Todos os anos, milhões de brasileiros têm um encontro inevitável logo no primeiro trimestre: com o Leão do Imposto de Renda. Mas o ideal é ficar em dia com a Receita Federal durante o ano inteiro. Para isso, é importante saber como funciona o imposto sobre a venda de imóvel

Muitos donos de imóveis têm dúvidas sobre como declarar o aluguel que recebem ou em relação ao imposto sobre venda de imóvel. Assim como os inquilinos, que não sabem se devem ou não declarar o aluguel que pagam. Para te ajudar, reunimos tudo o que você precisa saber aqui.

Mas, antes das dicas, um toque importante que precisamos dar: ter um imóvel, que mensalmente rende lucros, é praticamente como ter um negócio. 

Por isso, a melhor forma de não se enrolar com o Imposto de Renda é contar com a consultoria de um contador profissional.

Tire suas dúvidas sobre o Imposto de Renda

Neste especial sobre Imposto de Renda e, também, sobre o imposto sobre venda de imóvel, vamos tirar as dúvidas mais comuns sobre como fazer sua declaração de forma simples e sem dor de cabeça. 

Clique nos links para ir direto para a sua dúvida!

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Para o proprietário que aluga seu imóvel:

Existe algum valor mínimo para declaração do imóvel?

O proprietário deverá declarar se o valor do imóvel for superior a R$ 300.000,00. Ou se a soma dos rendimentos totais for superior a R$ 28.559,70.

Ou seja, mesmo que seu imóvel não chegue a esse valor, se a soma de todos os seus rendimentos forem superiores a R$ 28.559,70, você é obrigado a fazer sua declaração e consequentemente declarar seu imóvel, mesmo se for um valor mais baixo.

Como declarar aluguel recebido?

O aluguel é um rendimento tributável, portanto, deve ser informado na declaração de Imposto de Renda independentemente do seu valor. Caso o valor líquido desse aluguel seja superior a R$ 1.903,98, você deve fazer o pagamento mensal via Carnê-Leão. Se o aluguel menos taxas for inferior a isso, não precisa recolher o carnê-leão.

Desse modo, você deve guardar todos os comprovantes de pagamento. E informar todos os dados e recolhimentos no momento de sua declaração de ajuste anual de IRPF.

Além disso, os aluguéis devem ser informados na Declaração de ajuste anual com base nos informes de rendimentos fornecidos pelo QuintoAndar.

Como pagar menos Imposto de Renda sobre os aluguéis de imóveis?

Uma das principais dores do investidor de imóveis é, justamente, o fato de a renda obtida por meio do aluguel ser tributável e estar sujeita à mordida do Leão.

O valor dos aluguéis é somado a outras fontes de renda do investidor e, caso a quantia mensal seja superior a R$ 1.903,98, a Receita tem direito à sua parte.

Se o valor mensal superar R$ 4.664,68 (o que é bem provável para alguém que tem imóveis para investir e alguma outra fonte de renda), a alíquota será a máxima, de 27,5%.

Contudo, existem algumas estratégias que, observadas as regras, podem tornar a mordida da Receita menos dolorosa para o investidor, tudo dentro da lei e de um bom planejamento tributário.

Constituição de empresa (PJ) administradora dos imóveis

Abrir uma “Administradora de Bens Imóveis Próprios” pode ser uma boa solução para pagar menos impostos sobre aluguéis, ao invés de rentabilizá-los como pessoa física.

Mesmo com o Simples Nacional sendo vetado nesse caso, a tendência é a de que a alíquota de imposto fique em 11,53%, podendo chegar a 14,53% caso o lucro seja superior a R$ 20 mil mensais, considerando o regime tributário do “lucro presumido”.

Para a venda, o imposto que costuma ser de 15% sobre o lucro pode chegar a cerca de 6%.

É preciso se atentar, contudo, a outros custos relativos à abertura e à operacionalização de uma empresa, como taxas e contador, além do pagamento do ITBI para transferir imóveis de PF para PJ. O importante é, antes de tomar qualquer decisão, colocar os bônus e ônus na ponta do lápis para verificar se a migração compensa.

Uso de deduções previstas em lei

A renda tributável oriunda de aluguéis corresponde ao valor líquido recebido pelo proprietário, ou seja, já descontado de taxas da imobiliária ou do condomínio e do IPTU.

Portanto, além de deduzir eventuais pagamentos à imobiliária, caso o proprietário seja responsável por quitar o condomínio e o IPTU, também poderá retirar esse valor da base de cálculo.

É importante, contudo, destacar esses pagamentos na declaração, para que não existam divergências em relação ao valor declarado pelo inquilino.

Partilhar valores com o cônjuge

A renda provinda de aluguel pode ser compartilhada com o cônjuge, de maneira a livrar o investidor de contribuir com o Carnê-Leão ou deixá-lo em uma faixa de renda cuja alíquota seja mais baixa.

Como os aluguéis são isentos do pagamento do carnê caso não ultrapassem os R$ 1.903,98 mensais, um investidor que receba, por exemplo, R$ 3 mil de aluguel, pode dividir a renda com o cônjuge, totalizando R$ 1.500 para cada um, o que desobrigaria o pagamento num primeiro momento.

Claro que, na Declaração Anual, esses valores serão incorporados ao restante da renda para integrarem a base de cálculo. Entretanto, além do ganho burocrático, a divisão da renda pode ajudar as duas partes do casal a serem enquadrados em faixas com alíquotas mais baixas do IR.

Se concentrados em uma só parte, os valores do aluguel poderiam elevar a renda tributável para alíquotas mais altas de maneira desnecessária. Se cada parte do casal ganha R$ 2 mil por mês, por exemplo, além do aluguel de R$ 3 mil (R$ 1.500) cada, eles entrariam na alíquota de 15% caso dividissem o aluguel. Contudo, se apenas um cônjuge declarar, ele iria para a faixa de 27,5%.

Investir em previdência privada

Uma boa estratégia para diminuir o Imposto de Renda e ainda acumular patrimônio é investir o valor do aluguel em fundos de previdência privada do tipo PGBL.

Essa modalidade pode ser considerada uma dedução da base de cálculo, assim como gastos com saúde e educação.

O limite para esse artifício é de 12% da renda tributável total. Se o investidor, por exemplo, tem renda de R$ 2 mil com aluguéis e R$ 3 mil de outras fontes, poderia deduzir até R$ 600 por mês com previdência, tirando esse valor da conta do Imposto.

No momento do resgate, o IR incidirá, mas, com uma mentalidade de longo prazo, o valor pode chegar a apenas 10%, sendo que, caso não seja feito o investimento em previdência, a alíquota pode chegar (e frequentemente chega) a 27,5%. Além disso, há a vantagem de pagar o imposto apenas no futuro, de maneira que o dinheiro fique rendendo ao longo dos anos.

O que é o Carnê-Leão e como ele funciona?

O Carnê-Leão é o programa que emite o Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF). Como o aluguel é um rendimento pago por pessoa física, é por meio do Carnê-Leão que o proprietário beneficiário faz o recolhimento mensal obrigatório do IR.

Não fiz o recolhimento mensal via Carnê-Leão. E agora?

O recolhimento do Imposto de Renda é obrigatório e deve ser realizado no mês em que o locatário efetuar o pagamento do aluguel à imobiliária. Independentemente da data que esse pagamento tenha sido efetivamente repassado ao proprietário

Caso esse recolhimento não tenha sido feito, os impostos em atraso deverão ser quitados, com o acréscimo de multa e juros para cada um dos meses pendentes, neste link por meio do Sicalc, é possível fazer o cálculo e emissão de Darf da Receita Federal.

Quais são os riscos de não declarar o imóvel?

Deixar de declarar o imóvel significa sonegação de tributos. E o proprietário que fizer isso estará sujeito a cair na malha fina, ou seja, na fiscalização da Receita Federal. O que pode significar a cobrança do imposto devido acrescido de juros de mora e multa de até 150%.

Vou morar no exterior e alugar meu imóvel. O que muda?

Segundo a Receita Federal, o contribuinte deve comunicar a condição de não residente a todas as fontes pagadoras do país que recebe investimento.

Portanto, proprietários e locadores de imóveis com contratos ativos devem entregar a sua Declaração de Saída Definitiva do País preenchida para o QuintoAndar.

Na prática, esse procedimento é necessário para que o rendimento sobre aluguel não seja bi-tributado (no Brasil e no atual país residente).

Caso o proprietário não possua um procurador, uma vez que a mudança é oficializada, o QuintoAndar começará a reter impostos sobre os rendimentos de aluguel diretamente na fonte.

Recebi o Informe de Rendimentos do QuintoAndar. O que fazer?

Além de ter recolhido o imposto mensal obrigatório via Carnê-Leão, você que recebeu aluguéis de pessoas físicas deve informar os rendimentos na Declaração de ajuste anual (IRPF).

Imóveis pertencentes a mais de uma pessoa física devem apresentar em contrato a porcentagem do aluguel que cabe a cada proprietário. Na ausência dessa informação, a divisão considerada é proporcional entre os proprietários registrados em contrato.

Caso a divisão de rendimentos seja diferente, o proprietário deve solicitar a criação de um aditivo de contrato para registrar o percentual de rendimentos de cada locador.

Importante: As alterações discriminadas nos aditivos de contrato entram em vigor apenas após a sua assinatura e não possuem efeito retroativo.

O que fazer para incluir uma pessoa que não está no contrato na divisão de rendimentos de aluguel?

Segundo a Receita Federal, a divisão de rendimentos pode ser feita apenas entre pessoas registradas em contrato.

A inclusão ou remoção de pessoas no contrato pode ser feita através da criação de um aditivo contratual.   

Importante: As alterações discriminadas nos aditivos de contrato entram em vigor apenas após a sua assinatura e não possuem efeito retroativo.


Para o proprietário que comprou ou compra imóveis:

Quais são os primeiros passos para quem comprou o primeiro imóvel em 2021?

A primeira coisa que o novo proprietário deve fazer é incluir o novo bem na Declaração do Imposto sobre a Renda da Pessoa Física (DIRPF) de 2022. Independentemente de ser financiado ou à vista, essa inclusão deve ser feita na ficha “Bens e Direitos”, com o código específico do bem, de acordo com a definição que consta na escritura do imóvel.

Se o imóvel for financiado, existe alguma particularidade?

No caso de financiamento, é necessário seguir alguns passos e incluir no campo de “Discriminação” da declaração de Imposto de Renda:

  • Em qual banco ou instituição financeira foi realizada a tomada de crédito;
  • Quantas parcelas já foram pagas;
  • Quantas parcelas ainda restam;
  • Você precisa lançar no valor pago apenas o que for relativo às parcelas quitadas.

O imóvel foi comprado antes de 2021, mas nunca foi declarado. O que fazer?

É preciso incluir na declaração de 2022 que este imóvel já fazia parte do patrimônio. Além disso, você deve incluir os valores pagos até então ou o valor total do imóvel, conforme o caso. 

E será preciso, também, retificar a declaração dos anos anteriores para constar o momento da real aquisição ou acréscimo de patrimônio, no ano correto e nos seguintes.

Comprei um imóvel. Preciso pagar o imposto no momento da declaração oficial do IR?

Não. Quem recolherá imposto sobre o rendimento decorrente do ganho de capital recebido será o Vendedor, e não o Comprador. O Comprador pagará outros tributos e taxas incidentes na operação (ITBI, Taxa de Registro, dentre outros).

Ou seja, os impostos que o comprador deve pagar, já estão inclusos nas taxas da compra do imóvel.


Para o proprietário que vende imóveis:

Quais são as obrigações de quem vende um imóvel com o Imposto de Renda?

O proprietário que vende um imóvel deve declarar a negociação na Declaração de Imposto de Renda da Pessoa Física (DIRPF). 

Além disso, precisa recolher o imposto sobre a venda do imóvel, também chamado de Imposto de Renda sobre o ganho de capital com a venda, se for esse o caso. E transferir a propriedade na matrícula do imóvel.

Nesse caso, quem vendeu um imóvel em 2021 terá de informar no campo “Declaração de Bens” o valor da venda, a forma que recebeu ou está recebendo o pagamento, dados do comprador e do imóvel. 

Feito isso, na coluna de situação do imóvel em 31/12/2021 será repetido o valor pelo qual vinha sendo declarado nos anos anteriores e a coluna 31/12/2022 deve ficar em branco.

Qual a alíquota do imposto de renda sobre venda de imóvel?

Pela regra da Receita Federal, quem vende um imóvel ou qualquer patrimônio de grande valor, paga de 15% a 22% de imposto. E, como falamos acima, o tributo não é sobre o valor total do bem, mas sobre o lucro da transação.

Assim, se o lucro chegar a R$ 5 milhões, o vendedor deverá pagar para a Receita, 15% de imposto. 

Agora, a alíquota sobe para 17,5% quando os lucros vão até R$ 10 milhões, sobe para 20% quando os lucros são de R$ 10 milhões e para 22,5% quando os lucros vão de R$ 30 milhões para cima.

Mas, comumente, o ganho de capital ultrapassa 5 milhões, então costuma-se dizer que o imposto é de 15%.

Como funciona o cálculo do imposto sobre venda de imóvel?

Quando se vende um imóvel, o vendedor deve declarar o Imposto de Renda de 15% sobre o capital (lucro) da venda. 

Por exemplo: você comprou um apartamento em 2013, por R$500.000,00 e em 2021, te fizeram uma proposta de venda por R$ 900.000,00, pois houve uma valorização do seu imóvel.

Como você não pode perder essa oportunidade, você aceita a proposta e pensa que está tudo bem . Mas não, a sua venda gerou uma dívida tributária de R$ 60.000,00. Já que  15% do imposto é gerado em cima do lucro da transação.  

Ou seja, antes de fazer alguma venda, consulte um advogado ou contador para ver uma maneira de reduzir esse imposto — que é o que vamos explicar abaixo.

Como pagar menos Imposto de Renda na venda de imóveis?

Primeiramente, usar mecanismos para pagar menos impostos não é contra a lei, mas deve-se ter cuidado sempre e seguir as regras da isenção. 

Desse modo, abaixo separamos algumas formas de reduzir a tributação sobre seu patrimônio. Confira!

Use o dinheiro da venda do imóvel para comprar outro

De acordo com a lei de nº11.196 é possível sim usar o dinheiro da venda de um imóvel para comprar outro. Entretanto, para diminuir os impostos algumas regras devem ser seguidas, como:

  • A lei protege a compra e venda de imóveis residenciais;
  • O contrato de compra deve estar fechado e assinado em até 180 dias após a venda do primeiro imóvel;
  • Só é possível fazer isso uma vez a cada cinco anos;
  • Se a compra for de um imóvel de valor inferior ao lucro da primeira venda, o vendedor terá que pagar os 15% sobre o valor restante.

Venda imóveis de até R$ 440.000,00

Outra forma de se isentar do imposto sobre a venda do imóvel é se o valor do imóvel for de até R$ 440.000. Entretanto, para a isenção valer perante as leis, o vendedor não pode ter outro imóvel ou partes de outras propriedades em seu nome ou, ainda, ter vendido algum imóvel nos últimos cinco anos.

Quem herda um imóvel é isento do imposto

Essa opção não é muito usada, pois legalmente ela só serve para pessoas que herdaram algum imóvel de pessoa falecida antes de janeiro de 1998. 

Ou seja, ela é bem específica, mas pode ser o caso de algum herdeiro.

Fiz uma reforma grande e estrutural para valorizar o imóvel. Isso deve ser considerado na hora de declarar o imóvel?

Sim. E, para isso, é necessário ter todos os documentos que comprovem as benfeitorias realizadas. Ou seja: as notas fiscais. Com esse controle, as despesas investidas em benfeitorias poderão ser adicionadas ao valor do imóvel. 

O reflexo é uma possível redução do Imposto de Renda incidente sobre o ganho de capital no momento da venda deste imóvel. Pois as reformas integrarão o custo de aquisição do bem. E, assim, existirá uma menor diferença entre o valor de compra e o valor de venda. Portanto, uma menor base de cálculo.

Se você pintou, ampliou, fez reparos pequenos ou grandes antes de vender seu imóvel, guarde os comprovantes e use-os na sua declaração de Imposto de Renda para conseguir um desconto.

Tem novidade em 2022: a Receita ampliou a isenção do imposto na venda de imóveis!

A partir deste ano, quem vendeu um imóvel em 2021 e comprou outro com valor menor do primeiro, não precisará pagar o imposto sobre o valor restante, se o vendedor conseguir pagar o financiamento do segundo imóvel em até 6 meses. 

Além disso, existem algumas regras a serem seguidas, como:

  • Os dois imóveis devem ser residenciais e localizados no Brasil;
  • Os dois imóveis (o vendido e o comprado) devem estar no nome do vendedor do primeiro imóvel.

Mudanças no Imposto de Renda 2022

Se você comprou, vendeu ou possui um imóvel, é preciso estar atento às mudanças que ocorreram na hora de fazer a sua declaração anual. Dentre elas, a principal é no preenchimento da ficha “Declaração de Bens e Direitos”. 

Houve um agrupamento pelo tipo de bem, a fim de facilitar a identificação do código e o lançamento correto de cada um deles. Confira mais informações sobre o que mudou no Imposto de Renda 2022 aqui.


Para o inquilino:

Posso deduzir o valor pago de aluguel do Imposto de Renda?

Ao declarar o aluguel, uma vez que você tem um contrato de locação assinado, você tem a obrigação de prestar contas. No entanto, o valor pago não é dedutível do Imposto de Renda. E isso significa que você não recebe qualquer restituição mais à frente.

O que acontece se eu não declarar o meu aluguel?

Caso você não preencha o valor que paga de aluguel na DIRPF, você passa a correr o risco de cair na malha fina. Além disso, pode ser que precise até mesmo pagar uma multa à Receita Federal.

A falta das informações na ficha de “Pagamentos Efetuados” pode acarretar ao locatário uma multa de 20% do valor não declarado.

Como entregar a declaração de Imposto de Renda

A declaração do Imposto de Renda de Pessoa Física (IRPF) pode ser elaborada e entregue de três formas à Receita Federal:

  • Computador: por meio do Programa Gerador de Declaração (PGD) da Declaração do Imposto sobre a Renda das Pessoas Físicas (DIRPF), disponível para download no site da Secretaria da Receita Federal do Brasil (RFB) ou através do preenchimento online no eCAC;
  • Dispositivos móveis (Tablets e smartphones): pelo app “Meu Imposto de Renda”, disponível nas lojas de aplicativos Google Play, para o sistema operacional Android, ou App Store, para o sistema operacional iOS;
  • Centro Virtual de Atendimento (e-CAC): pelo serviço “Meu Imposto de Renda”, via e-CAC no site da RFB, com o uso de certificado digital. Pode ser feito pelo contribuinte ou seu representante com procuração da RFB ou procuração eletrônica.

Qual o prazo para entrega da Declaração do IRPF 2022?

O prazo para entrega do Imposto de Renda 2022 foi prorrogado pela Receita Federal para o dia 31 de maio — antes, a data final era até 29 de abril. A instrução normativa foi publicada no “Diário Oficial da União” no dia 5 de abril de 2022.

Tudo o que você precisa na palma da sua mão

Pelo site ou app do QuintoAndar, você tem acesso a todos os rendimentos decorrentes dos seus imóveis alugados pela plataforma. Além disso, enviamos o respectivo informe de rendimentos no prazo legal para você fazer a sua declaração de Imposto de Renda.

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