Antes de alugar um imóvel, é fundamental que inquilino e proprietário definam os termos do acordo e passem tudo isso para o papel, por meio de um contrato de aluguel. Esse procedimento garante a criação de um vínculo legal entre ambos e os protege, nos termos da Lei do Inquilinato, de eventuais abusos, além de garantir seus direitos.
Mas o que deve conter em um contrato de locação de imóvel? Como é a burocracia para validá-lo? Abaixo, nós preparamos um guia completo sobre a questão, para que você, seja proprietário ou inquilino, esteja tranquilo em relação ao seu contrato.
Navegue pelo conteúdo
- O que é o contrato de aluguel de imóvel?
- Baixe o modelo de contrato de aluguel utilizado no QuintoAndar
- Como funciona o contrato de aluguel? [Guia Completo]
- Qual é a duração de um contrato de aluguel?
- Como é um contrato de aluguel de imóvel?
- Como fazer um contrato de aluguel de imóvel?
- O que deve constar em um contrato de aluguel simples?
- Informações de inquilino e proprietário
- Dados gerais do imóvel
- Discriminação dos valores do aluguel, reajustes e outros encargos
- Multa por atrasos
- Garantias
- Contratação e troca de titularidade de serviços
- Benfeitorias, danos e reparos
- É necessário levar o contrato de aluguel ao cartório?
- A importância de um contrato de locação de imóvel
- Mais segurança para o proprietário
- Mais segurança para o inquilino
- Mais credibilidade para todos
- Como funciona a rescisão do contrato de aluguel?
- Retomada do imóvel pelo locador
- Pedido de rescisão pelo inquilino
- Dúvidas frequentes
- Como fazer um contrato de aluguel direto com proprietário?
- Como funciona a quebra de contrato de aluguel?
- O locador pode rescindir o contrato de aluguel?
- A gente cuida da burocracia para você
Leia também: Saiba qual é o melhor modelo de contrato de locação para o aluguel do seu imóvel
O que é o contrato de aluguel de imóvel?
O contrato de aluguel de imóvel é um documento que formaliza as condições negociadas entre inquilino e proprietário para o uso de um imóvel alugado.
Em outras palavras, o termo se baseia na Lei do Inquilinato e define termos como prazo, valores envolvidos, direitos e deveres de ambas as partes e as penalidades em caso de descumprimento das cláusulas acordadas.
Baixe o modelo de contrato de aluguel utilizado no QuintoAndar
Se você está procurando um contrato de aluguel que seja confiável e completo, o QuintoAndar oferece um modelo utilizado por milhares de locadores e inquilinos.
Este documento cobre todas as cláusulas importantes previstas na Lei do Inquilinato, garantindo transparência e segurança para ambas as partes.
Assim, com um contrato de aluguel bem estruturado, você assegura que todas as condições de uso do imóvel, direitos e deveres dos envolvidos, além das penalidades em caso de descumprimento, estejam claramente definidas.
Baixe o modelo de contrato de aluguel em PDF
Como funciona o contrato de aluguel? [Guia Completo]
Veja a seguir um vídeo explicativo sobre o que deve constar no contrato de aluguel e sane todas as suas dúvidas sobre esse documento essencial para a locação de um imóvel.
Qual é a duração de um contrato de aluguel?
O modelo de contrato de aluguel mais comum no mercado imobiliário brasileiro tem um tempo mínimo de vigência de 30 meses.
Esse prazo, em acordo com a Lei do Inquilinato, garante mais segurança a inquilinos e proprietários.
Como é um contrato de aluguel de imóvel?
Cada imobiliária trabalha com seu modelo de contrato de locação de imóvel, que geralmente é aplicado em todos os negócios fechados entre locadores e locatários.
O QuintoAndar, por exemplo, trabalha com um modelo de contrato de locação de imóvel testado e aprovado em milhares de acordos fechados todos os meses (cerca de um a cada 4 minutos).
Essa grande base de negócios fechados ao longo dos anos acabou aprimorando o contrato da plataforma de moradia, que prevê as principais situações relacionadas ao aluguel de um imóvel. Além disso, a redação conta com o suporte robusto da equipe jurídica do QuintoAndar.
No entanto, cada contrato de locação é diferente do outro. Afinal, além de contemplar as informações pessoais dos envolvidos e do próprio imóvel, também registra possíveis exigências de ambos os lados para o fechamento do negócio, como:
- Negociação do preço do aluguel;
- Data de início da vigência;
- Eventuais reparos/benfeitorias.
Nestes casos, trabalha-se o contrato de aluguel padrão e as particularidades de cada negociação são inseridas em um anexo.
Como fazer um contrato de aluguel de imóvel?
Agora que você já conhece os principais pontos a respeito de um contrato de aluguel de imóvel, pode ser que esteja se perguntando como este documento pode ser feito.
Principalmente porque a redação em si pode não ser simples, mesmo que você já tenha todas as informações importantes listadas anteriormente.
Nesse caso, para fazer um contrato de locação, é possível recorrer a um advogado que seja especialista nesse tipo de contrato para garantir que não haverá nenhuma brecha. Agora, outra possibilidade é utilizar modelos de contratos de aluguel prontos, disponibilizados na internet.
Essa última opção, porém, é a menos indicada, considerando que cada locação tem suas particularidades, e que criar um contrato sem entender do assunto, com base em um modelo de contrato de aluguel pronto, mesmo que apenas substituindo informações, pode resultar em muitos problemas.
O ideal, independentemente da quantidade de dúvidas que você tenha, é sempre buscar o apoio de uma imobiliária: ela poderá te ajudar em qualquer assunto relacionado ao contrato e à locação como um todo.
No caso de uma plataforma de moradia de grande porte e alto volume de contratos fechados, como o QuintoAndar, por exemplo, a segurança é ainda maior.
Leia mais: Como escolher uma boa imobiliária para alugar e vender imóveis?
O que deve constar em um contrato de aluguel simples?
Um contrato de aluguel deve incluir informações essenciais para garantir a segurança jurídica de todos os envolvidos no processo. Mesmo sem exigências específicas da Lei do Inquilinato, é fundamental que o contrato contenha informações como:
Informações de inquilino e proprietário
Em primeiro lugar, as partes interessadas devem ser representadas no documento com “nome” e “CPF”. E tanto a parte de “inquilino” quanto a de “proprietário” podem ser compostas por mais de uma pessoa.
Para a aprovação da análise de crédito – etapa fundamental para a locação de um imóvel -, é comum a composição de renda entre mais de um inquilino.
Dados gerais do imóvel
O contrato de locação deve trazer o endereço completo do imóvel, se ele tem vaga de garagem e deixar clara a finalidade do imóvel (comercial, residencial, etc).
De acordo com a Lei do Inquilinato, uma casa ou apartamento que tem fim exclusivamente residencial não pode ser usado de outra forma, como para a abertura de um comércio, por exemplo.
Discriminação dos valores do aluguel, reajustes e outros encargos
O contrato de locação de imóvel deve conter o valor mensal do aluguel e também outros encargos relacionados à locação, como:
- IPTU;
- Seguro contra incêndio;
- Se for o caso, o valor aproximado da taxa de condomínio.
O reajuste do aluguel também é uma informação que deve constar no contrato de locação. A Lei do Inquilinato não estipula de forma clara como esse reajuste deve ser feito, apenas determina que a forma como os valores são aplicados deve ser acordada entre inquilino e proprietário.
Em geral, o mercado trabalha com o reajuste de aluguel anual, a cada aniversário do contrato de locação. A calculadora IGP-M sempre foi usada como o indicador base para esse reajuste. Tanto que era conhecido como “inflação do aluguel”.
No entanto, em novembro de 2020, o QuintoAndar, que é a plataforma de moradia líder em aluguéis residenciais no Brasil, fez um movimento pioneiro no mercado: deixou de lado o IGP-M e passou a adotar o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) como base dos reajustes anuais de aluguel.
Assim, a troca de indexador aconteceu para evitar impactos negativos, tanto para inquilinos e proprietários, quanto por causa da volatilidade do IGP-M, que desde março de 2020 vem subindo de forma vertiginosa.
Leia também: Índices de reajuste de aluguel: é melhor usar IGP-M, IPCA ou a negociação entre locador e locatário?
Multa por atrasos
O valor da multa por atraso de aluguel é variável e definida de acordo com a imobiliária responsável pela locação, assim como acontece com a taxa condominial, que é definida pela administradora do condomínio.
Dessa forma, o contrato de locação pode conter o percentual das multas aplicadas ao inquilino em caso de atraso no pagamento do aluguel ou do boleto do condomínio.
Leia também: Meu inquilino não paga aluguel, o que fazer? Conheça seus direitos
Garantias
Além disso, o contrato também deve contemplar as garantias oferecidas pelo inquilino ao proprietário, que visam reduzir o risco de inadimplência, como o depósito-caução (e as regras para sua devolução), Seguro Fiança e o fiador, por exemplo.
Contratação e troca de titularidade de serviços
O contrato de locação de imóvel precisa deixar claro que é de responsabilidade do inquilino como a contratação, ou não, dos serviços de utilidade pública, como água, luz e gás – bem como a troca de titularidade dessas contas de consumo.
Benfeitorias, danos e reparos
Por fim, o contrato de locação sempre discrimina as responsabilidades de ambas as partes no que diz respeito a benfeitorias, danos e reparos, de acordo com a Lei do Inquilinato. Geralmente, determina-se que:
- O inquilino não pode fazer qualquer modificação ou benfeitoria no imóvel, ainda que necessária ou útil, sem a autorização prévia do locador;
- O proprietário é responsável por reparar danos anteriores ao início da locação;
- Os danos causados durante a locação são de responsabilidade do inquilino – com exceção de problemas ocultos que aparecem durante a locação, como um encanamento estourado, por exemplo;
- Reparos urgentes e emergenciais devem ser comunicados pelo inquilino ao proprietário. E o contrato de aluguel deve estipular o prazo para o locador tomar as devidas providências nestes casos específicos.
É necessário levar o contrato de aluguel ao cartório?
Não é necessário que o contrato de aluguel seja registrado em cartório para que o documento seja considerado válido. No entanto, fazer o reconhecimento de firma e o registro do contrato de aluguel no Cartório de Imóveis pode ser vantajoso para garantir os direitos de ambas as partes, evitando alegações de desconhecimento dos termos.
Do mesmo modo, o registro do contrato de aluguel de imóvel pode assegurar o direito de preferência do inquilino na compra da casa ou do apartamento, além de manter as garantias da locação em caso de venda da propriedade.
Esse procedimento é recomendado principalmente quando o proprietário decide alugar o imóvel sem o apoio de uma imobiliária, assumindo ele mesmo todas as responsabilidades burocráticas.
A importância de um contrato de locação de imóvel
Para muitos proprietários, fazer um contrato de locação para alugar um imóvel pode parecer apenas uma formalidade burocrática. No entanto, essa é uma medida extremamente importante.
Afinal, essas são algumas das vantagens que o documento oferece:
Mais segurança para o proprietário
Ao detalhar as responsabilidades do inquilino e as penalidades pelo não cumprimento das cláusulas, incluindo questões de inadimplência, o contrato de aluguel serve para proteger o locador, seu patrimônio imobiliário e o investimento realizado na propriedade.
Dessa forma, se houver prejuízos financeiros, o locador pode recorrer à Justiça ou utilizar mecanismos de garantia, como o depósito-caução ou fiador, que também são especificados no contrato.
Para quem escolhe a administração de imóveis pelo QuintoAndar, a plataforma oferece proteções adicionais que minimizam possíveis problemas:
- Garantia do pagamento do aluguel, mesmo em casos de inadimplência;
- Uma proteção semelhante a um seguro para cobrir possíveis danos causados pelo inquilino.
Mais segurança para o inquilino
Ao alugar um imóvel, seja uma casa ou um apartamento, é comum que o inquilino sinta apreensão quanto a possíveis mudanças de decisão por parte do proprietário, o que pode comprometer a experiência de locação.
Nesse sentido, o contrato de aluguel é importante para evitar essas situações e garantir a segurança do inquilino, especialmente em relação à duração da estadia e ao valor mensal do aluguel. Além disso, o contrato deve detalhar as condições de manutenção e devolução do imóvel, assegurando que não haja cobranças indevidas no momento da rescisão.
Mais credibilidade para todos
Um contrato de locação de imóvel adiciona um nível de seriedade e formalidade ao acordo.
Por isso, é recomendável que, ao anunciar um imóvel para alugar, você destaque imediatamente que o processo é formalizado por meio de um documento, em vez de ser um simples acordo verbal.
Como funciona a rescisão do contrato de aluguel?
A cláusula que trata do descumprimento de contrato de aluguel deve trazer todas as informações referentes às diferentes possibilidades e aos momentos em que um compromisso entre locador e locatário se encerra, como:
Retomada do imóvel pelo locador
Durante o período de vigência de um contrato de aluguel de imóvel com prazo definido, como um contrato de 30 meses, por exemplo, o proprietário não pode retomar o imóvel. No entanto, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) prevê algumas exceções, conforme o Art. 9º:
- Acordo mútuo: o locador e o inquilino podem concordar em encerrar o contrato antecipadamente;
- Infrações legais ou contratuais: se o inquilino violar as leis ou o contrato, o locador pode pedir a devolução do imóvel, seguindo o processo legal;
- Falta de pagamento: em caso de inadimplência do aluguel e encargos, o locador pode requerer a devolução, desde que observe os procedimentos legais;
- Reparações urgentes: se o Poder Público exigir reparos urgentes que não podem ser feitos com o inquilino no imóvel, o locador pode retomar o imóvel. Entretanto, se as reparações forem possíveis com o inquilino, mas este se recusar a permitir, o locador também pode solicitar a devolução;
- Necessidade de moradia: por fim, a casa ou apartamento pode ser solicitada quando o locador ou seus parentes próximos precisam de moradia e não possuem outro imóvel.
Pedido de rescisão pelo inquilino
Ao contrário do locador, o inquilino pode pedir a rescisão de um contrato de aluguel a qualquer momento. No entanto, a forma como essa rescisão será feita e os encargos que o locatário irá pagar precisam constar no documento.
No QuintoAndar, por exemplo, os contratos de locação são padronizados e têm duração de 30 meses. Além disso, o pedido de rescisão pelo inquilino prevê duas hipóteses:
- Rescisão no primeiro ano: o locatário paga multa no valor de 3 aluguéis, reduzida proporcionalmente pelo prazo já cumprido dos 12 meses, sem a necessidade de cumprimento de aviso prévio.
- Rescisão após o primeiro ano: o inquilino pode rescindir o contrato sem a aplicação de multa, desde que envie aviso prévio, com antecedência mínima de 30 dias. Em caso de descumprimento do aviso prévio, cobra-se o valor integral equivalente a um mês de aluguel vigente.
Agora, em caso de mudança de endereço por motivos de trabalho, de acordo com a Lei do Inquilinato, para se conseguir isenção da multa rescisória é preciso notificar o proprietário com, no mínimo, 30 dias de antecedência.
Dúvidas frequentes
Como fazer um contrato de aluguel direto com proprietário?
Embora fazer um contrato de aluguel direto com o proprietário possa parecer uma boa maneira de economizar com intermediários, essa nem sempre é a melhor opção.
Afinal, mesmo que você redija o contrato com todas as cláusulas essenciais, como valor do aluguel, data de pagamento, duração do contrato e condições de rescisão, além de prazos e responsabilidades envolvidas, ainda é recomendável contar com o apoio de uma imobiliária.
O QuintoAndar, por exemplo, faz uma análise de crédito rigorosa do inquilino, tem contratos padronizados já aprovados pelo público, oferece garantias locatícias e ainda tem um suporte completo para facilitar todas as etapas do processo.
Como funciona a quebra de contrato de aluguel?
A quebra de contrato de aluguel acontece quando uma das partes decide encerrar o contrato antes do prazo acordado. Quando esse for o caso, a parte que deseja encerrar o deve notificar a outra com antecedência. O prazo para esse aviso pode variar, mas geralmente é de 30 dias.
Vale ressaltar que o contrato pode prever uma multa para a parte que quebra o acordo. Por isso, verifique as cláusulas contratuais para saber o valor da multa e as condições para sua aplicação.
Se o inquilino estiver rompendo o contrato, ele deve devolver o imóvel em boas condições. Qualquer dano ou necessidade de reparo pode resultar em dedução do depósito de segurança.
Em alguns casos, é possível negociar a rescisão do contrato sem penalidades, especialmente se ambas as partes concordarem com a quebra.
O locador pode rescindir o contrato de aluguel?
Sim, o locador pode rescindir o contrato de aluguel, mas somente em situações específicas previstas pela Lei do Inquilinato.
Isso pode ocorrer se o locador precisar do imóvel para uso próprio, desde que não tenha outra casa ou apartamento próprio disponível.
Outra situação é em casos de violação de cláusulas do contrato por parte do inquilino. Questões como falta de pagamento do aluguel ou da taxa do condomínio também permite que o locador solicite a devolução do imóvel.
Por fim, se o inquilino se recusar a permitir reparos urgentes que não podem acontecer com ele no imóvel, o locador pode retomar a posse.
A gente cuida da burocracia para você
Seja você proprietário ou futuro inquilino, a verdade é que, ao alugar um imóvel pelo QuintoAndar, você não precisa se preocupar com a elaboração do contrato de aluguel.
Afinal, a maior plataforma de moradia da América Latina fornece contratos prontos, desenvolvidos com base na vasta experiência adquirida através de milhares de transações ao longo dos anos.
O processo é totalmente digital, permitindo que você assine o contrato de qualquer lugar, sem sair de casa. Além disso, para os proprietários que confiam na administração de seus imóveis pelo QuintoAndar, há a vantagem adicional de receber o aluguel pontualmente todo mês, mesmo que o inquilino enfrente atrasos no pagamento.