O cenário político nacional sempre é uma preocupação para qualquer tipo de investidor, incluindo aquele que prefere negociar imóveis, seja para revenda com lucro, seja para preservação do patrimônio e geração de renda.
É natural, portanto, que surja na cabeça do investidor de imóveis uma interrogação sobre como agir no momento.
Afinal, as decisões tomadas pelos governantes interferem diretamente na vida do proprietário de imóveis, seja pela determinação da taxa de juros, pelo regime de metas de inflação, por políticas de incentivo à habitação ou mesmo pela quadro econômico geral, que torna as pessoas mais ou menos propensas a adquirir ou alugar um imóvel de maior valor.
Neste texto, mostramos como algumas decisões públicas podem interferir na rentabilidade do investidor. Contudo, é preciso fazer uma ponderação: para quem pensa no longo prazo (a grande maioria dos investidores de imóveis), a oscilação de variáveis políticas e econômicas não deve ser motivo para nenhuma mudança radical.
Navegue pelo conteúdo:
- Decisões monetárias podem mexer com o mercado imobiliário
- Expansão monetária
- Inflação
- Imóveis tendem a ser resilientes no longo prazo
- Mesmo em meio à grandes oscilações, os imóveis permanecem sólidos
- Solução para o longo prazo: mantenha seu imóvel gerando renda
Decisões monetárias podem mexer com o mercado imobiliário
Diante da complexidade de um país com mais de 200 milhões de habitantes, é difícil resumir em poucos fatores como as decisões econômicas do governo podem afetar os investidores de imóveis.
Afinal, as decisões não agem isoladamente e dependem muito de um conjunto de expectativas e reações da sociedade e do mercado. Contudo, duas variáveis podem resumir bem esse efeito. Confira a seguir:
Expansão monetária
Quando o governo decide injetar dinheiro na economia, seja pela facilitação do crédito, pela concessão de programas sociais ou pela redução de impostos, a tendência é a de que o dinheiro gire e se multiplique, gerando maior demanda para compra e aluguel de imóveis, o que tende a subir o preço médio.
Por outro lado, esse aquecimento pode ser acompanhado pela inflação.
Inflação
A alta dos preços, que também pode ser resumida como a desvalorização do dinheiro, age de maneira oposta: com menos renda, as pessoas tendem a frear sua demanda, inclusive por imóveis. Isso pode levar o governo a aumentar também os juros, o que dificulta o financiamento imobiliário.
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Imóveis tendem a ser resilientes no longo prazo
Esse ciclo econômico de gastar mais para estimular a economia e depois frear a atividade para conter a inflação acaba trazendo oscilações pontuais num espaço temporal de meses ou alguns anos, mas não comprometem a rentabilidade de quem aporta em imóveis pensando no longo prazo.
Um levantamento da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), por exemplo, mostrou que, de 2009 a 2019, período em que o executivo nacional foi comandado por diversas correntes políticas, com alta flutuação de juros e inflação, a rentabilidade dos imóveis ficou acima dos principais indicadores do mercado financeiro:
| Imóveis (com aluguel) | 314% |
| Selic | 180% |
| Imóveis (sem aluguel) | 145% |
| Ibovespa | 128% |
| Poupança (antiga) | 108% |
| IPCA | 83% |
Esta força diante da inflação, contudo, não foi uniforme. De acordo com o jornal Valor Econômico, a valorização anual dos imóveis no período variou entre -0,5% a +24,9%. Além disso, o rendimento com aluguéis flutuou entre 4,6% e 6,7%.
Já de 2019 a 2021, a média de valorização dos imóveis no Brasil ficou em 33,5%, segundo levantamento realizado pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito e Poupança (Abecip).
Em São Paulo, a valorização dos imóveis chegou a 50,2%, a maior entre todas as capitais. No mesmo período, o CDI rendeu 13,7%, enquanto o Ibovespa se valorizou em 14,13%.
Os dados corroboram, portanto, que embora o investimento em imóveis possa ser mais ou menos rentável em determinadas janelas de tempo, ele segue sendo uma maneira eficaz de se proteger da inflação e gerar renda no longo prazo.
Isso ocorre principalmente pelo fato de os imóveis serem ativos reais, com usabilidade, diferentemente de instrumentos financeiros.
Assim, mesmo em cenários de enorme instabilidade econômica, o valor intrínseco dos imóveis fica preservado – afinal, uma porção de terra sempre vai ser uma porção de terra. O fato de estar inserido no cotidiano, seja para uso comercial ou residencial, evita que o valor de um imóvel oscile muito ou se perca.
Além disso, a iliquidez dos imóveis somada aos custos burocráticos para se desfazer deles não tornam viável a negociação de curto prazo para tentar aproveitar períodos de maior valorização. Parece óbvio dizer, mas não tem como fazer day trade com casas e apartamentos.
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Mesmo em meio à grandes oscilações, os imóveis permanecem sólidos
Conforme apresentamos, o pior ano em termos de valorização dos imóveis no período de 2009 a 2019 foi a perda de 0,5% do valor médio, ocorrida em 2017.
Apesar do número ruim, uma oscilação para baixo desse tamanho representa quase que uma estabilidade. A conclusão, portanto, é que, mesmo em um ano ruim, o valor de um imóvel, na pior das hipóteses, tende a ficar no zero a zero.
Como base de comparação, o Ibovespa, principal índice da bolsa brasileira, chegou a cair 18% em 2011 e teve tombos acima de dois dígitos em outras duas oportunidades no período.
Até mesmo os títulos do Tesouro Direto, considerados os papéis mais seguros do mercado, podem perder valor pontualmente por conta de variações no juros do país.
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Solução para o longo prazo: mantenha seu imóvel gerando renda
Diante de tudo o que foi apresentado, fica evidente que, para quem já investe em imóveis – ou está com a decisão tomada em investir – os ciclos políticos não devem ser um impeditivo.
Entretanto, embora os imóveis tendam a se valorizar acima da inflação no longo prazo, o que os torna especialmente atrativos é a combinação da valorização do principal investido com a geração de renda por meio dos aluguéis.
A vacância, além de trazer despesas como condomínio, manutenção e impostos, gera um custo de oportunidade para o investidor, que fica com seu capital parado.
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