Quando um credor empresta dinheiro ou financia uma operação para determinado devedor, é comum que sejam exigidas algumas garantias. No caso da compra de imóveis, é comum que a propriedade em si seja usada como garantia em caso de inadimplência. Há diversas formas de definir isso e uma delas é o chamado pacto comissório.
Este tipo de acordo é muito polêmico e até mesmo interpretado como irregular pela Justiça brasileira. Na prática, ele permite que o credor tome a posse do imóvel, por exemplo, em caso de inadimplência.
Mas como isso funciona exatamente? E quais as diferenças entre o pacto comissório e outras garantias em um financiamento, como o pacto marciano e a alienação fiduciária? É o que explicaremos mais abaixo.
Navegue pelo conteúdo:
- O que é o pacto comissório?
- Qual a diferença do pacto comissório para a alienação fiduciária em um financiamento?
- Pacto marciano é alternativa ao pacto comissório
- Evite problemas burocráticos ao comprar um imóvel
O que é o pacto comissório?
Em um contrato de empréstimo ou financiamento, o pacto comissório é uma cláusula que dá ao credor o direito de posse sobre o bem deixado como garantia em caso de inadimplência.
Caso a garantia de um empréstimo ou financiamento seja o próprio imóvel, por exemplo, o credor seria autorizado a tomar a casa ou o apartamento do devedor em caso de inadimplência em relação à dívida.
Essa prática foi proibida pelo Código Civil de 2021 e possui validade nula, já que, além de deixar o devedor desprotegido, pode gerar uma punição desproporcional à dívida, pois com a execução integral da garantia, sem avaliação do valor justo do imóvel e do que já foi pago, poderia haver uma perda desproporcional.
Qual a diferença do pacto comissório para a alienação fiduciária em um financiamento?
Bem, se é proibido que os credores tomem o bem dado em garantia em caso de inadimplência, como os bancos conseguem levar a leilão os imóveis decorrentes de financiamentos inadimplentes?
Embora se pareçam, o pacto comissório é diferente do mecanismo da alienação fiduciária, geralmente utilizado pelos bancos.
Na alienação, o comprador cede a propriedade do imóvel ao banco até que a dívida seja quitada. Essa relação, inclusive, fica averbada na matrícula no cartório de Registro de Imóveis – documento que determina o dono de fato do bem.
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Contudo, a posse e o direito de uso seguem com o devedor e, mesmo em caso de inadimplência, há todo um trâmite burocrático e judicial para que eles sejam transferidos ao credor.
Em resumo, enquanto a dívida não é quitada, o dono é o credor, o que facilita e muito a execução em caso de inadimplência.
Pacto marciano é alternativa ao pacto comissório
Existe um mecanismo usado como garantia em contratos de financiamento similar ao pacto comissório, mas com diferenças relevantes em como é feita a execução: o pacto marciano.
Enquanto no pacto comissório o bem dado em garantia é tomado, sem ponderações a respeito de seu valor e do montante devido, no pacto marciano é feita uma avaliação do bem por um terceiro e a devolução dos valores excedentes.
Imagine que você tenha um imóvel de R$ 500 mil e uma dívida de R$ 300 mil relacionada a ele. No caso do pacto comissório, em caso de inadimplência, você perderia o imóvel.
Já no pacto marciano, você perderia o imóvel, mas a diferença de R$ 200 mil entre a dívida e a propriedade teria de ser devolvida. Segundo o portal JusBrasil, esse tipo de cláusula é considerado válido, ao contrário do pacto comissório.
Existem ainda duas outras alternativas em que há jurisprudência:
- A dação em pagamento do bem para quitar a dívida vencida, por vontade de próprio devedor;
- A entrega de bens líquidos e facilmente convertidos em dinheiro, como títulos públicos ou outros valores mobiliários no mercado de capitais.
Evite problemas burocráticos ao comprar um imóvel
Comprar um imóvel é um sonho e um ótimo investimento, mas envolve uma série de trâmites burocráticos que, se mal calculados, podem trazer uma série de dores de cabeça.
Por conta disso, é importante contar com o apoio de uma plataforma de moradia com credibilidade e suporte especializado, como o QuintoAndar.
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