O câmbio é uma das variáveis mais importantes de toda a economia, dividindo o protagonismo com os juros e a inflação.
Naturalmente, a oscilação da cotação das moedas fiduciárias, como dólar, euro e real, interfere diretamente no processo de oferta e demanda, no funcionamento das trocas comerciais e, como consequência, na rentabilidade de qualquer investimento – inclusive imóveis.
No mercado imobiliário, embora por vezes seja difícil de enxergar uma relação direta entre o preço do dólar e o aluguel, por exemplo, o câmbio acaba interferindo em uma série de elementos que acabam impactando no bolso de inquilinos e proprietários.
Neste texto, discorremos sobre o que é o câmbio e como ele pode trazer efeito sobre o mercado de imóveis e, especialmente, sobre os investidores.
Navegue pelo conteúdo:
- O que é o câmbio e como ele funciona
- Quais os possíveis reflexos do câmbio – inclusive dólar – para o investidor de imóveis?
- Aumento dos custos da construção
- Dólar atrai inflação
- Selic mais alta
- IGP-M tende a explodir diante do IPCA
- Como o investidor de imóveis deve se portar diante da variação cambial e também do dólar
O que é o câmbio e como ele funciona
Antes de falarmos sobre como o dólar afeta o mercado de imóveis, é preciso entender como funcionam as variações das moedas fiduciárias.
Assim, o câmbio pode ser definido, basicamente, como o valor de uma moeda expresso em outra moeda. A taxa cambial entre o real e o dólar, por exemplo, indica quantas unidades de Real são necessárias para adquirir uma unidade de dólar.
O valor dessa taxa, de maneira bem simplificada, é definido pela oferta e demanda de cada uma das moedas. Dessa maneira, se há uma grande procura por Reais, seja para investir no Brasil ou para que estrangeiros importem nossos produtos, por exemplo, a cotação do dólar tende a cair.
Por outro lado, quando queremos importar mercadorias e serviços ou investir no exterior, ofertamos Reais e demandamos dólares, o que tende a fazer a taxa de câmbio se elevar em prol da moeda americana.
Como são uma espécie de “título” emitido geralmente por um governo nacional, as moedas fiduciárias tendem a acompanhar a geração de bens e serviços produzidos em determinado país.
Quando há um descasamento nesse sentido – e o governo emite mais moeda do que o crescimento do país permite, a fim de cobrir rombos nos cofres públicos – a tendência é que haja inflação e essa moeda perca valor. Afinal, sua oferta está acima da demandada pelo mercado.
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Quais os possíveis reflexos do câmbio – inclusive dólar – para o investidor de imóveis?
Como o câmbio altera toda a dinâmica de uma economia globalizada, a cotação do dólar, por exemplo, traz efeitos diretos e indiretos sobre vários setores do país.
É difícil, portanto, medir todo o impacto que o câmbio pode ter sobre o mercado imobiliário, já que a oferta de casas e apartamentos, por exemplo, convive com a inflação, o emprego, os custos de importação e uma série de outros fatores que dependem, em maior ou menor grau, do câmbio.
Entretanto, existem algumas associações entre a cotação de moedas e o mercado de imóveis que são mais facilmente identificáveis. Abaixo, separamos algumas delas.
Aumento dos custos da construção
A construção civil é um setor altamente afetado pelo dólar, em virtude do uso de materiais importados e da cotação de commodities, como o minério de ferro, também em dólar.
Quando a moeda americana sobe em relação ao Real, por exemplo, o custo da construção tende a subir – o que, como consequência, deixa os imóveis novos mais caros.
Este custo, se mantido por um período relevante, poderia reduzir a oferta de imóveis, já que menos compradores estariam dispostos a arcar com a alta cambial.
Como consequência de menos imóveis disponíveis, os já existentes tendem a se valorizar, já que as pessoas precisam continuar morando e, no Brasil, ainda existe um relevante déficit habitacional.
Dólar atrai inflação
Seja por indicar uma deterioração da economia, seja por impactar no custo de insumos importados e estimular a exportação, a alta do dólar tem efeito praticamente direto sobre os preços na economia; em outras palavras, na inflação.
Assim, o dólar alto tende a impactar o mercado de aluguéis interferindo no custo de vida dos inquilinos e diminuindo o valor real que eles estão dispostos a desembolsar.
Se por esse lado o dólar alto é prejudicial ao proprietário, que pode perder com a rentabilidade do aluguel, por outro, os imóveis, por serem ativos de valor real, são uma das melhores maneiras de proteger o patrimônio da desvalorização da moeda local.
Selic mais alta
Para conter o câmbio e a inflação alta, os órgãos de política monetária tendem a elevar as taxas básicas de juros; no caso do Brasil, a Selic.
Com os juros altos, o dinheiro para crédito fica mais caro, o que tende a desestimular a economia e a demanda, baixando os preços e segurando a inflação.
No caso do câmbio, o controle acontece da seguinte maneira: com os juros altos, os títulos públicos brasileiros ficam mais atrativos – e os investidores estrangeiros aumentam a demanda por Reais, o que tende a valorizar a moeda frente ao dólar.
Para o mercado imobiliário, juros mais caros significam financiamentos mais caros. Assim, comprar um imóvel novo se torna mais difícil, o que pode aumentar a demanda por aluguéis.
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IGP-M tende a explodir diante do IPCA
A variação do câmbio também pode estimular uma distorção entre os dois principais índices de preços do país, muito usados para a correção dos contratos de aluguel: o IGP-M e o IPCA.
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Como o IGP-M tem 60% de sua composição relativa a preços de atacado e 10% da construção, que sobem com o dólar alto, o câmbio tende a interferir no índice mais do que no IPCA, cuja exposição é 100% aos preços ao consumidor.
Foi o que aconteceu, por exemplo, no pico da pandemia, com contratos indexados ao aluguel sendo reajustados nas alturas ou com o IGP-M forçando uma renegociação entre inquilinos e proprietários.
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Como o investidor de imóveis deve se portar diante da variação cambial e também do dólar
Apesar de a oscilação cambial interferir no mercado como um todo, para que esses reflexos impactam diretamente na rentabilidade do investidor é preciso uma guinada forte e consistente do câmbio.
Assim, a menos que a perda de valor da moeda seja tão grande que a economia passe a ser dolarizada, como ocorre na Venezuela e na Argentina atuais, por exemplo, a variação cambial não deve ser um problema.
No Brasil, por exemplo, desde o início da pandemia o dólar tem se mantido na casa dos R$ 5, com oscilações pontuais para mais próximo de R$ 4 ou R$ 6.
Em um cenário razoavelmente controlado, mais ameaçador do que o câmbio para o investidor de imóveis é a vacância e a má precificação do aluguel.
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