Financiar um imóvel, na imensa maioria dos casos, é um compromisso que dura por décadas. Afinal de contas, você pode pagar as prestações por até 35 anos (ou 420 meses). E são vários os tipos de financiamento imobiliário. Mas isso não significa que você deve “fidelidade” à instituição financeira que concedeu o crédito imobiliário, pois desde 2006 existe a possibilidade de fazer portabilidade de financiamento imobiliário. 

Quer saber o que é isso e como funciona? Então acompanhe esse conteúdo especial que preparamos sobre o assunto.

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O que é a portabilidade de financiamento imobiliário?

A portabilidade de financiamento imobiliário é a transferência do financiamento feita a pedido do cliente, de uma instituição financeira para outra. A pessoa que opta por esse tipo de crédito busca condições de um financiamento imobiliário mais vantajosas em relação ao contrato original da outra instituição financeira.

Ou seja, se você fechar hoje a compra de um imóvel financiado, não significa que estará preso até o final das prestações nas mesmas condições. Você sempre pode seguir buscando condições melhores para, caso encontre, migrar seu contrato para outro banco.

Quais são as vantagens e desvantagens da portabilidade de financiamento imobiliário?

De acordo com especialistas do mercado imobiliário, os momentos em que as taxas de juros estão mais baixas deixam a portabilidade de crédito imobiliário mais vantajosa. No entanto, antes de fazer qualquer operação de troca de banco, é importante fazer simulações em outras instituições, comparando com o contrato de financiamento que você tem atualmente. 

“Quanto mais próximo do final do contrato, menores são os benefícios, uma vez que o cliente já pagou a maior parte do financiamento”, lembra Pedro Seixas, professor da Fundação Getúlio Vargas (FGV) e especialista em mercado imobiliário, em entrevista recente à Agência Brasil.

Vantagens:

  • Reduzir o valor das parcelas do financiamento;
  • Ter a chance de melhar as condições de pagamentos;
  • Em ambos os casos, o valor do imóvel e mesmo o relacionamento do cliente com o banco são fatores decisivos.

Desvantagens

  • Você terá que arcar com custos de cartório, pois será feito um novo contrato de alienação fiduciária;
  • Pode acontecer de o banco que receberá a portabilidade pedir uma reavaliação do imóvel financiado, com valores atualizados. E isso pode acabar se tornando um ponto contra a trasação.

Segundo o professor, além da diferença nas taxas de juros, é preciso avaliar custos adicionais com cartório e eventuais cobranças de tarifas. De acordo com o especialista, tudo precisa ser considerado, não somente o valor da parcela.

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Vale mais a pena fazer a portabilidade ou uma renegociação?

Em muitos casos, pode ser que a portabilidade de financiamento imobiliário não seja a melhor opção, e sim a renegociação da dívida com o banco onde você já tem o financiamento. Afinal de contas, é possível obter melhores taxas sem precisar fazer essa troca.

Lembre-se que o relacionamento com o banco é um ponto primordial para a obtenção de melhores taxas e condições em vários tipos de operações financeiras. No caso de um financiamento imobiliário não é diferente.

Simular portabilidade de financiamento imobiliário

A recomendação do Banco Central é que o cliente observe, na hora da simulação feita pelo banco, três fatores primordiais:

  • A taxa de juros nominal e efetiva (Custo Efetivo Total – CET*);
  • O prazo remanescente, ou seja, a quantidade de meses que você ainda tem para pagar o financiamento;
  • O valor da prestação.

* O valor de tarifas, encargos e demais taxas adicionais que, junto com os juros embutidos nas prestações, compõem o Custo Efetivo Total (CET) do financiamento imobiliário.

Como fazer a portabilidade?

1. Atualize os documentos

Solicite à instituição financeira com a qual fez o atual contrato as seguintes informações sobre a operação:

  • Cópia do contrato atual;
  • Saldo devedor atualizado;
  • Data do último vencimento da operação;

2. Simule portabilidades

Procure outras instituições financeiras, faça simulações e veja qual delas oferecerá as condições mais vantajosas.

3. Acompanhe o pedido do novo banco

Após escolher a instituição que irá receber a portabilidade do financiamento imobiliário, o pedido é feito pelo próprio banco contratado junto à Câmara Interbancária de Pagamentos (CIP).

4. Analise a o contrato

Feito o registro na CIP, o banco onde está o contrato tem um prazo de 5 dias úteis para entrar em contato com o cliente e oferecer uma renegociação, com condições mais vantajosas. Se a pessoa concordar e formalizar a intenção de desistir da portabilidade, a instituição faz o comunicado à CIP e o processo é interrompido.

5. Quitação de débitos

Se o cliente resolver seguir com a portabilidade, o banco original envia as informações necessárias para que a nova instituição finalize a operação. Neste momento, o banco que firmará o novo contrato faz a quitação dos débitos de seu novo cliente junto à primeira instituição, por meio de uma Transferência Eletrônica Disponível (TED). Neste passo, o Banco Central lembra a quitação do contrato original é de responsabilidade da nova instituição financeira contratada. Os custos dessa operação entre os bancos não podem ser repassados ao cliente.

6. Finalização da portabilidade

Após quitada a dívida contrato, a instituição original tem 2 dias úteis para remeter à nova instituição o documento atestando que a portabilidade foi efetivada.

A instituição original pode se negar a fazer a portabilidade?

Desde que o valor e o prazo do novo contrato não sejam superiores ao valor e o prazo das parcelas que ainda restam do contrato antigo, a instituição original não pode se recusar e é obrigada a acatar o pedido de portabilidade.

Em caso de negativa, o Banco Central orienta que o cliente procure a instituição com a qual deseja firmar o novo contrato para saber por quais razões a portabilidade não foi efetivada. 

Se os motivos não forem justificáveis, é preciso entrar em contato com o Serviço de Atendimento ao Consumidor (SAC) ou com a Ouvidoria da instituição financeira original. E, em último caso, é possível registrar uma reclamação junto ao Banco Central.

Quais são os custos envolvidos?

A pessoa que pede a portabilidade de financiamento imobiliário pode ter dois custos principais na realização da operação: 

  • Custo de avaliação do imóvel; 
  • Custos cartoriais para substituição da alienação fiduciária, que é a troca da instituição bancária.

Além disso, de acordo com o Banco Central, caso o cliente não tenha um relacionamento com a instituição vai conceder o novo crédito, pode ser que banco cobre tarifas para realizar o cadastro do início deste relacionamento. 

Há também outras três possibilidades de cobrança de tarifa pela liquidação antecipada da operação, de acordo com o Banco Central. Veja quais são:

  • Em contratos assinados antes de 10 de dezembro de 2007, pode ser cobrada uma tarifa no momento em que a liquidação for efetuada. No entanto, é preciso que essa cobrança esteja prevista no contrato;
  • Em contratos assinados entre 8 de setembro de 2006 e 9 de dezembro de 2007, para que haja uma cobrança de tarifa, é preciso que o valor máximo a ser cobrado conste no contrato;
  • Em contratos assinados a partir de 10 de dezembro 2007 é vedada a cobrança de tarifa por liquidação antecipada, desde que o cliente seja pessoa física, microempresa ou empresa de pequeno porte.

Qual o melhor banco para fazer portabilidade de financiamento

Na hora de escolher o melhor banco para fazer a portabilidade de financiamento, o importante é você ter foco em quatro fatores primordiais, uma vez que a intenção em fazer esse tipo de operação é conseguir uma condição mais vantajosa em relação ao seu contrato atual. 

Ao pesquisar entre as opções de bancos que oferecem financiamento imobiliário, comece sempre por aquela instituição com a qual você já tem pelo menos algum tipo de relação.

O relacionamento com o banco é uma dos principais fatores que influenciam na obtenção de melhores condições como taxas e prazos. O novo valor das parcelas e o prazo para quitação do financiamento são pontos primordiais para a decisão da troca;

Além disso, procure ter atenção especial a condições como:

  • Suporte ao cliente;
  • Transparência das informações;
  • Processos digitais: possibilidade de resolver questões referentes sem a necessidade de comparecer a uma agência.

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