Conhecer alguns conceitos é fundamental na hora de assinar um contrato de locação de um imóvel, principalmente para evitar qualquer tipo de conflito e garantir que cada uma das partes envolvidas entendam seus direitos e deveres. E um ponto importante em um processo de aluguel de um imóvel residencial é entender quem são e quais papeis desempenham os dois personagens principais dessa relação comercial: locador e locatário.

Obviamente, o mais importante neste processo todo não é entender a legislação por completo. E sim criar uma parceria duradoura e que ajude tanto o locador quanto o locatário a usufruir da melhor maneira possível. Por isso, preparamos um artigo especialmente para explicar quem é quem em um contrato de aluguel.

Aqui, você vai encontrar:

A diferença entre locador e locatário

Antes de iniciar um processo de locação, muitas pessoas têm dúvidas sobre a diferença entre locador e locatário. Resumidamente, cada termo significa:

Locador: é a pessoa que tem a propriedade de um imóvel e o disponibiliza para a moradia de outra pessoa, por meio de um contrato de aluguel;

Locatário: é a pessoa que faz o pagamento mensal pelo aluguel do imóvel disponibilizado pelo locador.

Contrato de aluguel: é um documento legal que envolve ambas as partes e garante a segurança no processo de locação, o que faz com que tanto o locador quanto o locatário, tenham direitos e deveres previstos pela Lei no 8.245

Lei do inquilinato: direitos e deveres de locador e locatário

A lei no 8.245, também conhecida como Lei do Inquilinato, é a legislação que regulamenta os aluguéis residenciais e comerciais. É ela que prevê os direitos e deveres de locador e locatário antes, durante e depois de um processo de locação de imóvel. 

O locador

Vamos imaginar que você seja o locador. Sendo assim, você é tem um imóvel e permite que outra pessoa habite a sua propriedade por meio do aluguel. 

Para disponibilizar um imóvel próprio para aluguel, você pode ser tanto uma pessoa física quanto uma pessoa jurídica. Além disso, a figura do locador pode ser representada por mais de uma pessoa, no caso de imóveis familiares ou empresas. 

Pela Lei do Inquilinato, seu principal dever como o locador é entregar o imóvel ao locatário em perfeitas condições de habitação e funcionamento. Além disso, você também tem como sua responsabilidade garantir toda tranquilidade e segurança para o locatário na hora de habitar o imóvel.

Quais as despesas do locador?

Durante a locação, você deve arcar com algumas despesas que estão previstas no Artigo 22 da Lei do Inquilinato. São elas: 

  • Pagar as taxas de administração imobiliária;
  • Pagar o seguro incêndio do imóvel; 
  • Pagar as despesas extraordinárias do condomínio.
Despesas extraordinárias

Pela Lei do Inquilinato, portanto, o locador é responsável pelas despesas extraordinárias do condomínio. Esses gastos envolvem problemas estruturais do edifício provenientes de imprevistos, como vazamentos, reformas, substituição de equipamentos, etc. 

As despesas extraordinárias estão previstas no Parágrafo único do Artigo 22 e constituem:

  • Obras de reformas referentes à estrutura integral do imóvel;
  • Pinturas das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; 
  • Obras realizadas para melhorar as condições de habitação do edifício;
  • Indenizações trabalhistas e previdenciárias dos funcionários do condomínio, ocorridas antes do início do processo de locação;
  • Instalação de equipamentos de segurança, de incêndio, de telefonia, comunicação, esporte e lazer;
  • Paisagismo;
  • Constituição do fundo de reserva. 

Portanto, todas as questões estruturais do edifício são de responsabilidade única do locador.

O locatário

Agora, vamos imaginar que você é o locatário. Ou seja: a pessoa que paga mensalmente pelo aluguel de um imóvel  por meio de um contrato de locação.

Em uma relação de aluguel de imóvel residencial, pela lei, você só pode usar o imóvel para fins de moradia, previstos em contrato. Você não pode, por exemplo, usá-lo para montar um centro de estética na sua casa ou qualquer outro negócio para fins comerciais.

Durante o aluguel, o locatário (você) também é responsável por cuidar do imóvel como se fosse seu. E entregá-lo, ao final da locação, no mesmo estado em que recebeu. 

Também é seu dever reparar qualquer tipo de danos ao imóvel causado durante o período de locação. E esses danos incluem paredes sujas, quebradiças, lâmpadas queimadas, maçanetas que não funcionam, entre outros.
Por isso, é importante fazer uma boa vistoria de entrada para entender como o imóvel estava antes de chegar. Assim, fica ainda mais fácil entender quais foram as mudanças após a locação, que serão verificadas na vistoria de saída.

Quais as despesas do locatário?

Ao alugar um imóvel, você também terá alguns gastos que vão além do pagamento do aluguel e estão previstos no Artigo 23 da Lei do Inquilinato. 

São eles:

  • Pagamento do aluguel;
  • Pagamento do boleto do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e do condomínio, se for apartamento; 
  • Pagamento dos serviços como água, luz e esgoto;
  • Pagamento das despesas ordinárias do condomínio.

Como locatário, você deve pagar pelas despesas ordinárias, que nada mais são do que os gastos rotineiros e necessários para a manutenção diária do condomínio, que envolvem:

  • Salários e encargos trabalhistas que envolvam os funcionários do edifício;
  • Consumo de serviços (água e luz) nas áreas comuns;
  • Limpeza e manutenção das áreas comuns;
  • Manutenção e pequenos reparos dos equipamentos de uso comum presentes nas redes elétrica, hidráulica e de segurança;
  • Manutenção das instalações e equipamentos da área de lazer;
  • Manutenção e conservação de elevadores, porteiros eletrônicos e antenas coletivas;
  • Rateios de saldo devedor vigentes durante o período de locação;
  • Reposição do fundo de reserva caso utilizado no custeio das despesas mencionadas acima durante o contrato de aluguel.

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Reparo no imóvel: responsabilidade do proprietário ou do inquilino?

No caso de dano do imóvel, pela Lei, o locatário só será responsabilizado caso ele mesmo tenha sido o causador do problema por mau uso ou negligência do imóvel. Por exemplo, um cano estourou porque você decidiu furar a parede para colocar um armário. É dever do locatário pagar pela obra que fará a restauração.  

O locador é apenas responsável por problemas estruturais que aconteceram antes da locação, durante ou após e que não foram causados pelo locatário. 

Como funciona o contrato de aluguel para cada um?

O contrato de aluguel definirá como será a estadia do locatário no imóvel. Esse documento também é regulamentado pela Lei do Inquilinato e tem validade por meio da assinatura de ambas as partes. 

A participação de um terceiro, no caso as imobiliárias, torna a assinatura do contrato um processo ainda mais seguro. 

No caso da mediação de uma imobiliária, existe a garantia de que o contrato seja cumprido por locador e locatário, bem como dificultar erros e injustiças na aplicação da Lei do Inquilinato. 

A imobiliária é responsável também por organizar e regulamentar o contrato. Porém, é de responsabilidade do locador e do locatário ler o documento, ficar a par de seus deveres e sanar qualquer dúvida.

Portanto, para quem tem uma imobiliária fazendo o meio de campo em uma locação, não é necessário o registro do contrato de aluguel no cartório.

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Entrega das chaves

Apesar de a Lei do Inquilinato estipular que o locatário deve devolver o imóvel nas mesmas condições que recebeu, ela não explicita quais são essas condições. Para determinar essas condições, imobiliárias e locadores se baseiam na vistoria de entrada e no contrato de locação. Ela é realizada antes do locatário se mudar  e serve para avaliar:

  • Condições estruturais do imóvel;
  • Pintura;
  • Estado do piso e dos móveis.

Todas essas informações formam um documento conhecido como laudo de vistoria, que será anexado ao contrato, juntamente com fotos de cada detalhe da casa ou apartamento.

Quando o locatário entrega o apartamento, é feita uma vistoria de saída com o intuito de avaliar o estado do imóvel após o usufruto do inquilino.

As duas vistorias, então, são comparadas e se não estiverem nas mesmas condições o locatário deverá ser responsabilizado.

Além disso, o locatário também tem outras obrigações ao entregar as chaves do imóvel para o locador:

  • Avisar sobre a saída do imóvel para a imobiliária ou o locador 30 dias antes;
  • Realizar os reparos necessários de acordo com a comparação das vistorias de entrada e saída;
  • Pintar o imóvel na cor original se estiver estipulado no contrato;
  • Quitar e cancelar as contas atreladas ao imóvel, como água, luz e condomínio, até a saída do imóvel;
  • Cancelar as contas no nome do locatário, como TV a cabo, telefone e internet;
  • Pagar multa em caso de saída do imóvel sem respeitar o aviso prévio de 30 dias;
  • Solicitar junto à imobiliária um documento atestando que todas as contas foram pagas e os eventuais reparos realizados.

Com quanto tempo de atraso no aluguel o proprietário pode pedir a desocupação?

Quando o contrato de locação é firmado, o inquilino tem a posse do imóvel. Então para proprietário ter a “reintegração da posse”, somente com um processo de despejo. Isso acontece em todo o mercado imobiliário. Existindo inadimplência por parte do inquilino, é possível entrar com uma ação de despejo. O tempo disso é variável e pode acontecer na primeira, segunda ou terceira parcela, pois existe negociação.

Aqui no QuintoAndar, nós fazemos todo esse processo para o proprietário e não cobramos a mais por isso, o que torna processo de desocupação mais rápido. 

Mercado imobiliário: oportunidades para o locador

A maioria das pessoas compram imóveis para moradia. Mas ter uma casa ou um apartamento também é uma forma de investimento. E muitas vezes, um locador pode ser, na verdade, um investidor. Uma figura muito comum no mercado imobiliário, por sinal.

Ao investir em imóveis, o proprietário pode lucrar tanto com a revenda do bem quanto com a rentabilidade do aluguel. Ou seja, com o pagamento mensal feito pelo locatário. 

Como calcular a rentabilidade do aluguel?

Se você tem um imóvel e pretende lucrar com a locação, o cálculo a ser feito é simples: basta dividir o valor mensal do aluguel que está cobrando pelo seu imóvel pelo preço que pagou na compra (“capital inicial” do investimento). Depois, multiplique por 100 e você terá o percentual de rendimento mensal.

Veja um exemplo desse cálculo:

Valor do imóvelR$ 600.000
Valor do aluguelR$ 3.000
Cálculo(3.000 / 600.000) x 100 = 0,5
Rentabilidade do aluguel ao mês0,5%
Rentabilidade do aluguel ao ano6% (0,5% x 12 meses)

Neste exemplo a rentabilidade de aluguel foi de 0,5% ao mês. De acordo com especialistas do mercado imobiliário, é uma espécie de número mágico para o setor. E qualquer coisa igual ou superior a isso já é considerado um lucro muito vantajoso para o locador que investe em um imóvel para ganhar com aluguel.

Pelo QuintoAndar, maior imobiliária digital da América Latina, se você for investidor de imóvel, nem precisa fazer o cálculo que demonstramos acima. Logo nos anúncios de casas e apartamentos à venda de nossa plataforma, você encontra a previsão de rentabilidade do imóvel em questão caso feche negócio. 

Garantias para o locador com o QuintoAndar

Em uma relação comercial como é a locação de um imóvel, é preciso que o locador tenha garantias de que receberá o aluguel em dia. E o mercado, em geral, trabalha com diferentes modalidades de crédito.

No QuintoAndar você tem um processo de locação seguro e sem burocracia. E o locador tem a garantia de que receberá todo dia 12 de cada mês o valor do aluguel, mesmo que o locatário atrase o pagamento. 

Fazemos isso com base em uma análise de crédito criteriosa do futuro locatário, que tem como objetivo verificar sua probabilidade de pagamento dos aluguéis levando em consideração possíveis oscilações de renda. 

O QuintoAndar também oferece uma garantia locatícia para imóveis que são administrados pelo proprietário, evitando, ainda assim, a inadimplência: a Fiança Simples. É uma solução que garante que o proprietário receba os valores de aluguéis, IPTU, condomínio, contas de consumo e multa rescisória mesmo em casos de inadimplência do inquilino. O valor da Fiança Simples pode variar de acordo com o perfil de crédito do locatário e das características do imóvel. Saiba mais sobre esse tipo de garantia locatícia disponível para imóveis administrados pelo proprietário aqui.

Justamente por conta de todas essas garantias, o locatário não precisa de fiador de aluguel para alugar pelo QuintoAndar. 

Fiança Garantida

Outra modalidade de crédito muito comum no mercado imobiliário é o seguro fiança, uma forma de garantia que o mercado imobiliário encontrou como alternativa ao fiador de aluguel e ao depósito caução para proteger o locador (proprietário) em caso de inadimplência – falta de pagamento do aluguel – por parte do locatário (inquilino). 

E o QuintoAndar também tem uma solução nesse sentido com a Fiança Garantida. O valor da Fiança Garantida pode variar entre 50% e 75% do valor de um mês de aluguel. A quantia a ser paga vai depender do perfil de crédito do locatário e também das características do imóvel.

Sua renovação é anual e o pagamento pode ser feito por cartão de crédito, em até 12 vezes sem juros, ou à vista, via PIX ou boleto. A partir do 2º ano, a renovação do pagamento é feita automaticamente e o valor passa a ser cobrado direto no boleto de aluguel mensal.

Caução QuintoAndar

A Caução QuintoAndar é um título de capitalização oferecido pelo QuintoAndar em parceria com a Icatu Seguros. A contratação é feita apenas uma vez durante o contrato de locação e o pagamento pode ser feito à vista via boleto bancário.
Além de ter de volta 100% do valor pago ao fim do contrato, você concorre a 24 sorteios no valor do título adquirido como garantia durante um ano.

Aluguel é no QuintoAndar

Ao alugar pelo QuintoAndar, locador e locatário recebem contratos de aluguel padronizados e redigidos em total adequação à Lei do Inquilinato, garantindo a segurança e agilidade no processo para ambas as partes. Além disso, também realizamos todas as vistorias e nossa equipe de consultoria imobiliária intermedia toda a comunicação entre proprietário e inquilino. 

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