o total da dívida a ser paga é menor pelo SAC, esclarece ele.
Ao longo do contrato, as prestações vão diminuindo. O efeito de amortização da dívida, no entanto, é constante. Veja mais detalhes no exemplo a seguir:
Simulação
Imagine um financiamento de R$ 500 mil, com taxa de juro de 9% ao ano, e pagamento em 20 anos (240 meses). Aqui, vamos desconsiderar taxas além dos juros e da amortização.
Observe o que acontece com a Tabela Price e a Tabela SAC no primeiro e no último ano do financiamento:
Simulação Tabela Price – Ano 1
| Parcela | Amortização Mensal | Juros | Saldo Devedor | Valor Parcela |
| 1 | R$ 782,69 | R$ 3 603,50 | R$ 499 217,31 | R$ 4 386,19 |
| 2 | R$ 788,33 | R$ 3 597,86 | R$ 498 428,98 | R$ 4 386,19 |
| 3 | R$ 794,01 | R$ 3 592,18 | R$ 497 634,97 | R$ 4 386,19 |
| 4 | R$ 799,73 | R$ 3 586,46 | R$ 496 835,23 | R$ 4 386,19 |
| 5 | R$ 805,50 | R$ 3 580,69 | R$ 496 029,73 | R$ 4 386,19 |
| 6 | R$ 811,30 | R$ 3 574,89 | R$ 495 218,43 | R$ 4 386,19 |
| 7 | R$ 817,15 | R$ 3 569,04 | R$ 494 401,28 | R$ 4 386,19 |
| 8 | R$ 823,04 | R$ 3 563,15 | R$ 493 578,24 | R$ 4 386,19 |
| 9 | R$ 828,97 | R$ 3 557,22 | R$ 492 749,27 | R$ 4 386,19 |
| 10 | R$ 834,95 | R$ 3 551,24 | R$ 491 914,32 | R$ 4 386,19 |
| 11 | R$ 840,96 | R$ 3 545,23 | R$ 491 073,36 | R$ 4 386,19 |
| 12 | R$ 847,02 | R$ 3 539,17 | R$ 490 226,33 | R$ 4 386,19 |
Perceba que o valor da parcela (R$ 4.386.19) a ser pago não se altera, mas a composição da soma amortização e juros vai mudando, com os juros caindo ao longo do tempo, de maneira bem lenta.
Simulação Tabela SAC – Ano 1
| Parcela | Amortização Mensal | Juros | Saldo Devedor | Valor Parcela |
| 1 | R$ 2083,33 | R$ 3603,50 | R$ 497.916,67 | R$ 5686,83 |
| 2 | R$ 2083,33 | R$ 3588,49 | R$ 495.833,33 | R$ 5671,82 |
| 3 | R$ 2083,33 | R$ 3573,47 | R$ 493.750,00 | R$ 5656,80 |
| 4 | R$ 2083,33 | R$ 3558,46 | R$ 491.666,67 | R$ 5641,79 |
| 5 | R$ 2083,33 | R$ 3543,44 | R$ 489.583,33 | R$ 5626,78 |
| 6 | R$ 2083,33 | R$ 3528,43 | R$ 487.500,00 | R$ 5611,76 |
| 7 | R$ 2083,33 | R$ 3513,41 | R$ 485.416,67 | R$ 5596,75 |
| 8 | R$ 2083,33 | R$ 3498,40 | R$ 483.333,33 | R$ 5581,73 |
| 9 | R$ 2083,33 | R$ 3483,38 | R$ 481.250,00 | R$ 5566,72 |
| 10 | R$ 2083,33 | R$ 3468,37 | R$ 479.166,67 | R$ 5551,70 |
| 11 | R$ 2083,33 | R$ 3453,35 | R$ 477.083,33 | R$ 5536,69 |
| 12 | R$ 2083,33 | R$ 3438,34 | R$ 475.000,00 | R$ 5521,67 |
Neste caso, a parcela diminui com o passar dos meses, mas o valor amortizado é sempre o mesmo. Como o principal cai, os juros também caem e, consequentemente, a parcela.
Perceba que, após um ano, o saldo devedor é de R$ 475 mil, contra R$ 490 mil da Tabela Price.
Simulação Tabela Price – Ano 20
| Parcela | Amortização Mensal | Juros | Saldo Devedor | Valor Parcela |
| 229 | R$ 4 024,03 | R$ 362,16 | R$ 46 226,79 | R$ 4 386,19 |
| 230 | R$ 4 053,03 | R$ 333,16 | R$ 42 173,76 | R$ 4 386,19 |
| 231 | R$ 4 082,24 | R$ 303,95 | R$ 38 091,51 | R$ 4 386,19 |
| 232 | R$ 4 111,66 | R$ 274,53 | R$ 33 979,85 | R$ 4 386,19 |
| 233 | R$ 4 141,30 | R$ 244,89 | R$ 29 838,55 | R$ 4 386,19 |
| 234 | R$ 4 171,14 | R$ 215,05 | R$ 25 667,41 | R$ 4 386,19 |
| 235 | R$ 4 201,20 | R$ 184,99 | R$ 21 466,20 | R$ 4 386,19 |
| 236 | R$ 4 231,48 | R$ 154,71 | R$ 17 234,72 | R$ 4 386,19 |
| 237 | R$ 4 261,98 | R$ 124,21 | R$ 12 972,74 | R$ 4 386,19 |
| 238 | R$ 4 292,70 | R$ 93,49 | R$ 8 680,04 | R$ 4 386,19 |
| 239 | R$ 4 323,63 | R$ 62,56 | R$ 4 356,41 | R$ 4 386,19 |
| 240 | R$ 4 354,79 | R$ 31,40 | R$ 1,62 | R$ 4 386,19 |
| Total | R$ 499 998,38 | R$ 552 687,22 | R$ 1 052 685,60 |
Já no fim do contrato, quando os juros estão baixos, praticamente todo o valor da Price vai para a amortização.
Perceba que o total amortizado equivale ao saldo financiado (R$ 500 mil aproximadamente) e os juros pagos ao longo do tempo (R$ 552 mil) superam esse saldo, totalizando um desembolso total de mais de R$ 1 milhão.
Simulação Tabela SAC – Ano 20
| Parcela | Amortização Mensal | Juros | Saldo Devedor | Valor Parcela |
| 229 | R$ 2 083,33 | R$ 180,18 | R$ 22 916,67 | R$ 2 263,51 |
| 230 | R$ 2 083,33 | R$ 165,16 | R$ 20 833,33 | R$ 2 248,49 |
| 231 | R$ 2 083,33 | R$ 150,15 | R$ 18 750,00 | R$ 2 233,48 |
| 232 | R$ 2 083,33 | R$ 135,13 | R$ 16 666,67 | R$ 2 218,46 |
| 233 | R$ 2 083,33 | R$ 120,12 | R$ 14 583,33 | R$ 2 203,45 |
| 234 | R$ 2 083,33 | R$ 105,10 | R$ 12 500,00 | R$ 2 188,44 |
| 235 | R$ 2 083,33 | R$ 90,09 | R$ 10 416,67 | R$ 2 173,42 |
| 236 | R$ 2 083,33 | R$ 75,07 | R$ 8 333,33 | R$ 2 158,41 |
| 237 | R$ 2 083,33 | R$ 60,06 | R$ 6 250,00 | R$ 2 143,39 |
| 238 | R$ 2 083,33 | R$ 45,04 | R$ 4 166,67 | R$ 2 128,38 |
| 239 | R$ 2 083,33 | R$ 30,03 | R$ 2 083,33 | R$ 2 113,36 |
| 240 | R$ 2 083,33 | R$ 15,01 | R$ 0,00 | R$ 2 098,35 |
| Total | R$ 500 000,00 | R$ 434 221,75 | R$ 934 221,75 |
Na SAC, a amortização final é a mesma (R$ 500 mil), mas os juros totais e o valor desembolsado é menor.
Mês a mês
Com o mesmo montante, prazo e taxa de juros, na Tabela Price a prestação do empréstimo de R$ 500 mil será de R$ 4.383,52 da primeira até a última prestação.
No SAC, a prestação inicial será de R$ 5.683,33 e, a última, de R$ 2.098,33.
Conclusão
A partir dessas contas na ponta do lápis é possível concluir, por exemplo, que a Tabela Price, “embora resulte em valor mais alto a pagar, pode ser mais conveniente para quem não tem condições de arcar com um valor inicial mais alto da prestação”, aponta Dutra.
Para quem acaba “raspando o tacho” na hora de comprar um imóvel, cuja compra muitas vezes vem acompanhada de outras despesas, como mobília e casamento, por exemplo, a tabela Price, embora pague mais juros, pode ser importante no momento para desafogar o fluxo de caixa. Especialmente se o comprador tiver a previsão de obter receita para antecipar a amortização num futuro próximo.
Em algumas situações, não haverá nem mesmo a possibilidade de optar pelo SAC, se a prestação comprometer mais de 30% da renda mensal do comprador. Nesse caso, o banco não vai liberar financiamento pelo SAC, somente pela Tabela Price.
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No SAC, pagamento é decrescente
Ao mesmo tempo, se a intenção for levar o contrato com pagamento regular até a última prestação, o mais indicado se torna o SAC, porque as prestações são decrescentes. Período que você será favorecido com prestações mais baixas.
Efeito nas prestações
Comparando os dois sistemas, a partir das simulações, é possível concluir que a prestação no SAC, embora mais alta no início, passa a ser menor a partir da parcela 88, ou seja, depois de 7 anos e 3 meses de financiamento, em relação à prestação da Tabela Price.
“Para quem tiver também condições financeiras de bancar uma prestação mais alta inicialmente, e não prevê aumento de sua renda ao longo do contrato, o SAC tende a ser a opção mais adequada”, afirma o professor.
Amortização
Acompanhe o efeito da prestação na redução da dívida pelos dois sistemas: no SAC, em todos os meses, a prestação vai amortizar o valor de R$ 2.083,33 do saldo devedor, do início ao fim do contrato. Por isso, o sistema tem o nome de “amortização constante”.
Já na Tabela Price, a primeira parcela vai amortizar R$ 783,52 do saldo devedor, uma parcela menor do saldo devedor. As amortizações serão crescentes, de forma que a última prestação vai reduzir R$ 4.352,19 do saldo devedor.
Pelos dois sistemas, o saldo devedor é zerado com o pagamento da última prestação.
Juros
Os juros que você paga no financiamento correspondem ao custo que o banco cobra por lhe emprestar o dinheiro.
Nos dois sistemas, veja que a parcela de juros da primeira prestação é idêntica, de R$ 3.600 pelos dois sistemas. Isso equivale a uma taxa de 0,72% ao mês ou a 9% ao ano.
No entanto, a partir da segunda prestação os juros passam a cair mais rapidamente pelo SAC e pelo fato de ser aplicado sobre uma base menor do saldo devedor que teve uma amortização maior pelo SAC em comparação com a Tabela Price.
Perceba que, no SAC, na segunda prestação, os mesmos 0,72% de juros serão aplicados sobre um saldo devedor de R$ 497.916,67, o que resultará em uma fatia de juros de R$ 3.585,00.
Na Tabela Price, onde a prestação amortizou menos, o saldo devedor é maior, de R$ 499.216,48, e a aplicação dos 0,72% vai resultar em juros de R$ 3.594,36.
Dessa forma fica mais fácil entender porque na Tabela Price a dívida é maior do que pelo SAC. Mas como ficou dito acima, depende da situação financeira e das pretensões de cada um para fazer a escolha acertada do sistema de amortização.
Comece a procurar seu próximo imóvel
É inegável ter todo o dinheiro antes de comprar um imóvel é uma situação mais confortável. Entretanto, por se tratar de um bem de alto valor agregado, a grande maioria das pessoas acaba recorrendo ao financiamento.
Em alguns casos, inclusive, a dívida vira até opção, quando o comprador prefere investir o montante em algum negócio, por exemplo.
Com auxílio de nossos consultores, é possível fazer simulações e, inclusive, negociações de financiamento nos maiores bancos do mercado. Tudo para garantir que você encontrará as melhores taxas. Assim, você ganha ainda mais agilidade no processo de liberação do seu crédito imobiliário e pode adquirir o seu imóvel antes do que imagina!
