O que é um avalista e quais as diferenças para o fiador de aluguel

Quando você vai fazer a proposta de locação de um imóvel, é normal ser exigido algum tipo de garantia. Uma delas é o fiador, e muitos erroneamente também dizem que existe a figura do avalista no aluguel.

Essa confusão é compreensível: tanto o avalista quanto o fiador são garantidores de crédito, mas há muitas diferenças entre fiança e aval. 

Quer entender melhor e evitar fazer essa confusão? Explicaremos melhor a seguir!

Confira o que você vai ler por aqui:

• O que é um avalista?
• Qual é a função de um avalista?
• Qual a diferença entre avalista e fiador?
• Local da assinatura
• Obrigações assumidas
• Ordem de cobrança
• Bens envolvidos na cobrança 
• Quem pode ser avalista?
• Como funciona o processo de locação de imóveis e a necessidade de uma garantia locatícia?
• Quer alugar seu imóvel sem burocracia? Conte com a gente!

O que é um avalista?

Segundo o advogado especialista em Direito Imobiliário, Douglas Antônio Rodrigues da Luz, o avalista, de forma geral, é uma pessoa que se compromete a assumir débito específico de um outro indivíduo (avalizado), caso este se torne inadimplente.

Em caso de empréstimo ou de financiamento, ele aparece e assume a responsabilidade pelo título de crédito. Os títulos de crédito são documentos que representam dívidas. Um título de crédito muito conhecido é o cheque. Outros, mais antigos e menos utilizados atualmente, são a Nota Promissória, a Letra de Câmbio, a Duplicata e a Cédula de Crédito Bancário.

Se você fizer um empréstimo em um banco, pode ser que a instituição financeira exija uma forma de garantia do crédito. Essa garantia é a forma do banco se proteger caso você não pague o empréstimo. O avalista é uma dessas opções.

Leia também: Conheça os principais tipos de financiamento imobiliário

Qual é a função de um avalista?

O papel de um avalista, em qualquer operação, é garantir o crédito. Isso significa assegurar a liquidação da dívida ou a cobertura de um atraso no pagamento. Por isso, ele pode ser acionado se o devedor deixar a dívida em aberto ou demorar para fazer uma quitação.

De modo geral, o avalista tem a mesma responsabilidade do devedor principal. Por isso, essa figura existe em diferentes situações. Por exemplo, em empréstimos, financiamentos e até na compra e venda de imóveis.

Até então, parece muito com a figura do fiador de aluguel, não é? Se o inquilino não paga o aluguel, o proprietário tem direito a cobrar o fiador. Os institutos, como pode ver, são bem parecidos. Qual é, então, a diferença?

Qual a diferença entre avalista e fiador?

A seguir, confira as principais diferenças entre avalista e fiador:

Local da assinatura

A primeira diferença entre fiança e aval fica no local em que são feitas. O aval deve ser assinado no próprio título, enquanto a fiança pode ser feita em contrato separado.

Esse ponto já indica outra diferença referente ao local: o aval é feito em títulos de crédito, e a fiança se dá em contratos. Entendemos que esse conceito parece muito técnico, mas ele é importante para entender as demais distinções.

Obrigações assumidas

O fiador pode assumir todas as obrigações referentes ao contrato, inclusive despesas judiciais decorrentes de uma cobrança da dívida. 

Já o avalista assume apenas a obrigação pela dívida.

Vamos com exemplos?

Em um contrato de compra e venda de imóvel, temos Alice, compradora, e Bruna, vendedora. O imóvel foi vendido a Alice por R$300.000,00, e ela se comprometeu a pagar R$100.000,00 em cheque. Ela emitiu o cheque e seu irmão, Luiz, deu o aval, figurando, portanto, como avalista.

Caso o cheque volte, não havendo fundos, é possível cobrar os R$100.000,00 do avalista. No entanto, se o cheque for quitado e Alice não pagar o restante do valor, não será possível cobrar do avalista.

De outro lado, Bruna alugou um apartamento. O contrato de locação de imóvel estabelece o valor de R$2.000,00 mensais de aluguel, mais R$150,00 de condomínio e R$25,00 de taxa imobiliária. Também há a previsão de multa caso Bruna atrase os pagamentos ou desista do contrato antes de 12 meses. Bruna pediu ao seu marido que fosse fiador.

Bruna ficou devendo três meses de aluguel, incluindo os encargos (condomínio e taxa imobiliária). Aqui, é possível cobrar o fiador do contrato caso Bruna não pague o valor atrasado. Na cobrança, entram tanto os valores dos meses de aluguel quanto dos encargos.

Mas cobrar o fiador não é tão simples quanto fizemos parecer no exemplo. A próxima diferença entre os dois deixará isso mais claro.

Ordem de cobrança

Veja o que o código civil prevê sobre a obrigação do fiador:

“Art. 818. Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra.“

Voltamos ao exemplo dado no tópico anterior. 

O proprietário só pode exigir o pagamento por parte do fiador após esgotar as tentativas de cobrança do inquilino. A lei é clara em dizer que a garantia só vale caso o devedor não cumpra a obrigação. 

Em termos técnicos, isso quer dizer que o fiador tem benefício de ordem — o benefício de só ser acionado na ordem do contrato, em que o devedor vem primeiro.

O avalista não tem esse benefício. Dizemos que a obrigação do avalista é autônoma, independentemente da obrigação do devedor. O credor pode, portanto, cobrar o avalista mesmo que ainda não tenha cobrado o devedor principal.

No exemplo acima, isso significa que caso o cheque volte, Bruna sequer precisa cobrar de Alice, pode cobrar direto de Luiz, o avalista.

Embora isso faça a fiança parecer mais vantajosa, adiantamos que não é. É melhor alugar um imóvel sem precisar de fiador. Entenda o motivo no próximo tópico.

Bens envolvidos na cobrança 

Outra diferença entre o fiador e o avalista está nos bens que podem ser envolvidos em um processo de cobrança, especificamente quanto ao bem de família.

Bem de família é a sua residência, o local onde você e sua família chamam de lar. Por lei, ela não pode ser bloqueada (penhorada) em processos.

Em outras palavras, se você estiver devendo um banco e ele entrar com uma ação de cobrança, uma das formas de conseguir o valor é pedindo a penhora, o bloqueio, dos seus bens. Você “perde” o bem, como um carro ou um apartamento extra. A penhora, no entanto, não pode ser feita sobre o seu lar.

Uma das poucas exceções ocorrem na fiança. O bem de família do avalista não pode ser penhorado: não pode ser bloqueado ou utilizado para quitar a dívida. Por outro lado, bens de família de fiador de contrato de locação podem ser penhorados segundo a lei.

Complexo, não é? Por um lado, o fiador tem a ‘proteção’ do benefício de ordem, mas a cobrança pode ser mais agressiva do que a feita sobre o avalista.

Repare, aqui, que não existe a exceção ao avalista em caso de contrato de locação de imóvel: mais um ponto que deixa claro que não existe avalista de imóveis no contrato de aluguel, apenas fiador.

Quem pode ser avalista?

Para ser avalista, é necessário:

• Ter 18 anos ou mais;
• Renda suficiente para cobrir o pagamento da dívida;
• Um bom histórico de crédito;

Essas são as regras gerais. Além disso, para ser avalista, se a pessoa for casada, é obrigatória a autorização do cônjuge. Essa autorização também é exigida no caso de fiança.

Como funciona o processo de locação de imóveis e a necessidade de uma garantia locatícia?

O processo de locação de imóveis e a necessidade de uma garantia locatícia funcionam como um contrato comum. Essa é uma forma de gerar uma segurança a mais com o proprietário, já que existe uma terceira pessoa que cumprirá o pagamento da dívida, se houver algum problema. Portanto, o risco financeiro é menor.

Como vimos, é equivocada a ideia de que o avalista é uma das possibilidades de garantia locatícia. No caso de uma pessoa para garantir o crédito, o que temos é apenas a figura do fiador. 

Além dele, também é possível contar com o seguro fiança ou com outras garantias. 

Leia mais: Saiba o que é e como funciona o seguro fiança locatícia para imóveis

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