Quem é inquilino já se perguntou o que aconteceria se não fosse mais possível pagar o aluguel. Por outro lado, quem tem um imóvel e o disponibiliza para locação certamente já vislumbrou a possibilidade de, no caso de inadimplência, entrar com uma ação de despejo.

Essa é uma situação desagradável e pela qual ninguém quer passar. Ainda assim, precisa ser considerada. Afinal, um contrato rege a locação e ele precisa ser respeitado. Quando isso não acontece, o proprietário tem o direito de reaver o seu imóvel.

Para explicar melhor o que pode ser feito nesses casos, este artigo traz tudo o que você precisa saber sobre a ação de despejo. Antes, é preciso deixar um importante recado: essa medida deve ser o último dos recursos! 

Mesmo se a situação apertar, locador e locatário devem tentar resolver tudo na base do diálogo. Com um pouco de empatia e paciência, com certeza, será possível resolver o problema. 

O que você encontrará por aqui:

O que é uma ação de despejo?

Prevista na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), a ação de despejo, ou ordem de despejo, é um processo judicial no qual a pessoa que é proprietária de determinado imóvel pode retirar um locatário em um prazo estipulado pela Justiça. O objetivo é garantir a desocupação da propriedade e retomar sua posse.

Assim que a justiça terminar de analisar o contrato e informar sua decisão, o inquilino é obrigado a deixar o imóvel no prazo indicado. Por sua vez, o proprietário tem o direito de utilizá-lo da forma que preferir. Portanto, pode até alugá-lo para outra pessoa.

Apesar de ser importante para ambas as partes envolvidas, o modelo de ação de despejo atual serve para a proteção do locador. Ou seja, do dono do imóvel. Assim, é possível evitar problemas com relação a situações específicas.

Ao mesmo tempo, o locatário que cumpre seus deveres também é protegido por esse instrumento. Isso porque o proprietário está proibido de retirar o inquilino por motivos arbitrários ou forçosos. Dessa forma, é uma garantia para todos que cumprem as regras estabelecidas.

Ainda assim, a retomada desse imóvel gera muitas dúvidas, tanto para o locador quanto para o locatário. Por isso, explicamos tudo na continuidade deste conteúdo. Que tal seguir a leitura?

Como funciona uma ação de despejo?

Se após muita conversa não deu para resolver o atrito entre proprietário e inquilino, a recomendação é buscar um advogado especialista em Direito Imobiliário para ajuizar a ação de despejo. Afinal, o uso do imóvel como moradia torna o tema bastante delicado. Portanto, somente a justiça pode determinar o que deve ser feito nesse caso, de acordo com a lei vigente. 

  • Para começar, o locador deve apresentar um motivo plausível. Além disso, deve mostrar:Documentos que ilustram a situação. Por exemplo, comprovantes dos pagamentos em atraso, provas do descumprimento de cláusulas, registro de conversas, entre outros;
  • Contrato de aluguel;
  • Documentos pessoais;
  • Escritura do imóvel.

Então, o advogado recorre ao Poder Judiciário para exigir a saída do inquilino e aguarda a decisão. Quando ela é favorável ao proprietário, o inquilino é notificado e tem até 30 dias para desocupar o local. No entanto, ele ainda pode recorrer da determinação. 

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Quando o motivo da ação é atraso no pagamento, o proprietário pode entrar com uma liminar. Nesse caso, o prazo é de 15 dias para a saída do locatário, antes mesmo do julgamento final do processo. Ainda é preciso prestar caução em quantia equivalente a 3 meses de aluguel.

Quando cabe uma ação de despejo?

A ação de despejo é válida sempre que o contrato for descumprido pelo inquilino. Existem várias situações que levam a essa situação. Por exemplo:

  • Ausência de pagamento do aluguel e dos encargos, com ausência de garantias;
  • Falecimento do locatário, com ocupação do imóvel por pessoas não dependentes;
  • Descumprimento dos termos do contrato, com a realização de uma mudança estrutural não autorizada, por exemplo;
  • Sublocação continuada, inclusive depois do fim do contrato. Isso pode acontecer na locação por temporada, quando o período de ocupação termina, mas o inquilino permanece no imóvel. 

Quais os requisitos para ação de despejo?

Os requisitos para a ação de despejo são os seguintes:

  • Descumprimento do acordo celebrado mutuamente e regido por contrato;
  • Término do período de locação para temporada;
  • Falta de apresentação de substituição de garantia, conforme o prazo legal. Por exemplo, se o fiador falecer e o inquilino não colocar outra pessoa em seu lugar;
  • Fim do prazo de locação não residencial, sem renovação do contrato;
  • Falta de pagamento do aluguel e de valores acessórios da locação no prazo de vencimento, quando não houver garantia.

No entanto, existem casos em que a medida judicial pode ser interrompida. Esse é o caso da ordem de despejo por falta de pagamento. Por exemplo, se o inquilino receber uma liminar determinando a desocupação do imóvel devido à inadimplência, ele ainda pode efetivar um depósito judicial com a soma dos valores atrasados para evitar a rescisão do contrato.

Vale a pena lembrar que, nesse caso, é necessário que a quantia seja depositada ainda dentro do prazo de desocupação. Por exemplo, se a justiça determinar 15 dias para a saída do imóvel, ele tem essas duas semanas para quitar o que deve.

Caso isso seja feito, o contrato continua válido e a rescisão é extinguida. Portanto, o locatário pode permanecer no imóvel. Essa regra está definida no artigo 59, parágrafos 1º e 3º da Lei do Inquilinato.

Por outro lado, se o pagamento não for efetuado, o prazo de desocupação voluntária é de 30 dias. Ele pode ser reduzido para 15 dias, caso o período entre a citação e a sentença de primeira instância ultrapassar 4 meses.

Sem movimentação do inquilino no prazo de desocupação voluntária, o despejo será efetivamente realizado. Caso haja resistência, as autoridades competentes podem fazer o emprego de força, por exemplo, via arrombamento. Os móveis e os utensílios pessoais são entregues ao dono ou à guarda de depositário, caso não sejam retirados.

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Quando pode pedir ordem de despejo?

É muito comum que uma ação de despejo seja solicitada quando acontece a falta de pagamento do aluguel. No entanto, na Lei do Inquilinato, como mostra o blog da CHC Advocacia, estão previstos outros dispositivos que fundamentam essa medida drástica. Veja alguns deles:

Ação por falta de pagamento

Basta um dia de atraso para que o proprietário possa pedir o despejo por falta de aluguel ou das contas previstas em contrato de locação, como condomínio, IPTU, luz, água e gás. 

Na prática, os donos de imóveis costumam ser compreensivos com alguns dias de atraso – desde que não se torne um hábito – e não costumam tomar uma medida tão rígida de primeira.

Inclusive, é recomendado que o proprietário efetive uma prévia notificação, antes de entrar com algum modelo de ação de despejo. Isso pode ser feito por meio da formalização da cobrança da dívida, por exemplo.

Outra medida importante é nunca deixar de fazer o cálculo de acordo com o que está disposto em contrato. Afinal, os valores dos boletos nem sempre estão condizentes com o que está definido no documento assinado para a locação.

Por fim, denuncie o inquilino, indicando que ele descumpriu a obrigação contratual e apresente as consequências da falta de quitação dos valores em aberto. Junto a isso, apresente um prazo para acertar a dívida.

Caso o pagamento não seja feito e a ordem de despejo for realmente iniciada, o proprietário pode até exigir uma indenização devido à inadimplência.

Ação para uso próprio

O locador tem o direito de entrar com uma ação de despejo da casa ou apartamento caso seja para uso próprio, destinado a qualquer fim (residencial ou comercial). 

Ele também pode acionar a medida para que cônjuge, ascendentes (pais e avós) e descendentes (filhos e netos) façam uso residencial do local, desde que não tenham imóvel no nome deles.

Nessa situação, a medida pode tramitar em Juizado Especial Cível. Esse motivo para ordem de despejo está determinado no artigo 47, inciso III, da Lei nº 8.245/1991. Portanto, essa opção é válida, mesmo que não esteja na Lei do Inquilinato.

Ação por permanência

Se o contrato de locação terminar, sem possibilidade de extensão ou renovação, e o locatário se negar a sair do imóvel, o dono do imóvel pode entrar com um processo de despejo para reaver o local. Essa situação abrange tanto os contratos anuais quanto aqueles feitos por temporada.

Nesse caso, além da solicitação de saída do imóvel, o proprietário também tem o direito de exigir o pagamento pelo tempo extra que o inquilino permaneceu no imóvel. Ainda que esteja em sua razão, o locador nunca deve entrar na propriedade sem autorização judicial, que é concedida pela ação de despejo. Portanto, é preciso aguardar.

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Ação por reparos urgentes

Quando o imóvel necessitar de reparos urgentes, o proprietário também pode entrar com a ação de despejo na lei. Isso pode acontecer quando:

  • Os serviços não podem ser feitos com o inquilino habitando o local;
  • O locatário se recusar a permitir obras no apartamento ou na casa.

Quanto tempo demora uma ação de despejo? Qual o custo?

A ordem de despejo é um processo lento, que pode levar até alguns meses para obter uma decisão. Se o morador apresentar defesa, o prazo se arrasta ainda mais.

Esse tempo depende da Comarca e do Tribunal. Em São Paulo, um processo em primeira instância leva de 6 a 12 meses. Já na segunda instância, entre 8 a 15 meses. Demorado, não é mesmo?!

Muitos donos de imóveis entram com uma liminar justamente para resolver o processo mais rapidamente, uma vez que leva apenas alguns dias para ser analisada por um juiz.

Porém, ela sai cara: é preciso fazer um depósito em juízo no valor equivalente a 3 meses de aluguel, como já explicamos. Se o proprietário vencer a ação, é possível reaver o dinheiro.

Existem também os custos com o serviço judiciário (as custas judiciais), que variam de acordo com o caso. O pagamento é feito antecipadamente e o reembolso ocorre após o término do processo pela parte que perder. Se comprovado que não há condições financeiras para tal, o pagamento é exonerado.

Após quanto tempo de atraso no aluguel o proprietário pode pedir a desocupação do imóvel?

Quando o contrato de locação é firmado, o inquilino tem a posse do imóvel. Então, para o proprietário ter a “reintegração da posse”, precisa efetivar um processo de despejo. Isso acontece em todo o mercado imobiliário. 

Essa é uma possibilidade em caso de inadimplência por parte do inquilino. No entanto, o tempo é variável e pode acontecer na primeira, segunda ou terceira parcela, pois existe negociação.

Aqui no QuintoAndar, nós fazemos todo esse processo para o proprietário e não cobramos a mais por isso, o que torna o processo de desocupação mais rápido. 

Como fica a ação de despejo na pandemia?

Em 20 de março de 2020, as ações de despejo foram suspensas em todo o País. O objetivo foi garantir o direito à moradia durante a crise causada pela pandemia de Covid-19

Em 2021, como a situação se agravou, a Câmara e o Senado tentaram ampliar o prazo da ação de despejo, que estava suspensa até 31 de dezembro de 2021 por meio do PL 827/2020. Porém, ele foi vetado pelo Presidente da República. 

Em contrapartida, o Senado Federal garantiu a suspensão das ordens ou medidas de desocupação de áreas que estavam habitadas até o fim do ano de 2021, em decisão votada em setembro.

No entanto, nem todos os inquilinos podem se beneficiar da decisão. No momento, ela só é válida para locatários de imóveis residenciais em condição de vulnerabilidade por decisão liminar.

Em 2022, o Supremo Tribunal Federal (STF) confirmou a decisão que suspendeu até 31 de março a proibição de despejos e reintegrações de posse contra famílias em vulnerabilidade.

Como evitar a ação de despejo?

Não é difícil evitar ser alvo de uma ação de despejo. Basicamente, você só precisará cumprir três regras: 

  • Pagar o aluguel em dia;
  • Respeitar o contrato;
  • Deixar o imóvel após o período de vigência do contrato ou a pedido do proprietário.

Agora, se você tentou, mas por algum motivo não deu para evitar a ação de despejo, fique tranquilo. Ainda é possível negociar o valor mensal com o proprietário do imóvel.

Se a ação ocorrer por inadimplência, após a notificação do proprietário, você tem 15 dias para realizar o pagamento dos valores atrasados. É o que chamamos de emendar a mora. 

Se o aluguel estiver em dia ou as alegações do locador forem falsas, o inquilino pode apresentar provas para se defender dentro do prazo de 15 dias posteriores ao recebimento da notificação. 

O ideal é que você conte com um advogado com experiência em Direito Imobiliário para auxiliar durante o processo. 

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