O mercado imobiliário utiliza diferentes índices para o reajuste de aluguéis residenciais, visando equilibrar o poder de compra do proprietário e garantir uma remuneração justa sobre o imóvel locado. Dois deles são o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais, uma opção mais recente, e o Índice Geral de Preços – Mercado, já tradicional e conhecido como “inflação do aluguel”. Ambos possuem características e impactos distintos quando aplicados como índices de reajuste de aluguéis, atendendo a diferentes necessidades e preferências de locadores e locatários. Neste artigo de IVAR x IGP-M, você vai saber sobre as vantagens e desvantagens de cada um deles.

Fundação Getúlio Vargas

Tanto o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR) quanto o Índice Geral de Preços Mercado (IGP-M) são calculados mensalmente pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (FGV IBRE). Saiba agora um pouco mais sobre cada um deles:

IVAR

O IVAR é um índice que reflete exclusivamente a variação dos aluguéis residenciais no país. O indicador é calculado com base em pesquisas de preços cobrados em novos contratos de aluguel, considerando diferentes regiões e perfis de imóveis. Dessa forma, pode-se dizer que o IVAR tem uma abordagem mais direta e específica, ajustada às dinâmicas do mercado imobiliário residencial.

O índice foi criado em janeiro de 2022, para medir a evolução mensal dos valores de aluguéis de imóveis residenciais no Brasil. E apesar de ter chegado ao público apenas naquele ano, trouxe de cara um panorama do mercado brasileiro, uma vez que analisou dados retroativos desde 2018.

Mercado imobiliário

Criado com base em informações obtidas diretamente de contratos assinados entre locadores e locatários, sob intermediação de empresas administradoras de imóveis, o IVAR já nasceu com foto. Ao contrário do IGP-M e do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), por exemplo, que são usados como índices de reajuste de aluguel, mas foram criados para outras finalidades.

IGP-M

Por outro lado, o IGP-M é um índice mais amplo que mede a variação de preços de uma vasta gama de produtos e serviços, além de commodities e custos de construção civil. Ele é o principal indexador de tarifas de serviços como, por exemplo, internet, energia elétrica, TV por assinatura, planos de saúde e mensalidades escolares. E tradicionalmente sempre foi muito usado, em especial, na correção anual dos contratos de aluguéis residenciais. Tanto que ficou conhecido no mercado imobiliário como “Inflação do aluguel”.

Devido à abrangência que possui, o IGP-M reflete não apenas as variações do mercado imobiliário, mas também as oscilações econômicas gerais, como o dólar e outros indicadores, por exemplo, sendo influenciado por fatores internacionais e nacionais.

Composição do IGP-M

O cálculo do IGP-M é composto com base em três índices, cada um com seu peso:

  • Índice de Preços por Atacado Mercado (IPA-M), que representa 60% do IGP-M
  • Índice de Preços ao Consumidor Mercado (IPC-M), que tem peso de 30%
  • Índice Nacional de Custo da Construção Mercado (INCC-M), que impacta em 10% no cálculo do IGP-M

IVAR: vantagens e desvantagens

O IVAR apresenta como principal vantagem a especialização e o foco no mercado de aluguéis residenciais. O índice oferece uma métrica que reflete de forma mais precisa as variações desse segmento, o que pode ser particularmente útil para contratos de locação residencial, garantindo reajustes mais alinhados com a realidade desse mercado.

Porém, a desvantagem do IVAR pode residir na sua menor visibilidade e aceitação no mercado, uma vez que se trata de um índice mais recente e específico, o que pode gerar certa resistência por parte de locadores ou locatários habituados a indicadores mais tradicionais.

IGP-M: vantagens e desvantagens

Devido a ampla base de cálculo, o IGP-M oferece uma visão geral da economia, refletindo variações de preços em diversos setores. O que pode ser visto como uma vantagem, pois garante que o reajuste do aluguel esteja alinhado com as tendências econômicas mais amplas, protegendo o poder de compra do locador.

A principal desvantagem do IGP-M, no entanto, é a sua volatilidade. O índice sofre influências de setores que não dizem respeito diretamente ao mercado imobiliário residencial, como a variação de commodities, causando ajustes que podem ser considerados desproporcionais à realidade desse mercado específico.

IVAR x IGP-M: outra alternativa é o IPCA

O IGP-M, conhecido como “inflação do aluguel”, é usado há décadas como o índice de reajuste de aluguéis pelo mercado imobiliário. No entanto, por conta de uma grande alta iniciada em meados de 2020, o QuintoAndar anunciou ao mercado, no final de novembro daquele ano, uma grande novidade para a época: os novos contratos passariam a ter o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), o índice de inflação oficial do Brasil, como referência para o reajuste de aluguel, por se tratar de um indicador mais estável e próximo da realidade dos brasileiros.

Atualmente, o contrato de aluguel feito pelo QuintoAndar segue usando o IPCA como padrão de índice de reajuste anual. Mas o proprietário do imóvel alugado é sempre avisado da proximidade do aniversário do compromisso para que possa negociar com o inquilino, por chat, o novo valor.

A sugestão é pela aplicação proativa de taxas menores na correção dos aluguéis. Mas a decisão é inteiramente dos proprietários, seja pelo IGP-M ou pelo IPCA, caso estejam em contrato, ou por alguma taxa em comum.