As tendências do mercado imobiliário podem influenciar as decisões de quem quer comprar, vender ou alugar um imóvel.
Para traçá-las, trouxe um levantamento dos principais dados da economia do Brasil em 2022. A partir desses dados, você encontrará as respostas que precisa sobre as tendências do mercado imobiliário para tomar as melhores decisões.
Navegue pelo conteúdo:
- Como está o mercado imobiliário no Brasil hoje?
- Tendências do mercado imobiliário para quem compra e vende imóveis
- Setor imobiliário para quem aluga imóvel
- Tendências do mercado imobiliário: cenário futuro
- Escolha o seu imóvel para comprar, vender ou alugar
Como está o mercado imobiliário no Brasil hoje?
O mercado imobiliário brasileiro cresceu muito nos últimos anos, a despeito das dificuldades econômicas e das turbulências da pandemia do Covid-19. A baixa taxa de juros e a melhoria nas condições de financiamento habitacional fomentaram um “boom” no setor imobiliário nacional.
Segundo a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) houve mais de 150 mil lançamentos imobiliários no Brasil em 2021 e mais de 143 mil unidades foram vendidas. Em São Paulo, a cidade que concentra quase 30% dos lançamentos imobiliários no Brasil, foram lançadas 81,8 mil unidades e vendidas 66 mil unidades.
Em março de 2021, o Banco Central do Brasil começa um ciclo de alta da taxa SELIC, que estava em 2% e que se encerrou, recentemente, em agosto deste ano no patamar de 13,75%. O aumento da taxa de juros leva até 12 meses para surtir efeito sobre a economia, ou seja, os efeitos deste ciclo de alta começam a ser sentidos e serão mais intensos no ano que vem.
A recuperação da economia brasileira em 2022 foi mais forte do que se esperava e isso ajudou o setor imobiliário a contrabalancear o aumento dos juros. O país deve crescer em torno de 2,75% e a taxa de desemprego segue em tendência de queda e está abaixo do nível pré-pandemia.
A tendência de alta do mercado parece estar acabando à medida que as taxas de juros se elevam e que a economia mundial começa a desacelerar. O legado econômico da pandemia foi um enorme desarranjo das cadeias produtivas globais, que ainda não se reestabeleceram completamente, e uma montanha de dívidas que os governos têm de agora manejar.
No esforço para combater os efeitos negativos da pandemia, governos do mundo inteiro não pouparam esforços para ajudar empresas em dificuldades e trabalhadores que perderam seus empregos. O resultado desta combinação foi o aumento da inflação em todo o mundo.
A derrocada da guerra entre Rússia e Ucrânia, dois países líderes na produção de alimentos, metais e energia, intensificou a escassez de produtos e a alta dos preços no mundo. No Brasil, a inflação esteve em queda nos últimos meses, devido ao efeito de desonerações fiscais principalmente no preço de combustíveis e de energia. Ainda assim, a expectativa do mercado é de que a inflação retorne para a meta apenas em 2024.
Os Bancos Centrais mundo afora devem continuar subindo suas taxas de juros. A economia dos Estados Unidos começa a dar sinais de desaquecimento, enquanto a Europa corre risco de cair numa recessão no próximo ano. A China também deve crescer menos e atualmente passa por uma grave crise no seu setor imobiliário, resultado do excesso de construção nos últimos anos.
Neste cenário, o Brasil também deve crescer menos nos próximos anos. A expectativa do mercado é de que a taxa de juros e a inflação só voltem ao normal na segunda metade de 2024. Os próximos dois anos serão mais desafiadores para o mercado imobiliário, mas o setor é bastante resiliente e deve continuar a apresentar bons resultados.
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Tendências do mercado imobiliário para quem compra e vende imóveis
Apesar do aumento da taxa SELIC, os bancos comerciais ainda conseguem oferecer taxas competitivas no financiamento habitacional.
Enquanto a taxa SELIC subiu de 2% para 13,75%, as taxas médias do mercado saíram de 7,5% para 11,75%. Vale lembrar que houve importantes melhorias institucionais nos últimos anos como o cadastro positivo e a portabilidade de crédito que ajudam a reduzir o custo de crédito. No segmento econômico, as taxas continuam atrativas e não são diretamente afetadas pela dinâmica da SELIC.
O cenário para os próximos anos deve ser menos favorável para o mercado imobiliário. Para quem já está com um imóvel novo em vista, pode ainda assim valer a pena seguir com o negócio: desde que a parcela continue cabendo no bolso é possível aproveitar a portabilidade mais adiante e trocar para um financiamento com taxa menor no futuro próximo.
Já para quem não tem pressa, pode ser o momento de esperar. De qualquer forma, é importante investir tempo na pesquisa do imóvel: quem gasta mais tempo procurando o imóvel, em média, consegue encontrar imóveis mais em conta.
Quem busca vender um imóvel vai continuar a ver uma demanda forte, mas tem de estar disposto a esperar um pouco mais de tempo para realizar a venda. O Relatório de Compra e Venda do QuintoAndar indica que o mercado continua sólido.
O desconto médio concedido nas vendas segue estável nas principais cidades do Brasil: em Belo Horizonte está na faixa de 4-4,5% e em São Paulo na ordem de 4-4,2%. O volume de vendas e os preços seguem estáveis e com leve tendência de alta.
Setor imobiliário para quem aluga imóvel
Os preços de aluguel estão em forte tendência de alta desde a segunda metade do ano passado. De agosto de 2021 até setembro de 2022, o aluguel subiu 17,3% em São Paulo e 18,7% no Rio de Janeiro, segundo o Índice QuintoAndar de Aluguel.
Este aumento reflete tanto a recuperação da economia como um reajuste dos preços de aluguel, que caíram no início da pandemia. Apesar do aumento, ainda há espaço para negociação dos preços: em setembro, a diferença média entre os preços anunciados e os preços finais dos contratos foi próxima de 10% no mercado de São Paulo.
A rentabilidade do aluguel segue estável, garantindo retornos consistentes para investidores: entre os microapartamentos, esperamos rentabilidade média na faixa de 0,54% a.m. (em torno de 6,7% a.a.). Atualmente, a taxa de juros elevada torna menos atrativo o investimento no aluguel, mas o Banco Central deve iniciar um ciclo de baixa dos juros ainda no segundo semestre de 2023. Quem investe no aluguel deve sempre mirar no longo prazo.
Apesar da desaceleração dos preços, os índices que costumam reajustar os aluguéis seguem em patamares elevados. O IGP-M, que em setembro de 2021 acumulava variação de 24,87% em dozes meses, agora está em 8,25%, um pouco mais elevado do que o IPCA, índice oficial de inflação e que ganhou popularidade como indexador também no mercado de aluguel, que acumula alta de 7,17% nos últimos doze meses.
É importante estar atento aos reajustes automáticos previstos em contrato e, se necessário, já se antecipar para renegociar um preço que fique bom tanto para o inquilino quanto para o proprietário.
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O mercado de aluguel deve continuar com força nos próximos anos. No curto prazo, o aumento dos juros e o encarecimento do financiamento imobiliário incentiva as famílias a permanecerem no aluguel. O retorno ao trabalho presencial, mesmo nas modalidades híbridas, volta a valorizar apartamentos bem localizados, próximos de pólos de emprego.
Tendências do mercado imobiliário: cenário futuro
O mercado imobiliário teve desempenhos recordes em 2020 e 2021. O ano atual conseguiu surfar a boa onda dos anos anteriores: a recuperação econômica foi mais forte do que esperado e conseguiu, ainda que temporariamente, contrabalancear o efeito negativo da alta dos juros.
O próximo ano guarda ainda algumas incertezas, especialmente no campo político, mas sabemos que os números não serão tão favoráveis, sobretudo no mercado de compra e venda. O Brasil, assim como o resto do mundo, deve crescer a taxas mais baixas. O menor crescimento junto com o juros alto será um cenário desafiador para o mercado imobiliário, mas representa uma fase de transição importante para o retorno a taxas de inflação e de juros mais baixas em 2024.
Vinicius Oike
Mestre em Economia pela Universidade de São Paulo (USP), Vinicius é Economista no time de DataHouse no QuintoAndar. Antes, trabalhou com consultorias em projetos de desenvolvimento urbano e mercado imobiliário.
Escolha o seu imóvel para comprar, vender ou alugar
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