Você já ouviu falar em CET ou Custo Efetivo Total? É bem possível que não. Sempre que se fala em taxa de financiamento imobiliário, é comum destacar os juros. Porém, essa é apenas uma das cobranças existentes.

Compreender o que é Custo Efetivo Total traz maior clareza sobre quanto você vai efetivamente pagar no financiamento.

Para entender melhor o assunto, conversamos com o mestre em Economia pela EESP/FGV, Ângelo Mendes. Quer saber mais? Confira o que você vai ler por aqui:

O que é Custo Efetivo Total (CET)?

O Custo Efetivo Total (CET) representa o custo real de uma operação de crédito. Ele abrange juros, tributos, encargos e outros tipos de despesas. Portanto, é um somatório que indica quantos gastos você terá ao longo do prazo de pagamento da transação realizada.

Segundo a Resolução 3.517/2007 do Banco Central, as instituições financeiras são obrigadas a apresentar o CET antes da contratação do crédito. Ele deve ser expresso como uma taxa percentual anual.

Além disso, não devem incluir índices de preços, taxas flutuantes e outros referenciais que tiverem oscilação de valor com o tempo. O cálculo do Custo Efetivo Total representa quanto você realmente vai desembolsar.

O mestre em Economia Ângelo Mendes explica melhor a relação entre as taxas e encargos que compõem o CET:

foto de Ângelo Mendes, Mestre em Economia pela EESP/FGV

Ângelo Mendes

Mestre em Economia pela EESP/FGV

“Quando você vai fazer um financiamento, o que você está fazendo é tomando um empréstimo. E você, sob o ponto de vista do banco, é um ativo arriscado. Porque podem acontecer milhões de coisas e você não pagar o seu empréstimo, por exemplo.

O financiamento, então, é uma operação arriscada para o banco, na medida em que você pode simplesmente não pagar um empréstimo. Então, o que você paga não é só uma taxa de juros. Existem outras coisas embutidas em uma taxa de juros de um empréstimo, que a tornam mais cara para você.”

Em outras palavras, o Custo Efetivo Total indica a contratação de uma operação de empréstimo ou financiamento. Essas transações são arriscadas para os bancos. Por isso, existem várias taxas embutidas, que encarecem a negociação.

Assim, o banco precisa calcular o limite que será emprestado e quanto é possível conceder como crédito para evitar a inadimplência. Além disso, precisa verificar as taxas a cobrar, que compõem o Custo Efetivo Total.

O que é o Custo Efetivo Total em um financiamento imobiliário?

O Custo Efetivo Total do financiamento imobiliário abrange as taxas de juros e os encargos cobrados pela instituição financeira. Ele contempla todos os valores que o banco calcula e insere no custo da linha de crédito.

Um exemplo indicado pelo mestre em Economia pela EESP/FGV é o Imposto sobre Operações Financeiras (IOF). Segundo o especialista, o banco pode não querer arcar com o tributo e optar por incluir o custo no empréstimo.

Qual a diferença entre taxa de juros e Custo Efetivo Total?

A diferença entre taxa de juros e Custo Efetivo Total é que o CET engloba todos os valores cobrados, inclusive os juros. O banco embute esses encargos. 

Ângelo Mendes explica que “ele cobra por estar te ajudando a transferir dinheiro de um período para o outro, cobra os serviços dele, o risco que é incorrido no fato de você, talvez, não pagar o seu empréstimo etc.”.

Por isso, o CET sempre será mais alto do que a taxa de juros. Afinal, inclui essa cobrança e outras mais. Se você quer saber se vale a pena contratar uma linha de crédito, precisa analisar o Custo Efetivo Total do Financiamento: ele traz uma visão mais clara de quanto você vai pagar.

foto de Ângelo Mendes, Mestre em Economia pela EESP/FGV

Ângelo Mendes

Mestre em Economia pela EESP/FGV

“Olhar a taxa de juros faz sentido, porque, se ela aumenta, o custo efetivo total provavelmente vai aumentar também. Existe uma grande chance de eles se moverem juntos. Mas o custo efetivo total é um indicador mais aconselhado para você se basear, à medida que ele é mais preciso com o quanto você vai pagar de fato pelo empréstimo do financiamento.”

Quais são os encargos incluídos no CET?

Os encargos incluídos no CET são todos aqueles incidentes na operação de crédito, que pode ser um empréstimo ou financiamento. Entre eles estão taxa de juros, tributos, tarifas, seguros e outras despesas.

Leia mais: Quais taxas e impostos incidem sobre imóveis no Brasil?

Veja quais são as principais cobranças incluídas no Custo Efetivo Total:

  • Taxa de juros: refere-se aos juros cobrados sobre as parcelas;
  • Taxa de análise de crédito ou tarifa de abertura de cadastro: inclui a verificação da situação financeira, para saber se há condições de quitar sua dívida;
  • Taxas administrativas: variam conforme a instituição financeira e não são obrigatórias. Alguns exemplos são as cobranças de manutenção e cadastro;
  • Seguros: servem como garantia do pagamento da dívida para o banco. Entre os seguros obrigatórios estão o de morte ou invalidez permanente e de danos físicos ao imóvel;
  • IOF: é um imposto federal, de cobrança obrigatória;
  • Outras cobranças: pode incluir taxa de avaliação do imóvel, análise jurídica e documental, taxa de administração para cobranças e boletos, entre outras.

Leia Também: Entenda como as taxas de juros no financiamento imobiliário funcionam e saiba como pagar menos

Como calcular o CET do financiamento imobiliário?

Para calcular o CET do financiamento imobiliário, você precisa usar a mesma fórmula do Banco Central. Ela é um somatório que inclui vários dados, como prazo de contrato, data de pagamento, dia da liberação do crédito, valor emprestado, entre outras.

Essa é uma fórmula complexa que exige conhecimentos matemáticos mais avançados. Por isso, a Resolução 3.517/2007 determina que o custo seja calculado quando o cliente quiser.

Além disso, ele deve estar ciente da alíquota que será cobrada antes da contratação. Você pode solicitar a informação para o banco quando quiser e ele tem a obrigação de fornecê-la.

O que considerar na hora de escolher um financiamento imobiliário?

Ao escolher um financiamento imobiliário, você deve considerar alguns aspectos para tomar a decisão certa. Veja alguns abaixo.

Faça uma simulação com os mesmos parâmetros

Use um simulador de financiamento imobiliário e utilize sempre os mesmos dados para verificar os resultados. Isso ajudará a entender as melhores condições e taxas junto a instituições financeiras.

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Analise o percentual anual

Verifique sempre a porcentagem anual do CET. Como a taxa de juros, sozinha, pode esconder outras taxas, analisar o percentual anual final ajuda a entender melhor o CET. 

Tire todas as dúvidas

Pergunte tudo o que quiser antes de fazer o financiamento imobiliário. É importante entender o que cada taxa cobrada significa para fazer um bom planejamento financeiro e ver se vale a pena financiar imóvel. 

Leia o contrato de financiamento

Sempre identifique onde está a informação sobre o Custo Efetivo Total do financiamento imobiliário. Isso é importante para que você efetive uma operação transparente e pague as parcelas em dia.

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