Tão importante quanto encontrar os juros mais baixos em um financiamento imobiliário, é optar pela forma mais adequada para pagar a unidade. As condições são determinadas pelo sistema de amortização do saldo devedor que vai fixado em contrato. E o comprador pode optar pela Tabela Price e pelo modelo SAC. Você sabe a diferença?  E qual é a melhor: Tabela Price ou SAC?

Primeiro, vamos aos detalhes. Há basicamente dois tipos de amortização oferecidos pelos bancos: a Tabela Price, também chamada de Sistema Francês de Amortização; e o SAC, Sistema de Amortização Constante. 

Existe um mito de que o SAC é o mais vantajoso porque ele cobra menos juros e vai resultar em um total da dívida inferior ao pago na Tabela Price. Isso é verdade.

Mas esse não é o único fator a ser considerado para a tomada de decisão entre os dois sistemas, segundo o professor de matemática financeira do Insper, José Dutra Vieira Sobrinho.

A resposta sobre qual a melhor opção, segundo o matemático, vai depender das condições financeiras do comprador no momento que está assumindo o financiamento, das pretensões de liquidação antecipada ou não da dívida, e até da sua capacidade de pagamento em relação à primeira parcela. 

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Vantagens e desvantagens

Para entender as diferenças, vantagens e desvantagens dos sistemas, é preciso saber antes que do valor total da prestação que você pagará a cada mês, uma parte vai para quitar os juros que o banco vai cobrar pelo empréstimo que lhe concedeu.

Uma segunda fatia do pagamento é para quitar o seguro habitacional, o que vai cobrir a dívida em caso de morte ou invalidez do comprador.

Tem ainda uma terceira parte, que vai amortizar a dívida, ou seja, reduzir o saldo devedor.

Tabela Price: prestação mais baixa no começo

“Na Tabela Price, o valor da prestação é mais baixo no começo do contrato se comparado ao do SAC”, diz Dutra Sobrinho. “E é mais baixo porque o comprador paga menos juros, só que, ao mesmo tempo, a amortização da dívida também é menor”, explica o professor. 

O saldo devedor vai caindo lentamente, porque a prestação é constante do começo ao término do contrato. Nos cálculos feitos por Dutra Sobrinho, foi considerado somente o aspecto juros, sem a parcela de correção monetária.

SAC: dívida cai mais rapidamente

Já no SAC, “o valor da prestação é mais elevado no início, com a capacidade de amortizar uma parcela maior do saldo devedor a cada mês. Dessa forma, fica mais visível a queda da dívida.” pondera o especialista. 

Como os juros são aplicados sobre um saldo devedor cada vez mais baixo, está aí a razão pela qual o total da dívida a ser paga é menor pelo SAC, esclarece ele. 

Ao longo do contrato, as prestações vão diminuindo. O efeito de amortização da dívida, no entanto, é constante. Veja mais detalhes no exemplo a seguir:

Simulação

A partir da simulação feita pelo matemático, é possível visualizar essas condições e fica mais fácil de compreender tudo isso.

Imagine um financiamento de R$ 500 mil, com taxa de juro de 9% ao ano, e pagamento em 20 anos (240 meses).

Na Tabela Price, a prestação inicial é de R$ 4.383,52, enquanto no SAC ela é 29,7% maior, e fica em R$ 5.683,33. 

O total que você pagará pela Tabela Price será de R$ 1.052.045,22. Supera em 13% o total a ser pago pelo SAC, que é de R$ 933.800,00.

Mês a mês

Com o mesmo montante, prazo e taxa de juros, na Tabela Price a prestação do empréstimo de R$ 500 mil será de R$ 4.383,52 da primeira até a última prestação. 

No SAC, a prestação inicial será de R$ 5.683,33 e, a última, de R$ 2.098,33.

Conclusão

A partir dessas contas na ponta do lápis é possível concluir, por exemplo, que a Tabela Price, “embora resulte em valor mais alto a pagar, pode ser mais conveniente para quem não tem condições de arcar com um valor inicial mais alto da prestação”, aponta Dutra.

Em algumas situações, não haverá nem mesmo a possibilidade de optar pelo SAC, se a prestação comprometer mais de 30% da renda mensal do comprador. Nesse caso, o banco não vai liberar financiamento pelo SAC, somente pela Tabela Price.

Com o FGTS: melhor a Price

Outro ponto: se a intenção for liquidar a dívida antecipadamente, carregar a dívida por menos anos, seja com o uso do Fundo de Garantia ou com recursos próprios, a Tabela Price novamente poderá ser a opção mais indicada, porque você terá pago menos juros ao banco até o momento da liquidação.

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No SAC, pagamento é decrescente 

Ao mesmo tempo, se a intenção for levar o contrato com pagamento regular até a última prestação, o mais indicado se torna o SAC, porque as prestações são decrescentes. Período que você será favorecido com prestações mais baixas.

Efeito nas prestações 

Comparando os dois sistemas, a partir das simulações, é possível concluir que a prestação no SAC, embora mais alta no início, passa a ser menor depois de 7 anos e 3 meses de financiamento, em relação à prestação da Tabela Price. 

Isso acontece a partir da 88ª prestação: no SAC o valor mensal a ser quitado fica em R$ 4.378,33, e vai caindo até o final, enquanto na Tabela Price vai permanecer em R$ 4.383,52 até o fim do contrato.

“Quem tiver também condições financeiras de bancar uma prestação mais alta inicialmente, e não prevê aumento de sua renda ao longo do contrato, o SAC tende a ser a opção mais adequada”, afirma o professor.

Amortização

Acompanhe o efeito da prestação na redução da dívida pelos dois sistemas: no SAC, em todos os meses, a prestação vai amortizar o valor de R$ 2.083,33 do saldo devedor, do início ao fim do contrato. Por isso, o sistema tem o nome de “amortização constante”.

Já na Tabela Price, a primeira parcela vai amortizar R$ 783,52 do saldo devedor, uma parcela menor do saldo devedor. As amortizações serão crescentes, de forma que a última prestação vai reduzir R$ 4.352,19 do saldo devedor.

Pelos dois sistemas, o saldo devedor é zerado com o pagamento da última prestação.

Juros

Os juros que você paga no financiamento correspondem ao custo que o banco cobra por lhe emprestar o dinheiro.

Nos dois sistemas, veja que a parcela de juros da primeira prestação é idêntica, de R$ 3.600 pelos dois sistemas. Isso equivale a uma taxa de 0,72% ao mês ou a 9% ao ano. 

No entanto, a partir da segunda prestação os juros passam a cair mais rapidamente pelo SAC e pelo fato de ser aplicado sobre uma base menor do saldo devedor que teve uma amortização maior pelo SAC em comparação com a Tabela Price.

Perceba que, no SAC, na segunda prestação, os mesmos 0,72% de juros serão aplicados sobre um saldo devedor de R$ 497.916,67, o que resultará em uma fatia de juros de R$ 3.585,00. 

Na Tabela Price, onde a prestação amortizou menos, o saldo devedor é maior, de R$ 499.216,48, e a aplicação dos 0,72% vai resultar em juros de R$ 3.594,36.

Dessa forma fica mais fácil entender porque na Tabela Price a dívida é maior do que pelo SAC. Mas como ficou dito acima, depende da situação financeira e das pretensões de cada um para fazer a escolha acertada do sistema de amortização.

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