Já pensou em comprar um apartamento ou uma casa na planta? Pois bem, antes de fechar negócio você deve entender que, além do valor do imóvel e das taxas de financiamento, é cobrado o Índice Nacional de Custo de Construção, o INCC.

Ou seja, a modalidade de compra na planta inclui também um valor que é cobrado sobre a construção do empreendimento ao todo, pois os custos da obra, no decorrer do tempo de construção, podem sofrer mudanças referentes ao valor. 

Assim, para garantir a mesma qualidade do que foi vendido para você, e a construtora não ficar no prejuízo, o índice é utilizado para que haja o reajuste de valores que serão pagos pelo novo proprietário.

Embora esse tema seja um pouco confuso, abaixo vamos explicar, de forma simples e objetiva, o que é o índice e como ele é calculado. Confira!

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O que é e o que significa INCC?

O Índice Nacional de Custos da Construção, ou INCC, é um índice oficial utilizado em todo território brasileiro que calcula a variação dos custos da construção de um empreendimento.

Funciona assim: antes de iniciar uma obra, a construtora faz um orçamento prévio do quanto será gasto com materiais, equipamentos, mão de obra e afins. 

Entretanto, no decorrer do tempo, alguns desses valores podem variar de acordo com o mercado. E, para finalizar a obra, a construtora terá que gastar um pouco mais para cobrir esses gastos. 

Desse modo, para que não haja prejuízos sobre essa variação de valores, foi criado o INCC. O principal objetivo desse índice é reajustar o valor do imóvel ou da parcela de acordo com o saldo final da obra.

Ou seja, a partir do momento em que você compra um imóvel na planta, você deverá pagar o valor determinado pelo índice. 

Em vigor desde 1940, o INCC é determinado pelo Instituto Brasileiro de Economia (IBRE). O IBRE pertence à Fundação Getúlio Vargas (FGV) que monitora mensalmente o índice.

Quais as diferentes modalidades?

Para fazer a medição do índice existem três modalidades – sendo a única diferença entre elas o período da coleta de dados.

São elas: 

  • INCC-M: levantamento de dados feito entre o dia 21 do mês anterior até o dia 20 do mês analisado;
  • INCC-DI: levantamento de dados feito no primeiro e no último dia do mês em análise;
  • INCC-10: levantamento de dados feito no dia 11 do mês anterior e até o dia 10 do mês atual.

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Como o INCC é calculado?

Chamado de “termômetro” da construção civil, o INCC leva em consideração as variações de custos com serviços, equipamentos, materiais e mão de obra que são usados para construir um empreendimento. Assim, o custo de materiais é dividido em: estruturais, instalações e acabamentos.

Além disso, a medição do índice mensal é feita com base nos dados de sete cidades brasileiras: Rio de Janeiro, Belo Horizonte, São Paulo, Brasília, Recife, Salvador e Porto Alegre. 

Para ser calculado, as construtoras destas cidades enviam os valores vigentes dos serviços mencionados acima para a FGV e, assim, a fundação faz o cálculo a partir de uma média ponderada desses dados.

Resumindo, o INCC é a média ponderada dos dados coletados em sete capitais brasileiras feita a partir de orçamentos de empresas da construção civil.  

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Como o INCC impacta no financiamento de imóveis?

Quando você compra um imóvel na planta, existem 2 processos importantes: a pré-entrega das chaves e a pós entrega das chaves. 

No período de pré-entrega das chaves, todos os pagamentos, seja da entrada, das parcelas e dos reforços, são feitos diretamente para a construtora. Até porque, quando se compra na planta, você estará financiando a obra.

Vale lembrar que o valor ou percentual que deve-se pagar para a construtora até a entrega das chaves varia de acordo com cada empreendimento. Entretanto, esse valor costuma ser cerca de 25%, 30% do valor do imóvel. 

Agora, depois da entrega das chaves e do Habite-se — documento que comprova que o empreendimento está de acordo e dentro das normas da prefeitura da cidade — o saldo restante do seu imóvel é, normalmente, financiado por um banco ou instituição financeira. Há também a possibilidade de quitar todo o valor restante de uma vez só. 

Portanto, o INCC deve ser quitado no período de pré-entrega das chaves e após o término da obra. Esse saldo devedor deve ser pago à construtora e não ao banco que financiará o restante do seu imóvel.

Desse modo, o índice impacta na venda dos imóveis, pois o valor da construção não é considerado nas estimativas de preços que são feitas antes da negociação.

E, mesmo que ele seja como um saldo que o proprietário está devendo, a boa notícia é que não tem juros! 

Por que esse índice é cobrado?

Como o INCC é válido apenas para imóveis na planta, o índice é cobrado como uma proteção sob os valores – desde o momento do financiamento até a entrega da obra. Assim, as construtoras conseguem manter um poder de compra. 

Além disso, o índice consegue evitar uma alta inflação nos preços dos materiais das obras em geral e ajuda a manter uma média de preço no mercado da construção civil. 

Outro ponto é que o INCC garante a qualidade do seu imóvel, pois a construtora tem margem para usar produtos e serviços de qualidade.

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