Quem comprou a casa própria, mas está pagando de forma parcelada, costuma ter dúvidas sobre como declarar imóvel financiado no Imposto de Renda. Afinal, é preciso preencher o formulário da forma correta para evitar problemas com o Leão.

Para isso, você deve ter atenção. Na hora da declaração, é importante preencher todas as informações nos campos certos. Além disso, é necessário evitar a omissão de dados para não correr o risco de cair na malha fina ou pagar mais imposto. 

Neste artigo, iremos tirar todas as dúvidas sobre como declarar imóvel financiado no Imposto de Renda. Assim, você prestará as contas para a Receita Federal sem deixar pendências para trás. Vamos lá?

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É obrigatório declarar imóvel financiado?

Todo contribuinte que tiver uma casa própria em seu nome deve saber como declarar imóvel financiado. O procedimento é obrigatório, porque é uma forma de comprovar a aquisição do bem e apresentar que a compra seguiu os trâmites legais.

Alḿ dessa exigência, existem outros casos que exigem a declaração do Imposto de Renda. As regras podem mudar de um ano para o outro. Em 2022, a Receita Federal definiu a obrigatoriedade do envio para os contribuintes que:

  • Possuem rendimentos tributáveis (salários, INSS, aluguéis, etc.) sujeitos ao ajuste na declaração em valor acima de R$28.559,70;
  • Receberam rendimentos isentos, não tributáveis ou tributados exclusivamente na fonte em valor acima de R$40.000;
  • Possui bens ou direitos (imóveis, terrenos, carros, etc.) no valor total superior a R$300.000.

Os valores acima são calculados com base em um ano. Ou seja, você sempre deve analisar quanto tinha até 31 de dezembro do ano anterior. Por exemplo, a declaração de IR 2022 considera os dados relativos a 2021, que é o chamado ano de exercício.

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Portanto, se você possui bens em seu nome que ultrapassem o valor de R$300 mil, precisa apresentar a Declaração de Imposto de Renda. 

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Como declarar imóvel financiado no Imposto de Renda?

Para saber como fazer a declaração de imóvel financiado, você deve avaliar algumas condições. Saiba como fazer o procedimento a partir do passo a passo abaixo.

1. Baixe o programa da Receita Federal

Declarar o imposto de renda ficou mais simples também e agora você pode fazer isso tanto pelo computador quanto pelo celular. Além disso, também é possível contratar um contador para fazer a declaração para você. 

Nesse caso, se for declarar no computador, baixe o programa anual do Imposto de Renda. Para cada ano de declaração, a Receita atualiza o programa, para que constem informações do ano vigente. Portanto, é necessário fazer o download todos os anos para garantir o envio correto do formulário.

Já pelo smartphone, é só baixar o app “Meu Imposto de Renda”. Ele está disponível tanto para a versão iOS quanto Android.

Captura de tela da aba "bens e direitos" do site da Receita Federal.

2. Preencha as informações pessoais

Assim que você abrir o programa da Receita Federal, deverá escolher se quer importar os dados da declaração anterior ou começar um formulário novo. Selecione a opção correta.

Caso comece tudo do zero, está na hora de preencher os seus dados de contribuinte. Garanta que todas as informações sejam inseridas corretamente. Lembre-se, ainda, de ter em mãos o número do recibo da declaração anterior. Ele será necessário.

3. Reúna os documentos

Antes de saber como declarar imóvel financiado no Imposto de Renda, tenha certeza de que tem todos os documentos em mãos. Recupere o seu contrato de financiamento e obtenha o Informe de Rendimentos do banco. Ainda retire os dados do imóvel disponível na instituição financeira. Assim, você evita divergências de dados, ok?

4. Insira os dados do imóvel na ficha “Bens e Direitos”

O imóvel financiado deve ser declarado na aba “Bens e Direitos”. Ela está localizada no menu do lado esquerdo do programa de declaração da Receita Federal.

Clique em “Novo” e, na sequência, digite o código do imóvel: 

  • 11 “apartamento”;
  • 12 “casa”;
  • 13 “terreno”.

Após escolher o código do imóvel, é necessário preencher algumas informações nos campos específicos. São elas:

  • Número do IPTU;
  • Data de aquisição do bem;
  • Inscrição municipal;
  • Registro no Cartório de Registro de Imóveis;
  • Nome do cartório;
  • Localização; 
  • Área total;
  • Situação no ano anterior;
  • Situação no ano atual.

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5. Atente-se aos principais detalhes do formulário

Caso o imóvel seja novo e não tenha IPTU e número de matrícula, não se preocupe! Deixe esses campos em branco e preencha no ano seguinte. 

Além disso, a área total do imóvel corresponde ao terreno, e não somente à área construída. No caso dos apartamentos, a área total está especificada na planta. 

6. Saiba o que inserir no campo “Discriminação”

Já no campo “Discriminação”,  é importante detalhar as características do financiamento. Por exemplo, coloque: 

  • Se o imóvel foi adquirido com financiamento;
  • Valor do financiamento;
  • Número de prestações;
  • Quantas prestações foram pagas e o valor de cada uma;
  • Valor da entrada;
  • Gastos com cartório;
  • Taxa de juros;
  • Valor abatido do FGTS (se houver);
  • Nome e CNPJ da instituição financeira que concedeu o financiamento;
  • Número do contrato.

7. Coloque corretamente o valor do imóvel a declarar

É necessário atentar ao valor do financiamento do imóvel a ser declarado e o campo em que deve ser preenchido. Se o imóvel foi comprado no mesmo ano referente à declaração, deixe a situação do ano anterior no valor zero.

Por exemplo, se o imóvel foi adquirido em 2021 e você está declarando o IR 2022, deixe o campo “situação 31/12/20” com valor zero. Afinal, nessa data, você não tinha esse bem, certo?

No campo “situação em 31/12/21”, informe quanto efetivamente pagou pela casa ou apartamento até o dia 31 de dezembro de 2021. Esses dados devem contemplar:

  • Valor que você pagou de entrada;
  • Valor usado do FGTS (se esse for o seu caso);
  • Parcelas do financiamento pagas no ano.

Observe que esses dados estão no informe obtido com o banco. Basta replicar os dados. Além disso, é importante informar o valor total das prestações, o que inclui juros, amortização, seguro e eventuais taxas. 

Por exemplo, se você financiou um imóvel no valor de R$300 mil, deu R$20 mil de entrada, usou R$40 mil do  FGTS para abater e ainda pagou 3 prestações de R$1 mil em 2021, deverá informar em “situação em 31/12/21” o valor de R$63 mil, ou seja, o valor restante a ser pago sobre o financiamento. 

Na próxima declaração (IR 2023), em que as informações de 2022 serão apresentadas, no campo “situação 31/12/22” você deverá somar os valores pagos no imóvel de 2021 e 2022.

Portanto, caso pague mais 12 prestações de R$1 mil em 2022, o campo “situação 31/12/22” deverá ser preenchido com o valor de R$75 mil (R$63 mil mais R$12 mil).

Como declarar imóvel financiado usando o FGTS?

Caso você tenha utilizado seu Fundo de Garantia do Tempo de Serviço no seu financiamento, veja a seguir como declarar financiamento imobiliário nesse caso. 

O valor abatido do imóvel financiado pelo FGTS deve ser informado na aba “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”. O objetivo é, principalmente, comprovar de onde vem esse dinheiro. Assim, você evita cair na malha fina da Receita Federal.

Nesse caso, localize a aba “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis” no menu do lado esquerdo no programa. 

Clique em “Novo”. 

A seguir, em “Tipo de Rendimento”, escolha o código 04, que inclui FGTS, indenizações por rescisão de contrato de trabalho, inclusive a título de PDV e por acidente de trabalho.

Depois, informe o tipo de beneficiário, que pode ser o “titular”, caso a conta de FGTS seja sua, ou “dependente”, caso o saque tenha sido feito da conta do FGTS de um de seus dependentes.  

Informe também o nome e o CNPJ da instituição pagadora. Como é FGTS, essas informações serão sempre da Caixa Econômica Federal (CNPJ 00.360.305/0001-04), porque é a instituição que paga o fundo. 

Para finalizar o preenchimento da ficha, coloque o valor total do saque feito no ano de exercício. No caso da declaração do IR 2022, o montante se refere a 2021.

Como declarar imóvel financiado no IR 2021?

O procedimento de declaração de imóvel financiado é o mesmo há alguns anos. Isso porque as regras da Receita Federal não sofreram atualizações nesse sentido. Portanto, o preenchimento do formulário em 2021 deve ser seguido em 2022.

Como declarar imóvel financiado pela Caixa?

Novamente, o procedimento é igual. Ou seja, você vai inserir as informações na ficha “Bens e Direitos” e deverá apresentar tudo o que for solicitado nos diferentes campos do formulário. Apenas atente aos dados da instituição financeira, que é a Caixa, nesse caso.

O que não fazer ao declarar o imóvel financiado?

Um erro bem comum que muitas pessoas cometem na hora de declarar seu imóvel financiado é incluí-lo na aba “Dívidas e Ônus Reais”. Não faça isso, pois você correrá o risco de cair na malha fina. 

A ficha “Dívidas e Ônus Reais” deve ser preenchida apenas com empréstimos sem garantia, como nos créditos pessoal e consignado. 

Um imóvel financiado é um empréstimo com garantia, já que está atrelado a um contrato de alienação fiduciária. Ou seja, o próprio bem financiado é usado como garantia. Portanto, declare seu imóvel financiado na aba “Bens e Direitos”.

Ainda é importante se atentar aos detalhes do valor financiado, como já indicamos. Inclusive, você nunca deve atualizar o preço do imóvel de acordo com o mercado.

Por mais que muita gente faça isso, o correto é sempre repetir o valor informado na declaração anterior. Você vai apenas atualizar a quantia enquanto estiver pagando o financiamento.

Em quais casos é possível alterar o valor do imóvel? Essa possibilidade é válida apenas quando é feita uma reforma ou ampliação, ou quando o bem for recebido como herança, mas ainda há condições específicas. Portanto, vale a pena consultar um contador nesse caso.

Como declarar imóvel quitado?

Após conhecer como declarar imóvel financiado, saiba o que acontece com um bem já quitado. Se a casa ou o apartamento estiver totalmente pago, também deve ser declarado na ficha “Bens e Direitos” da Declaração de Imposto de Renda sobre imóvel. 

Porém, diferente da propriedade financiada, o valor a ser declarado de um imóvel quitado é o total pago. Mesmo que haja valorização, atualizações ano a ano também não devem ser feitas. Você só mudará a quantia caso realize alguma obra de ampliação ou que justifique a valorização da propriedade. 

É importante guardar os recibos da obra por até 5 anos. Isso porque pode ser chamado pela Receita Federal para explicar o aumento do valor. Obras pequenas, como pintura ou troca de piso, não devem ser incluídas na atualização do valor do imóvel. 

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