Com exceção da Argentina, o mercado residencial na América Latina está aquecido e experimenta um “boom imobiliário”, especialmente como consequência dos efeitos da pandemia de Covid-19. Esta é uma das muitas conclusões de um profundo e inédito estudo realizado pelo QuintoAndar em 12 cidades de seis países diferentes, que aponta que Buenos Aires é a mais cara da região para comprar ou alugar um imóvel, enquanto as cidades brasileiras figuram entre as mais baratas.
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O objetivo do estudo publicado pelo QuintoAndar, chamado de “O mercado residencial na América Latina”, foi traçar um panorama da região, mostrando a evolução dos preços para aluguel e para compra e venda nos locais estudados, bem como o impacto do gasto com moradia na renda das pessoas e o comportamento das populações dos diferentes países na jornada de busca por um imóvel.
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“Esse estudo ajuda a mapear um mercado relevante de moradia e carente de informação de qualidade. E contribui com nossa missão de auxiliar as pessoas a morarem melhor, uma vez que democratizar o acesso a esses dados permite uma tomada de decisão mais assertiva e empoderada. Trata-se de um material exclusivo e que reforça nosso papel de referência não só no Brasil“, ressalta Bruno Rossini, diretor de Comunicação do QuintoAndar.
Integração de dados em seis países diferentes
A pesquisa traz, pela primeira vez, dados do Grupo Navent, adquirido pelo QuintoAndar no final de 2021, que é formado pelos portais de anúncios Zonaprop (Argentina), Imovelweb e WImóveis (Brasil), Plusvalia (Equador), Inmuebles24 (México), Compreoalquile (Panamá), Adonde Vivir e Urbania (Peru). E foi feita com base em dados compostos por anúncios imobiliários nos portais do grupo entre julho de 2021 até julho de 2022.
Foram escolhidas 12 cidades de seis países, que estão entre as mais populosas e mais representativas economicamente da região, além de possuírem um volume significativo de anúncios nos portais do Grupo QuintoAndar. Juntas, elas reúnem mais de 55 milhões de habitantes.
Cidades analisadas
Veja quais foram as cidades estudadas e seus respectivos números de habitantes:
| Cidade | População |
| São Paulo (Brasil) | 12,252 milhões |
| Lima (Peru) | 10,004 milhões |
| Cidade do México (México) | 9,209 milhões |
| Rio de Janeiro (Brasil) | 6,718 milhões |
| Buenos Aires (Argentina) | 3,081 milhões |
| Brasília (Brasil) | 3,015 milhões |
| Salvador (Brasil) | 2,872 milhões |
| Belo Horizonte (Brasil) | 2,512 milhões |
| Curitiba (Brasil) | 1,933 milhão |
| Quito (Equador) | 1,873 milhão |
| Porto Alegre (Brasil) | 1,483 milhão |
| Cidade do Panamá (Panamá) | 498 mil |
Compra e venda de imóveis: Buenos Aires tem o metro quadrado mais caro
O mercado imobiliário na América Latina tem apontado para um crescimento nominal generalizado nas suas principais cidades nos últimos dez anos. Países como Chile, Brasil e Peru, por exemplo, observaram uma escalada de preços muito maior do que a registrada mundialmente. A exceção fica por conta da Argentina.
No entanto, na comparação com a inflação do período da pesquisa, os diferentes mercados têm visto o preço andar de lado ou com baixo crescimento anual. Enquanto o Chile começa a apresentar problemas de inacessibilidade dos imóveis, por conta da escalada de preços, outros países como Brasil, México e Peru registram pequenos aumentos em comparação com a inflação.
Segundo o estudo, o metro quadrado em Buenos Aires, na Argentina, para compra e venda é o mais caro entre as cidades analisadas, com média de US$ 2.479 por m². Por sua vez, o Brasil tem as cidades com os preços mais baixos.
Brasília (DF) é a cidade mais cara do Brasil, com média de US$ 1.866 por m², enquanto Porto Alegre (RS) é a mais barata entre todas as regiões pesquisadas, com preço médio de US$ 990 por m².
Confira o gráfico com os valores em dólares:
Veja na tabela abaixo quanto seriam, em média, esses valores em reais.
| Cidade | Valor do m² em reais |
| Buenos Aires (Argentina) | 12.940 |
| Cidade do México (México) | 11.484 |
| Cidade do Panamá (Panamá) | 11.113 |
| Lima (Peru) | 9,829 |
| Brasília (Brasil) | 9.741 |
| Rio de Janeiro (Brasil) | 9.312 |
| São Paulo (Brasil) | 9.005 |
| Quito (Equador) | 6.029 |
| Curitiba (Brasil) | 5.972 |
| Belo Horizonte (Brasil) | 5.831 |
| Salvador (Brasil) | 5.805 |
| Porto Alegre (Brasil) | 5.168 |
A inflação, a valorização do dólar e as elevadas taxas do crédito para a habitação têm feito com que muitos consumidores adiem os seus planos de compra de um imóvel e continuem no aluguel. Ao mesmo tempo, como o preço de venda está mais caro, muitos proprietários de imóveis têm preferido esse mercado, o que diminui o estoque para aluguel.
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Aluguel de imóveis: Buenos Aires também lidera e São Paulo aparece em 4º
A capital argentina tem a maior média de valor por metro quadrado também no mercado de aluguel. O preço médio em Buenos Aires nos 12 meses compreendidos no estudo, encerrados em julho de 2022, foi de US$ 11,8 por m². Com esse patamar, o aluguel de um um apartamento de apenas 50 m² na cidade custa, em média, US$ 590 mensais no bolso do inquilino.
Entre as cidades brasileiras, São Paulo aparece como a mais cara para o aluguel, com um valor médio de US$ 8,6 por m². E Curitiba tem o valor mais baixo entre todos os municípios contemplados, com US$ 3,9 por m².
Veja no gráfico a seguir a média do valor do aluguel por m², em dólares, nas 12 cidades pesquisadas:
Veja na tabela abaixo quanto seriam, em média, esses valores em reais.
| Cidade | Valor do m² em reais |
| Buenos Aires (Argentina) | 62 |
| Cidade do México (México) | 56 |
| Cidade do Panamá (Panamá) | 55 |
| São Paulo (Brasil) | 45 |
| Lima (Peru) | 44 |
| Brasília (Brasil) | 36 |
| Quito (Equador) | 30 |
| Salvador (Brasil) | 29 |
| Rio de Janeiro (Brasil) | 27 |
| Belo Horizonte (Brasil) | 26 |
| Porto Alegre (Brasil) | 21 |
| Curitiba (Brasil) | 20 |
“Durante a pandemia, houve uma curiosa combinação de fatores que se traduziu num pequeno boom imobiliário. E é possível perceber que o mercado na América Latina está hoje, em boa parte, aquecido. A Argentina é uma exceção: Buenos Aires vive um cenário de muita oferta e pouca procura. Ainda assim, com a inflação em alta, os preços de imóveis na capital são comparativamente maiores que os de outras cidades da região”, afirma Vinicius Oike, economista do QuintoAndar.
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Comprometimento de renda com a moradia
Uma situação crítica da América Latina diz respeito ao comprometimento da renda com o aluguel, algo que foi registrado em nove das 12 cidades. De acordo com o estudo, apenas Curitiba, Porto Alegre e Rio de Janeiro tiveram um percentual médio inferior a 30%, que é o limite recomendado por especialistas.
Já no que diz respeito à compra de imóveis, o estudo chegou à conclusão de que o cenário pode ser considerado “alarmante” na região. Das 12 cidades analisadas, apenas Belo Horizonte ficou abaixo da média entre 7 e 10 anos de comprometimento de renda familiar para a aquisição de uma casa própria. Mesmo assim, o indicador é considerado “preocupante” na capital mineira, pois fica pouco abaixo de 7 anos.
“Os valores de comprometimento para compra são bastante similares e também indicam uma baixa acessibilidade financeira. Já os valores no aluguel apontam para um mercado formal descolado da renda familiar média. No caso da Cidade do México, há uma fatia expressiva do mercado que atende estrangeiros, que tipicamente têm renda muito mais elevada que a família média local”, ressalta Oike.
Casas x Apartamentos
O que é mais buscado em cada cidade?
- Em 11 das 12 cidades, a procura por apartamentos supera as buscas por casas;
- A exceção é Quito (Equador), onde cerca de 54% das buscas são por casas;
- A cidade com maior diferença de buscas entre casas e apartamentos é Buenos Aires, com 20% e 80%, respectivamente.
- Já a cidade com menor diferença é Curitiba, com 48% para casas e 52% para apartamentos.
- No Brasil, a média era de 30% de buscas por casas e 70% por apartamentos em 2019, antes do cenário da pandemia;
- No primeiro semestre de 2022, a busca por casas aumentou para 40% entre as cidades brasileiras, enquanto que os apartamentos caíram para 60%.
Veja na tabela abaixo a diferença nas buscas entre casas e apartamentos nas 12 cidades pesquisadas:
| Cidade | Casas (em %) | Apartamentos (em %) |
| Belo Horizonte (Brasil) | 45 | 55 |
| Brasília (Brasil) | 31 | 69 |
| Buenos Aires (Argentina) | 20 | 80 |
| Cidade do México (México) | 40 | 60 |
| Cidade do Panamá (Panamá) | 30 | 70 |
| Curitiba (Brasil) | 48 | 52 |
| Lima (Peru) | 30 | 70 |
| Quito (Equador) | 56 | 44 |
| Porto Alegre (Brasil) | 37 | 63 |
| Rio de Janeiro (Brasil) | 38 | 62 |
| Salvador (Brasil) | 32 | 68 |
| São Paulo (Brasil) | 45 | 55 |
Filtros de busca
O estudo também focou nos filtros de buscas mais usados em cada cidade na hora de personalizar a pesquisa por um imóvel. E trouxe muitos resultados em comum entre todas as cidades e outros que apontam para a importância das características e culturas de cada região.
Veja curiosidades sobre os filtros de busca mais acessados:
- Nas cidades brasileiras, os filtros “bar” (espaço para armazenar bebidas em casa), “jardim”, “varanda” e “mobiliado” são os mais buscados.
- No Rio de Janeiro, por razões óbvias, “de frente para o mar” aparece com destaque.
- Cidade do México e Lima têm mais buscas por apartamentos “duplex”, Cidade do Panamá tem maior demanda por “mobiliados”, Quito lidera na busca por “piscinas” e em Buenos Aires o principal filtro usado é “aceita pet”.
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Metodologia
Para padronizar a comparação de preços entre os países no estudo, foram selecionados apenas os anúncios de compra/venda e de aluguel de apartamentos. Já para a análise dos filtros de busca mais utilizados foram considerados tanto apartamentos como casas e todos os filtros acessíveis nos sites.
E na comparação de custo de vida e poder de compra, foi feita uma conversão para dólares (US$). Este tipo de conversão cambial ajusta as diferentes taxas de câmbio às flutuações domésticas no nível de preços e permite uma comparação mais adequada do custo de vida e do poder de compra da população nos países. As taxas de câmbio em paridade de poder de compra, ppp (purchase power parity), foram extraídas do Banco Mundial.
Sobre o QuintoAndar
O QuintoAndar é a maior plataforma de moradia da América Latina e oferece uma experiência direta, simples e transparente para quem busca um lugar para morar e para quem tem uma casa para alugar ou vender.
A plataforma permite a busca de imóveis por meio de fotos de alta qualidade e o agendamento de visitas e fechamento do aluguel ou da compra online, sem burocracia. Os inquilinos alugam com facilidade, e os compradores têm maior transparência ao longo de toda a transação.
Os proprietários que optam pela administração completa estão cobertos pela Proteção QuintoAndar, que assegura o recebimento em dia do valor do aluguel, independentemente do pagamento pelo inquilino, e cobre indenizações de até R$ 50 mil por danos causados ao imóvel ao fim do contrato. Para imobiliárias, a empresa oferece um portfólio de serviços com soluções de crédito e financiamento, garantia locatícia e geração de demanda.
Atualmente, a companhia tem mais de 185 mil contratos e R$ 90 bilhões em ativos sob administração, com atuação em mais de 75 cidades no Brasil, além da Argentina, Equador, Panamá, Peru e México, por meio das operações do grupo Navent, adquirido em dezembro de 2021.