A compra de imóveis em condições especiais, que foram retomados pelos bancos por falta de pagamento, vem despertando um interesse cada vez maior, principalmente pelos descontos que são oferecidos e podem chegar a 70%.
Mais do que aquisição para moradia, o tipo de negócio tem atraído principalmente quem pretende diversificar os investimentos. De acordo com levantamento do Banco BTG Pactual, até o terceiro trimestre de 2021, os cinco maiores bancos do país, Itaú, Bradesco, Caixa, Banco do Brasil e Santander, registraram um total de 40.945 imóveis retomados no ano.
O total de imóveis retomados foi avaliado em R$ 7 bilhões. E boa parte desse universo foi oferecida e vendida em plataformas virtuais, especializadas ou não em imóveis retomados.
Um dos especialistas nesse tipo de negócio é Igor Freire, empresário do ramo. Ele afirma que houve um aumento de 180% envolvendo imóveis retomados no ano passado em relação a 2020. Atualmente, Freire, junto de outros corretores de imóveis especializados, intermedia 11 mil imóveis catalogados para a venda nessas condições, avaliados em R$ 1,3 bilhão.
Ele diz que as opções são para vários tamanhos de bolsos, de terrenos com valor abaixo de R$ 10 mil, passando por imóveis populares, até fazendas com valor superior a R$ 35 milhões. E a tendência é de que o segmento continue aquecido em 2022. “Vai ser um ano duro, a inadimplência deve aumentar e esse segmento vai continuar crescendo”, afirma.
“A procura por imóvel sempre vai existir, há uma demanda reprimida de moradia pela pandemia, mas o interesse também é grande para diversificação de investimento, diante de oscilação em outros mercados, com inflação e juros subindo, e em ano de eleições”, diz Freire.
Por que o segmento vai crescer
Não é preciso muito esforço para decifrar esses dados e entender o potencial de crescimento do setor de imóveis retomados. A crise financeira do país vem atropelando milhares de compradores que ficaram sem condições de manter seus compromissos.
Não bastasse o bolso do consumidor mais curto, o ano de 2021 foi marcado pela disparada nos custos dos materiais de construção, especialmente o aço e o cimento. Essa alta foi observada em todo o mundo, e aqui no Brasil levou as incorporadoras a repassar a diferença para os consumidores, com o objetivo de preservar suas margens de lucro.
Com isso, o Índice Nacional dos Custos de Construção (INCC) subiu 14,7% em 12 meses até novembro.
Aumento do preço dos imóveis
A tendência de aumento dos preços de imóveis para o consumidor foi vista como uma ação de resultado positivo para as incorporadoras ao longo de 2021.
No período, o mercado imobiliário passou por maré favorável, turbinada por taxas acessíveis, as menores da história, de financiamento, com mensalidades bancárias bem abaixo da média histórica.
Os tempos, no entanto, mudaram. Se nos melhores momentos de 2021 era possível adquirir uma linha de crédito com taxas de juros de até 7% ao ano, neste momento os juros giram em torno de 10%, para 12 meses.
Com isso, muitos compradores viram-se obrigados a interromperem o contrato e devolver os imóveis. O movimento abriu espaço para oportunidades atraentes para o investidor capitalizado, que consegue adquirir produtos de alta qualidade por preços bem mais baixos.
Imóveis de alto padrão
Para o gestor Diego Fonseca, da Jive, um fundo especializado em comprar imóveis emperrados das incorporadoras ou de compradores sem caixa para seguir adiante com o projeto, os próximos meses serão de muitas oportunidades para os investidores.
“Infelizmente, esse processo faz parte do ciclo da construção imobiliária. O Brasil mudou muito e rapidamente e pegou muita gente de surpresa. Nós temos uma provisão importante de caixa para comprar imóveis e garantir a liquidez do sistema”, afirma.
Segundo ele, as melhores oportunidades vão aparecer nos imóveis de maior valor agregado, com três ou quatro dormitórios, e localizados em grandes centros, como São Paulo.
“O mercado ficou muito concentrado nos projetos de maior poder aquisitivo e nas principais praças. São oportunidades importantes e quem estiver capitalizado consegue garantir pechichas”.
Segundo ele, os descontos chegam a até 70% do valor do lançamento.
Como chegar a esses imóveis
Após três meses de atraso no pagamento das prestações, o agente financeiro tem condições de entrar com o processo de retomada do imóvel. Na prática, no entanto, há um período maior para renegociação que pode durar de 2 a 3 anos. Esgotadas as possibilidades, o imóvel vai a leilão.
Até bem pouco tempo atrás, o processo ficava exclusivamente na mão de leiloeiros oficiais. Hoje há as plataformas especializadas atuando no setor simplificando por meios digitais o acesso a qualquer pessoa física interessada – não necessariamente com leilão, mas pela compra direta.
Geralmente, os descontos serão maiores nos imóveis que estiverem ocupados por envolver novos processos judiciais e com custos ao comprador para reintegração de posse da unidade.
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