Em uma ampla e inédita pesquisa lançada em setembro de 2022, o QuintoAndar traçou um panorama do mercado residencial na América Latina, com dados de 12 cidades de seis países: Brasil, Argentina, Equador, Peru, México e Panamá. E como os municípios brasileiros são maioria no estudo, separamos neste artigo um recorte mais específico sobre o cenário nacional, com as sete capitais envolvidas.
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Por aqui você verá um panorama da evolução dos preços para aluguel e para compra e venda em São Paulo (SP), Rio de Janeiro (RJ), Brasília (DF), Belo Horizonte (MG), Salvador (BA), Porto Alegre (RS) e Curitiba (PR), além do impacto do gasto com moradia na renda das pessoas e de curiosidades sobre o comportamento das populações dessas capitais brasileiras na jornada de busca por um imóvel para morar.
Juntas, as sete capitais brasileiras analisadas na pesquisa do QuintoAndar reúnem um total de mais de 30 milhões de habitantes.
| Cidade | População |
| São Paulo (SP) | 12,252 milhões |
| Rio de Janeiro (RJ) | 6,718 milhões |
| Brasília (DF) | 3,015 milhões |
| Salvador (BA) | 2,872 milhões |
| Belo Horizonte (MG) | 2,512 milhões |
| Curitiba (PR) | 1,933 milhão |
| Porto Alegre (RS) | 1,483 milhão |
Inflação no Brasil
Assim como fez o Peru, o Brasil emitiu uma nova moeda, o Real, no início da década de 1990, e implementou drásticas mudanças institucionais para conter sua hiperinflação. O ajuste foi duro, porém positivo em ambos os países, que alcançaram estabilidade de preços.
No entanto, o Brasil ainda vê sua inflação doméstica ligeiramente acima da média da região e mais volátil do que em outros países latino-americanos, devido a particularidades estruturais da economia brasileira.
Em 2021, o Brasil terminou o ano com inflação acima dos 8% ao ano, após fechar 2020 abaixo de 4%. E no período entre 2000 e 2021, como demonstrado no gráfico abaixo, foi o país que apresentou os maiores picos entre os que têm cidades analisadas na pesquisa do QuintoAndar.
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Momento do mercado imobiliário no Brasil
O mercado imobiliário brasileiro vive um momento de recuperação de um ciclo econômico marcado por duas recessões (2015-2016 e 2020) e de crescimento módico. Foi durante esse período que o país chegou a figurar entre aqueles com maior desvalorização do preço no mundo.
Os preços dos imóveis no Brasil estão no mesmo nível que os negociados em 2010, em valores reais. Ou seja, ficam atrás da inflação no país. Isso indica que o movimento positivo vivenciado pelo mercado, com a concessão recorde de crédito estimulada com a queda da taxa básica de juros, auxiliou na recuperação, mas ainda está distante de indicar um crescimento real na década.
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Veja no gráfico abaixo como os valores dos imóveis experimentaram um crescimento real entre 2001 e 2010. E, desde então, passaram por poucas variações, ficando atualmente no mesmo patamar de 12 anos atrás.
Brasília tem o m² mais caro do Brasil para compra e venda de imóveis
Dentro da realidade dos preços de compra e venda de imóveis na América Latina, o Brasil não entra nem sequer no Top 4 das cidades mais caras. O primeiro município brasileiro a aparecer na lista é Brasília (DF), com um valor médio de US$ 1.866 por m², na quinta posição.
Além disso, o Brasil tem as quatro cidades com os preços mais baixos entre as 12 pesquisadas, sendo que Porto Alegre (RS) tem o menor valor médio entre todas, com US$ 990 por m².
Veja o gráfico com os valores médios do m² para compra e venda nas sete cidades brasileiras pesquisadas (em dólares):
E na tabela abaixo, veja quanto seriam, em média, esses mesmos valores em reais:
| Cidade | Valor do m² em reais |
| Brasília (DF) | 9.741 |
| Rio de Janeiro (RJ) | 9.312 |
| São Paulo (SP) | 9.005 |
| Curitiba (PR) | 5.972 |
| Belo Horizonte (MG) | 5.831 |
| Salvador (BA) | 5.805 |
| Porto Alegre (RS) | 5.168 |
São Paulo lidera entre as cidades brasileiras com o m² mais caro para aluguel
Já no aluguel, a cidade de São Paulo tem o valor médio mais caro entre as sete cidades brasileiras, com US$ 8,6 por m².
No total das 12 cidades pesquisadas na América Latina, o Brasil tem cinco entre as que apresentaram os valores médios mais baixos do m² para aluguel, sendo que Curitiba tem o menor preço de todos, com US$ 3,9 por m².
Veja no gráfico a seguir a média do valor do aluguel por m², em dólares, nas sete cidades brasileiras:
E na tabela abaixo quanto seriam, em média, esses mesmos valores em reais.
| Cidade | Valor do m² em reais |
| São Paulo (SP) | 45 |
| Brasília (DF) | 36 |
| Salvador (BA) | 29 |
| Rio de Janeiro (RJ) | 27 |
| Belo Horizonte (MG) | 26 |
| Porto Alegre (RS) | 21 |
| Curitiba (PR) | 20 |
Comprometimento de renda com a moradia no Brasil
O crescente aumento do comprometimento da renda familiar com aluguel vem sendo motivo de preocupação para pesquisadores em todo o mundo. E dois indicadores ajudam a medir o comprometimento da renda das famílias com a moradia:
PIR (Price to Income Ratio)
Relação entre a compra de um imóvel e a renda anual das famílias, que mostra, em média, quanto anos o bem comprado demora a ser quitado.
Veja como é feito o cálculo do PIR:
Valores de PIR maiores do que 3 a 4 são considerados preocupantes, enquanto valores acima de 7-10 são alarmantes. De acordo com um estudo recente de 2020 da UN-Habitat, o PIR global é estimado em 6,1.
Já segundo o Joint Center for Housing Studies, núcleo de pesquisas de mercado imobiliário da Universidade de Harvard, nos Estados Unidos, o PIR daquele país é estimado em 5,3, mas chega a 10-12 nas grandes metrópoles.
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RIR (Rent to Income Ratio)
Relação entre o preço mediano do aluguel de um imóvel e a renda mensal das famílias, o RIR mostra, em média, quanto do orçamento está comprometido com a moradia.
Veja como é feito o cálculo do RIR:
Idealmente, o valor do RIR deve ser menor do que 0,3 (ou 30%). Quanto menor o indicador, menor é o estresse financeiro que a família enfrenta para pagar o aluguel. Vale lembrar que não são levados em conta outros custos como taxas de condomínio ou impostos de propriedade que costumam ser pagos pelo inquilino.
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Índices de comprometimento no Brasil
No Brasil, de acordo com dados da Pesquisa de Orçamentos Familiares (POF) 2017-2018, as famílias de baixa renda destinam 39% do seu orçamento mensal a gastos habitacionais, enquanto famílias no topo da pirâmide destinam apenas 22%.
A Fundação João Pinheiro (FJP), instituição de pesquisa que calcula o déficit habitacional no Brasil desde 1995, entende como ônus excessivo de aluguel quando o custo da moradia no Brasil supera 30% da renda familiar mensal. De acordo com o novo estudo do QuintoAndar, de maneira geral, o RIR nas cidades brasileiras orbita nessa porcentagem.
Ainda segundo o levantamento do QuintoAndar, apenas Curitiba, Porto Alegre e Rio de Janeiro tiveram um percentual médio inferior a 30%. O ponto discrepante é Salvador, que registrou um RIR de 55,92%, o que sugere que o mercado formal de aluguel vem se focando em públicos com renda mais elevada.
O QuintoAndar verificou, em seu novo levantamento, que em Belo Horizonte e Porto Alegre as famílias têm um padrão de renda similar ao de São Paulo e Rio de Janeiro, mas as capitais de Minas Gerais e do Rio Grande do Sul têm imóveis consideravelmente mais baratos.
Veja no quadro abaixo o RIR e o PIR das cidades brasileiras contempladas na pesquisa:
| Cidade | RIR (em %) | PIR (em anos) |
| Belo Horizonte (MG) | 34,38 | 6,73 |
| Brasília (DF) | 31,01 | 10,15 |
| Curitiba (PR) | 24,79 | 10,20 |
| Porto Alegre (RS) | 24,14 | 7,50 |
| Rio de Janeiro (RJ) | 27,55 | 10,41 |
| Salvador (BA) | 55,92 | 10,35 |
| São Paulo (SP) | 31,11 | 10,39 |
Filtros de busca
Os interesses e as exigências de inquilinos e compradores na hora de procurar um imóvel são distintos em cada região do Brasil. Eles mudam de acordo com particularidades de cada cidade, assim como aspectos culturais de suas populações.
De acordo com dados do Censo QuintoAndar de Moradia, feito em parceria com o Instituto Datafolha, os itens da casa são valorizados de maneira diferente em cada canto do país. Na Região Metropolitana do Rio de Janeiro, por exemplo, 47% dos moradores possuem ar-condicionado, enquanto no Brasil como um todo somente 20% possuem esse equipamento em casa.
O mesmo acontece com a churrasqueira, item desejado por 80% dos moradores na Região Sul do país, com um percentual menor no Nordeste (65%).
Os dados dos primeiros seis meses deste ano permitem afirmar que há diferenças entre as regiões brasileiras no que diz respeito à busca por imóveis. Enquanto em cidades como Belo Horizonte, Rio de Janeiro e Salvador o principal filtro utilizado é “bar”, em referência a um espaço para guardar bebidas em casa, em Brasília ganha força a procura por “mobiliados”. Em Curitiba, Porto Alegre e São Paulo, a principal busca é por “jardim”.
No Rio, destaca-se ainda, por motivos óbvios, o filtro “frente para o mar”.
Veja algumas dessas buscas abaixo:
Em relação ao que os condomínios podem oferecer, as diferenças locais também se manifestam. Enquanto nas maiores metrópoles do país, São Paulo e Rio de Janeiro, a busca por residências perto do metrô se destacam, em cidades como Belo Horizonte e Brasília – cidades com muitos prédios menores apenas com escadas – a procura por elevadores tem maior volume.
Já em cidades como Porto Alegre e Curitiba, a presença da churrasqueira é tida como uma prioridade na hora de procurar um imóvel.
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Confira algumas das principais buscas abaixo:
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Metodologia
A pesquisa “O mercado residencial na América Latina” traz, pela primeira vez, dados do Grupo Navent, adquirido pelo QuintoAndar no final de 2021, que é formado pelos portais de anúncios Zonaprop (Argentina), Imovelweb e WImóveis (Brasil), Plusvalia (Equador), Inmuebles24 (México), Compreoalquile (Panamá), Adonde Vivir e Urbania (Peru).
O estudo foi feito com base em dados compostos por anúncios imobiliários nos portais do grupo entre julho de 2021 até julho de 2022. E além de São Paulo (SP), Rio de Janeiro (RJ), Brasília (DF), Belo Horizonte (MG), Salvador (BA), Porto Alegre (RS) e Curitiba (PR), também entraram na pesquisa: Buenos Aires (Argentina), Cidade do México (México), Cidade do Panamá (Panamá), Lima (Peru) e Quito (Equador).
Para padronizar a comparação de preços entre os países no estudo, foram selecionados apenas os anúncios de compra/venda e de aluguel de apartamentos. Já para a análise dos filtros de busca mais utilizados foram considerados tanto apartamentos como casas e todos os filtros acessíveis nos sites.
E na comparação de custo de vida e poder de compra, foi feita uma conversão para dólares (US$). Este tipo de conversão cambial ajusta as diferentes taxas de câmbio às flutuações domésticas no nível de preços e permite uma comparação mais adequada do custo de vida e do poder de compra da população nos países. As taxas de câmbio em paridade de poder de compra, ppp (purchase power parity), foram extraídas do Banco Mundial.
Sobre o QuintoAndar
O QuintoAndar é a maior plataforma de moradia da América Latina e oferece uma experiência direta, simples e transparente para quem busca um lugar para morar e para quem tem uma casa para alugar ou vender.
A plataforma permite a busca de imóveis por meio de fotos de alta qualidade e o agendamento de visitas e fechamento do aluguel ou da compra online, sem burocracia. Os inquilinos alugam com facilidade, e os compradores têm maior transparência ao longo de toda a transação.
Os proprietários que optam pela administração completa estão cobertos pela Proteção QuintoAndar, que assegura o recebimento em dia do valor do aluguel, independentemente do pagamento pelo inquilino, e cobre indenizações de até R$ 50 mil por danos causados ao imóvel ao fim do contrato. Para imobiliárias, a empresa oferece um portfólio de serviços com soluções de crédito e financiamento, garantia locatícia e geração de demanda.
Atualmente, a companhia tem mais de 185 mil contratos e R$ 90 bilhões em ativos sob administração, com atuação em mais de 75 cidades no Brasil, além da Argentina, Equador, Panamá, Peru e México, por meio das operações do grupo Navent, adquirido em dezembro de 2021.