Como você escolhe o imóvel no qual vai investir? Embora a maioria dos compradores tenda a observar características como boa localização, estado de conservação e tipo de demanda na região, muitos negócios ainda são feitos com base na intuição do investidor, que pode ser mais ou menos apurada a depender da sua experiência.
É nesse contexto que surge o conceito de desenvolvimento imobiliário. A prática envolve o planejamento prévio e toda a etapa de execução de uma construção ou obra, da concepção à exploração, já pensando no objetivo final de, por exemplo, vender ou alugar um imóvel.
“Trata-se de pensar de antemão, já enxergando a demanda do usuário, afinando cada etapa do processo, otimizando custos e, naturalmente, aumentando a rentabilidade de quem investe”, explica Eduardo Lucchesi, um dos sócios da Caule, empresa que atua no ramo.
Neste artigo, explicamos em mais detalhes como é feito o desenvolvimento imobiliário e como o investidor pode se beneficiar para obter maiores retornos.
Navegue pelo conteúdo:
- O que é desenvolvimento imobiliário?
- Como é feito o desenvolvimento imobiliário?
- O uso de dados no desenvolvimento imobiliário
- Como o investidor pode se beneficiar do desenvolvimento imobiliário?
- Como o investidor pode se aproveitar da estrutura do QuintoAndar para fazer seu imóvel render mais?
O que é desenvolvimento imobiliário?
O desenvolvimento imobiliário consiste em um projeto de concepção e exploração de um imóvel com uma visão 360º, em que todas as partes do processo podem ser aprimoradas.
Neste trabalho, são avaliadas todas as variáveis que podem ou não contribuir para que um imóvel tenha mais êxito em um processo de venda e aluguel, tanto em termos de valores como de liquidez.
“Pensamos na seleção do local, do terreno, na infraestrutura do condomínio ou do apartamento, no tamanho a ser construído, nas variáveis de mercado, mas também em fatores como quais acabamentos são mais propensos ao objetivo de investidor, qual decoração é mais favorável e como será distribuído”, conta Fábio Bertini, também sócio da Caule.
O objetivo do desenvolvimento imobiliário é realizar da maneira mais planejada e profissional, com uso massivo de dados, a tarefa de prospectar e conceber um imóvel, muitas vezes realizada individualmente e contando apenas com o “feeling” do investidor.
Embora a ação individual muitas vezes funcione, já que o mercado de imóveis possui forte tendência de valorização, há casos em que o investidor fica no prejuízo ou, ao menos, obtém uma rentabilidade inferior à que poderia conseguir com o mesmo capital.
Como é feito o desenvolvimento imobiliário?
A concepção de um imóvel via desenvolvimento imobiliário, seja partindo do zero ou por meio de um aproveitamento com retrofit, segue as mesmas etapas tradicionais até certo ponto, como:
- Busca do terreno e localização para originação do ativo;
- Análise técnica, de viabilidade e diligência (uso do solo, zoneamento, topografia, potencial de retorno financeiro);
- Execução (compra do terreno) e apresentação para investidores;
- Licenças, engenharia, arquitetura e gestão da obra;
- Acabamento;
- Distribuição
A grande diferença é que, em todas as etapas, os líderes do projeto já têm em mente qual é o objetivo do investidor.
Por exemplo: se a ideia é alugar o imóvel para estudantes, a tendência é a de que a localização escolhida seja próxima à universidades e ao transporte público e que a área dos móveis seja menor, além de acabamentos mais simples e funcionais.
Se a ideia é vender para uma família de alto padrão em uma região que está se valorizando, faz mais sentido áreas maiores, garagem e acabamentos mais finos.
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O uso de dados no desenvolvimento imobiliário
Outro fator extremamente importante no processo é o uso massivo e qualificado de dados, para entender quais características em um imóvel fazem mais sentido para cada objetivo.
Embora algumas associações, como a que fizemos anteriormente, sejam mais óbvias, é difícil saber o que exatamente fará um imóvel ser vendido ou alugado por valores maiores e com mais facilidade.
Por conta disso, os processos mais evoluídos de desenvolvimento imobiliário utilizam uma série de dados para identificar o que dá maior liquidez e rentabilidade a um imóvel.
A Caule, por exemplo, utiliza sua expertise e dados de mercado para respaldar as teses de desenvolvimento, especialmente por meio dos filtros da plataforma.
Como o QuintoAndar é a maior plataforma de moradia da América Latina e aluga um imóvel a cada quatro minutos, a empresa consegue identificar exatamente quais características, tanto estruturais como complementares, são as mais desejadas por inquilinos e compradores.
Empresas como a Caule atuam desde a concepção e podem auxiliar proprietários que não tem tanto conhecimento do mercado a desenvolverem projetos mais rentáveis pensando no aluguel de longo prazo.
Como o investidor pode se beneficiar do desenvolvimento imobiliário?
A proposta principal de todo o trabalho de um projeto de desenvolvimento imobiliário é garantir uma maior rentabilidade ao investidor.
“Tudo o que vem com um risco embutido precisa ter um prêmio substancial – e imóveis têm um risco adicional. Para venda e revenda, estipulamos algo entre 30% e 50% de prêmio real além dos títulos públicos federais”, explica Lucchesi.
No cenário atual, com a taxa Selic a 13,75% ao ano e as expectativas de inflação em 6%, a meta da Caule seria entregar algo como IPCA + 8% ou 9% ao ano na venda.
De maneira geral, os investidores podem adquirir os imóveis diretamente ou por meio de sociedades por cotas. No caso da Caule, por exemplo, como muitos dos imóveis são projetados com base em dados do QuintoAndar, é natural que os imóveis distribuídos por lá tenham maior liquidez e rentabilidade.
Como o investidor pode se aproveitar da estrutura do QuintoAndar para fazer seu imóvel render mais?
Do mesmo modo que a parceria com o QuintoAndar é extremamente útil para os desenvolvedores imobiliários, qualquer investidor pode se beneficiar do acesso a uma rede tão pujante e capilar de moradia.
Por ter milhões de visitas todos os meses, o QuintoAndar oferece aos seus imóveis a maior exposição do mercado, o que colabora para uma maior liquidez e rentabilidade.
Sendo um proprietário multi no QuintoAndar, seu gerente de contas pode te auxiliar fornecendo dados sobre a performance do seu imóvel e dar insights de precificação e variáveis para valorização.
Leia também: Como precificar um imóvel da maneira correta
Por outro lado, o investidor também consegue identificar tendências e características que podem tornar seu imóvel mais atrativo.
O investidor parceiro que contrata a administração de imóveis da plataforma,ainda tem à sua disposição um especialista dedicado em ajudar nos objetivos de investimentos, para que você alugue ou venda seu imóvel mais rápido e por um valor satisfatório.
