É bem provável que você já tenha pensado, em algum momento da vida, na hipoteca de imóvel. Esse é um recurso válido para quem precisa de crédito e quer conseguir juros baixos. Porém, não é tão comum no Brasil devido à alienação fiduciária, criada para substituir a hipoteca. 

Ainda assim, esses são conceitos diferentes e que precisam ser conhecidos para que você consiga tomar a melhor decisão na hora de conseguir um crédito imobiliário.

Pensando nisso, criamos um artigo completo para você saber o que é e como funciona uma hipoteca de imóvel. 

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O que é uma hipoteca de imóvel?

A hipoteca de imóvel é uma garantia fornecida em um processo de empréstimo ou financiamento. Ela pode ser contratada por pessoa física ou jurídica e implica a oferta de um bem, nesse caso, um imóvel.

Portanto, a propriedade serve como garantia da operação. Os juros de hipoteca de imóvel tendem a ser mais baixos e com prazos mais longos de pagamento, ou seja, as condições são facilitadas.

Além disso, a probabilidade de aprovação tende a ser maior. Isso porque há essa garantia do imóvel. No entanto, a modalidade é diferente do chamado home equity, ou refinanciamento imobiliário — vamos explicar essas diferenças adiante.

Por enquanto, vale a pena saber que essa modalidade é bastante utilizada nos Estados Unidos. No Brasil, ela existe e é uma alternativa. No entanto, a operação acaba sendo ineficiente e pouco rentável para o credor.

Para você, o que interessa é saber que a transação é devidamente cadastrada no Cartório de Registro de Imóveis (CRI). Assim, é feita a anotação na matrícula de que a propriedade está hipotecada.

Leia mais: Tudo o que você precisa saber sobre a matrícula do imóvel

Como funciona a hipoteca de imóveis?

A hipoteca de imóvel funciona a partir da contratação de um empréstimo ou financiamento, registrado em cartório, em que o bem fica como garantia da operação. Ele permanece na posse do proprietário, mas o título da propriedade acordada fica como recurso ao credor, caso haja a inadimplência.

Nesse caso de falta de pagamento, o banco tenta negociar a dívida. Se não houver consenso, são realizados os procedimentos legais para que o bem tenha sua propriedade repassada ao credor.

Ainda vale a pena mencionar que a hipoteca é um recurso pouco utilizado no Brasil devido à legislação vigente. Isso porque a Lei 10.406/2002 define que a venda de imóvel com hipoteca é permitida.

Quando isso acontece, o crédito existente expira e todo o valor devido deve ser quitado à vista pelo devedor. De toda forma, essa operação é válida para conseguir um contrato de hipoteca de imóvel mais vantajoso, com taxas de juros mais atrativas.

Exemplo

Para saber melhor como funciona uma hipoteca de imóvel, veja o seguinte exemplo. Imagine que você precisa de um empréstimo de R$ 150 mil. Você solicita essa quantia para o banco, mas há relutância, porque a sua remuneração é de R$ 6 mil.

Assim, é oferecido uma linha de crédito com taxas de juros de 10% ao mês. Você acha muito caro e decide oferecer como garantia um apartamento que tem no valor de R$ 300 mil e o banco decide oferecer o empréstimo de R$ 150 mil, mas com uma taxa de juros de hipoteca de imóvel de 5% ao mês.

Você fecha o negócio, porque o custo para você é menor. Da mesma forma, o risco para a instituição financeira também é mais baixo.

Baixa na hipoteca

Para saber como baixar a hipoteca de imóvel, é preciso primeiro quitar totalmente a dívida. Em seguida, você solicita ao CRI a retirada do processo do registro do bem. Assim, evita-se qualquer possibilidade de penhora da propriedade oferecida como garantia.

Vale a pena deixar claro que esse procedimento não ocorre de forma automática. Inclusive, é uma exigência dos compradores sempre que o imóvel for vendido.

Você também pode se interessar: Como definir o melhor valor de venda para o preço do imóvel

Quais são os tipos de hipoteca?

A legislação brasileira prevê três tipos de hipoteca. Elas são:

  • Convencional: é o tipo mais comum. Acontece por livre e espontânea vontade entre credor e devedor;
  • Judicial: é aquela que exige registro em cartório por ser resultado de uma sentença condenatória. Surge sempre que o réu é condenado a entregar o bem para pagar uma quantia em aberto. Portanto, é uma decisão unilateral da justiça, sem precisar da anuência do proprietário;
  • Legal: é definida pela lei. Por isso, não requer registro em cartório. Porém, requer um processo jurídico para sua validação. É usada para garantir os direitos de credores específicos. Por exemplo, filhos, herdeiros e Fazenda pública.

Quais são as diferenças entre hipoteca de primeiro grau e segundo grau?

Além dos 3 tipos de hipoteca de imóvel, existem outras duas classificações, a de primeiro e segundo grau. Isso acontece porque a legislação brasileira permite que um mesmo bem seja a garantia de duas dívidas diferentes.

A primeira vez que o imóvel fica como garantia é chamada de hipoteca de primeiro grau. A segunda, é a de segundo grau. Por que existe essa diferença? Na verdade, essa divisão vale para os casos de execução.

Quando isso acontece, a hipoteca de primeiro grau tem preferência. Ou seja, em caso de inadimplência, a primeira dívida tem prioridade e o credor recebe antes. Se sobrar dinheiro, a segunda é paga.

Portanto, esses termos são usados para que o credor esteja ciente da condição. Caso isso não aconteça, há configuração de crime por parte do vendedor. De acordo com o Código Penal, caracteriza-se como estelionato e pode até levar à detenção do devedor.

Quais tipos de imóveis podem ser hipotecados?

Normalmente, as instituições financeiras aceitam diferentes tipos de imóveis. Dentre eles, estão:

  • Residenciais, como casas e apartamentos;
  • Rurais;
  • Terrenos;
  • Comerciais;
  • Lotes;
  • Galpões.

Quem pode hipotecar um imóvel?

Segundo o Código Civil, somente o proprietário pode hipotecar um imóvel. Além disso, ele deve ter mais de 18 anos ou mais de 16 anos e ter emancipação.

O que é necessário para hipotecar um imóvel?

O passo a passo para fazer uma hipoteca de imóvel é o seguinte:

  • Conseguir o empréstimo ou o financiamento bancário deixando o bem como garantia;
  • Fazer o registro no CRI;
  • Avaliar a possibilidade de um seguro para cobrir possíveis perdas derivadas de fatores naturais, como roubos, incêndios e tempestades;
  • Aguardar até a quitação total da dívida, a fim de retirar o registro da hipoteca;
  • Solicitar a permissão para dar baixa no registro, levando a solicitação ao Cartório de Registro de Imóveis.

Quais são os riscos de hipotecar um imóvel?

O principal risco da hipoteca de um imóvel é a inadimplência, com a consequente perda do bem. Por isso, é fundamental fazer um bom planejamento financeiro antes de tomar essa decisão.

Leia também: 5 dicas de organização financeira para você comprar um imóvel

Vale a pena destacar que a reivindicação do imóvel como garantia pode ser feita pelo credor com apenas uma parcela em atraso. Ainda assim, a maioria das instituições financeiras espera alguns meses antes de chegar a esse resultado.

Além disso, no caso de uma hipoteca de segundo grau, o credor pode não aceitar o imóvel como garantia de empréstimo ou financiamento. Isso porque não existe segurança de que ele receberá o pagamento da dívida, em caso de inadimplência.

Qual banco faz hipoteca de imóvel?

Muitas instituições financeiras trabalham com essa operação. No entanto, poucas anunciam essa oferta em seus canais. Essa situação ocorre porque essa transação é aceita somente em situações específicas.

Por exemplo, no caso da alienação de um empreendimento imobiliário inteiro. Porém, em muitos casos, as condições se referem ao empréstimo com garantia de imóvel. Portanto, não é uma hipoteca, tecnicamente falando.

Ainda assim, alguns bancos oferecem essa possibilidade. Confira quais são eles e as condições — mas lembre-se de verificá-las diretamente com a instituição financeira:

  • Banco do Brasil: o crédito vai de R$ 35 mil a R$ 3 milhões. O pagamento varia de 238 ou 240 parcelas, com até 2 meses de carência. As prestações são fixas e são aceitos imóveis comerciais ou residenciais, sendo até 30% no primeiro caso e 55% no segundo;
  • Bradesco: permite obter até 60% do valor do imóvel em empréstimo. O prazo de pagamento é de até 15 anos e as parcelas variam de 3% a 15% da quantia conseguida na operação;
  • Caixa Econômica Federal: o prazo de pagamento é de até 15 anos. As taxas de juros disponíveis vão de 0,8% ao mês sem correção, IPCA + juros de 0,6% ao mês ou Taxa Referencial (TR) + 0,7% ao mês;
  • Itaú: libera até R$ 3 milhões em crédito, com taxas de 0,94% ao mês + TR. O prazo máximo de pagamento é de 15 anos. Para quem já tem imóvel financiado por esse banco, é de até 90% do valor do imóvel em crédito e taxa de 0,56% ao mês + TR;
  • Santander: o limite é de até 60% do valor do imóvel em crédito, com pagamento em até 20 anos. O valor liberado em crédito varia de R$ 30 mil a R$ 2 milhões. As parcelas são fixas.

Como escolher entre hipoteca e outros meios de empréstimo?

Aqui, você precisa pensar na sua situação e ver o que realmente vale a pena. Como explicamos, é fundamental se preparar para evitar que os juros implicados na operação interfiram no seu orçamento.

Além disso, existem outros critérios importantes a analisar. Veja dicas para colocá-los em prática:

  • Faça uma boa pesquisa de bancos que oferecem o serviço. Tenha atenção para não confundir com a alienação fiduciária. Ainda avalie a instituição financeira e confira a experiência de outros clientes;
  • Verifique as taxas de juros e os encargos aplicados. Para saber o valor total, avalie o Custo Efetivo Total (CET) da operação. Você pode analisar diretamente pelo site ou entrando em contato com o banco.

Qual a diferença entre hipoteca e alienação fiduciária?

As duas operações são semelhantes. No entanto, a alienação fiduciária traz o respaldo necessário ao empréstimo com garantia de imóvel. Enquanto isso, a hipoteca não tem essa característica.

A alienação fiduciária torna o processo de transferência do bem ao credor mais rápido, barato e menos burocrático. Isso porque o imóvel tem essa informação registrada na matrícula até que a dívida seja totalmente quitada, trazendo mais garantia ao banco.

Portanto, a alienação consiste na transferência de propriedade automática do devedor para o credor. Porém, o proprietário continua tendo a posse. Ou seja, pode continuar utilizando o imóvel.

Qual a diferença entre hipoteca e empréstimo com garantia de imóvel?

Por sua vez, o empréstimo com garantia de imóvel é uma operação financeira em que você obtém uma linha de crédito deixando um bem como garantia. A diferença para a hipoteca é justamente a alienação fiduciária.

A taxa de juros é anual e os prazos de pagamento costumam ser longos. Além disso, o valor obtido com o banco é mais alto, porque costuma chegar a 70% do valor do imóvel.

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