A locação de um imóvel é uma transação comercial entre proprietário (locador) e inquilino (locatário). E como qualquer relação dessa natureza, precisa ser documentada legalmente, para que as duas partes saibam quais são suas responsabilidades. Para você saber como funciona um contrato de locação de imóvel, também conhecido como contrato de aluguel, preparamos um conteúdo completo sobre o assunto.

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O que é o contrato de aluguel de imóvel?

O contrato de locação (ou aluguel) de imóvel, nada mais é do que um documento que formaliza a cessão temporária do uso de um imóvel pelo proprietário (locador) ao inquilino (locatário), bem como o conjunto de direitos e obrigações entre as partes.

Por ser um documento tão importante, é extremamente necessário que todos os detalhes das negociações entre as duas partes estejam presentes no documento. Por isso, qualquer erro no contrato de locação de imóvel pode acarretar em uma rescisão, em multas ou até processos judiciais.

Definido de acordo com o que conduz a Lei do Inquilinato, o documento traz, além de detalhes sobre o imóvel, todos os direitos e as obrigações do proprietário e do inquilino, como também as sanções na eventualidade de descumprimento dos termos acordados.

Qual é a duração de um contrato de locação?

O modelo de contrato de aluguel mais comum no mercado imobiliário brasileiro tem um tempo mínimo de vigência de 30 meses. 

Esse prazo, em acordo com a Lei do Inquilinato, garante mais segurança a inquilinos e proprietários.

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A importância de um contrato de locação de imóvel

Para muitos proprietários, a elaboração de um contrato de locação para a finalidade de alugar um imóvel representa apenas uma etapa burocrática. Porém, como já citado, trata-se de uma iniciativa de suma importância.

Entre algumas das vantagens que ela oferece, podemos citar:

Mais segurança para o proprietário

O contrato de aluguel de imóvel, no QuintoAndar, garante tranquilidade em relação a receber o aluguel corretamente todos os meses, bem como em relação a possíveis danos que o imóvel venha a sofrer por ação do inquilino, quando o proprietário opta pela administração de imóveis da plataforma de moradia.

Afinal, tendo colocado no papel os deveres de cada uma das partes, você terá como recorrer, caso seja lesado financeiramente.

Mais segurança para o inquilino

Toda pessoa que aluga um imóvel, seja uma casa ou um apartamento, para morar fica com certo receio de que o proprietário mude de ideia sobre algum ponto, criando uma experiência ruim.

O contrato de aluguel existe justamente para mudar esse cenário e fazer com que o inquilino se sinta seguro, principalmente em relação ao tempo em que poderá ficar no imóvel e ao valor que terá que pagar todos os meses.

Mais credibilidade para todos

Um contrato de locação de imóvel transmite seriedade. Quanto mais sério você for, como proprietário de um imóvel disponível para locação, mais credibilidade terá diante de possíveis inquilinos.

É interessante, inclusive, que ao mostrar que tem um imóvel para alugar, você frise de imediato que se trata de um processo documentado, e não de um simples acordo oral.

Modelo de contrato de aluguel de imóvel

Cada imobiliária trabalha com seu modelo de contrato de locação de imóvel, que é aplicado em todos os negócios fechados entre locadores e locatários.

No entanto, cada contrato de locação é diferente do outro pois, além de contemplar as informações pessoais dos envolvidos e do próprio imóvel, também registra possíveis exigências de ambos os lados para o fechamento do negócio, como:

  • Negociação do preço do aluguel;
  • Data de início da vigência;
  • Eventuais reparos/benfeitorias. 

Nestes casos, trabalha-se o contrato de aluguel padrão e as particularidades de cada negociação são inseridas em um anexo.

Como fazer um contrato de aluguel de imóvel

Agora que você já conhece os principais pontos a respeito de um contrato de aluguel de imóvel, pode ser que esteja se perguntando como, afinal, este documento pode ser feito. 

Principalmente porque a redação em si pode não ser simples, mesmo que você já tenha todas as informações importantes listadas anteriormente.

Nesse caso, é possível recorrer a um advogado que seja especialista nesse tipo de contrato, para garantir que não haverá nenhuma brecha, ou mesmo utilizar modelos de contratos de aluguel prontos, disponibilizados na internet.

Essa última opção, porém, é a menos indicada, considerando que cada locação tem suas particularidades, e que criar um contrato sem entender do assunto, mesmo que apenas substituindo informações, pode resultar em muitos problemas.

O ideal, independentemente da quantidade de dúvidas que você tenha, é sempre buscar o apoio de uma imobiliária: ela poderá te ajudar em qualquer assunto relacionado ao contrato e à locação como um todo.

E o melhor: com a imobiliária certa, você resolve tudo em poucos cliques, sem nem mesmo precisar sair de casa.

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O que deve constar em um contrato simples de aluguel?

1. Informações de inquilino e proprietário

As partes interessadas devem ser representadas no documento com “nome” e “CPF”. E tanto a parte de “inquilino” quanto a de “proprietário” podem ser compostas por mais de uma pessoa. 

É comum que haja mais de um inquilino em casos de composição de renda entre mais pessoas para aprovação da análise de crédito, etapa fundamental para a locação de um imóvel.

2. Dados gerais do imóvel

O contrato de locação deve trazer o endereço completo do imóvel, se ele tem vaga de garagem e deixar clara a finalidade do imóvel (comercial, residencial, etc).

De acordo com a Lei do Inquilinato, uma casa ou apartamento que tem fim exclusivamente residencial não pode ser usado de outra forma, como para a abertura de um comércio.

3. Discriminação dos valores do aluguel, reajustes e outros encargos

O contrato de locação deve conter o valor mensal do aluguel e também outros encargos relacionados à locação, como:

  • IPTU;
  • Seguro contra incêndio;
  • Se for o caso, o valor aproximado da taxa de condomínio. 

O reajuste do aluguel também é uma informação que deve constar no contrato de locação. A Lei do Inquilinato não estipula de forma clara como esse reajuste deve ser feito, apenas determina que a forma como os valores são aplicados deve ser acordada entre inquilino e proprietário.

Em geral, o mercado trabalha com o reajuste de aluguel anual, a cada aniversário do contrato de locação. O IGP-M sempre foi usado como o indicador base para esse reajuste. Tanto que era conhecido como “inflação do aluguel”.

No entanto, em novembro de 2020, o QuintoAndar, que é a imobiliária digital líder em aluguéis residenciais no Brasil, fez um movimento pioneiro no mercado: deixou de lado o IGP-M e passou a adotar o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) como base dos reajustes anuais de aluguel. 

Desde então, a imobiliária digital já soma mais de 75% de seus contratos pelo IPCA. A troca de indexador aconteceu para evitar impactos negativos, tanto para inquilinos e proprietários, quanto por causa da volatilidade do IGP-M, que desde março de 2020 vem subindo de forma vertiginosa.

4. Multa por atrasos

O valor da multa por atraso de aluguel é variável e definida de acordo com a imobiliária responsável pela locação, assim como acontece com a taxa condominial, que é definida pela administradora do condomínio. 

O contrato de locação pode conter o percentual das multas aplicadas ao inquilino em caso de atraso no pagamento do aluguel ou do boleto do condomínio.

5. Contratação e troca de titularidade de serviços

O contrato de locação de imóvel precisa deixar claro que é de responsabilidade do inquilino como a contratação, ou não, dos serviços de utilidade pública, como água, luz e gás – bem como a troca de titularidade dessas contas de consumo.

6. Benfeitorias, danos e reparos

As responsabilidades de ambas as partes no que diz respeito a benfeitorias, danos e reparos são sempre discriminadas no contrato de locação, sempre em respeito à Lei do Inquilinato. Geralmente, determina-se que:

  • O inquilino não pode fazer qualquer modificação ou benfeitoria no imóvel, ainda que necessária ou útil, sem a autorização prévia do locador;
  • O proprietário é responsável por reparar danos anteriores ao início da locação;
  • Os danos causados durante a locação são de responsabilidade do inquilino – com exceção de problemas ocultos que apareçam durante a locação, como um encanamento estourado, por exemplo.
  • Reparos urgentes e emergenciais devem ser comunicados pelo inquilino ao proprietário. E o contrato de aluguel deve estipular o prazo para o locador tomar as devidas providências nestes casos específicos.
7. Rescisão, devolução do imóvel e descumprimento do contrato

A cláusula que trata do descumprimento de contrato de locação deve trazer todas as informações referentes às diferentes possibilidades e aos momentos em que um compromisso entre locador e locatário se encerra, como:

Retomada do imóvel pelo locador

Por lei, durante o prazo da locação, em contratos com vigência estipulada – como em um de 30 meses, por exemplo -, o proprietário não poderá retomar o imóvel. Porém, o art. 9º da Lei do Inquilinato lista algumas exceções a essa regra. E o locador pode pedir o imóvel de volta nos seguintes casos:

  1. Mútuo acordo com o locatário;
  2. Por prática de infração legal ou contratual, desde que seguido o procedimento previsto em lei;
  3. Em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos, desde que seguido o procedimento previsto em lei;
  4. Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel. Ou, caso a permanência seja possível, se o locatário se recusar a consentir as reparações.
Venda de imóvel alugado

O fato de um imóvel estar alugado não impede que o proprietário o coloque à venda. Neste caso, se o imóvel for vendido, o contrato de locação não necessariamente será finalizado. O que acontecerá é que a pessoa que comprou poderá optar por manter a locação, mas também pode fazer a chamada “denúncia da locação”, para encerrar o compromisso. Desta forma, a pessoa locatária terá 90 dias para desocupar o imóvel.

A escolha pelo encerramento do contrato de aluguel no caso de venda do imóvel cabe somente à pessoa que adquiriu o bem. Neste caso, trata-se de uma rescisão unilateral. Ou seja, uma das partes optou por terminar a relação sem que houvesse um acordo. O inquilino não tem direito a indenização por parte do proprietário anterior e tampouco do novo.

O prazo para que o novo proprietário de um imóvel alugado faça a denúncia da locação também é de 90 dias, que são contados a partir do registro da venda ou do compromisso na matrícula de imóvel. Se a renúncia não for feita dentro do prazo, entende-se que ambas as partes acordaram na manutenção da locação.

Já no caso de o inquilino se opor à desocupação do imóvel, o novo dono pode ajuizar uma ação de despejo.

Pedido de rescisão pelo inquilino

Ao contrário do locador, o inquilino pode pedir a rescisão de um contrato de aluguel a qualquer momento. No entanto, a forma como essa rescisão será feita e os encargos que o locatário irá pagar precisam constar no documento.

No QuintoAndar, por exemplo, os contratos de locação são padronizados e têm duração de 30 meses. E o pedido de rescisão pelo inquilino prevê duas hipóteses:

  1. Rescisão no primeiro ano: o locatário paga multa no valor de 3 aluguéis, reduzida proporcionalmente pelo prazo já cumprido dos 12 meses, sem a necessidade de cumprimento de aviso prévio.
  2. Rescisão após o primeiro ano: o inquilino pode rescindir o contrato sem a aplicação de multa, desde que envie aviso prévio, com antecedência mínima de 30 dias. Em caso de descumprimento do aviso prévio, é cobrado o valor integral equivalente a um mês de aluguel vigente.

A gente cuida da burocracia para você

Ao anunciar o seu imóvel pelo QuintoAndar, você terá uma sessão de fotos gratuita para registrar as imagens que irão compor o anúncio, feitas por um fotógrafo profissional – uma grande vantagem para quem está procurando pelo imóvel dos sonhos também.

E você sendo proprietário ou futuro inquilino, não precisa se preocupar com a redação do contrato de aluguel de imóvel, pois a plataforma de moradia já tem tudo isso pronto. E sequer precisa sair de casa para assinar, pois a assinatura é feita de forma digital. Além disso, o proprietário que conta com a administração de seus imóveis pelo QuintoAndar tem a tranquilidade do pagamento garantido do aluguel todo dia 12 de cada mês, mesmo que o inquilino atrase.  

O QuintoAndar também oferece uma garantia locatícia para imóveis que são administrados pelo proprietário, evitando, ainda assim, a inadimplência: a Fiança Simples. É uma solução que garante que o proprietário receba os valores de aluguéis, IPTU, condomínio, contas de consumo e multa rescisória mesmo em casos de inadimplência do inquilino. O valor da Fiança Simples pode variar de acordo com o perfil de crédito do locatário e das características do imóvel. Saiba mais sobre esse tipo de garantia locatícia disponível para imóveis administrados pelo proprietário aqui.

Preocupe-se em encontrar o seu novo lar – ou alugar o seu imóvel – e deixe a burocracia com o QuintoAndar!

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