Como fazer a regularização de imóveis para vender?

Muitos brasileiros sonham em ter a casa própria e não ter que lidar mais com burocracias como aluguel ou contratos com locatários. No entanto, ser dono do próprio imóvel não significa ficar isento de obrigações e regularizações. 

Segundo o que apontou o Ministério do Desenvolvimento Regional, por volta de 50% dos imóveis brasileiros possuem alguma irregularidade. Propriedades nessa situação trazem diversos prejuízos para o dono, para o governo e também para a sociedade.

São menos impostos recolhidos, surgimento de ocupações irregulares e até especulação imobiliária. Sem contar que um imóvel nesta situação perde muito do seu valor e não pode ser negociado de forma segura.

Assim fica claro a importância da regularização de imóveis para a segurança jurídica do proprietário. Veja abaixo como esse procedimento pode ser feito e quem pode realizá-lo.

Confira o que você vai ler por aqui:

• O que significa regularização de imóveis?
• Como saber se um imóvel é regular?
• Quais os tipos de regularização de imóveis?
• Quem pode fazer a regularização de imóvel?
• Quando é necessário fazer a regularização imobiliária?
• Como fazer a regularização de um imóvel?
• 1. Reúna os documentos
• 2. Dar entrada no cartório
• 3. Solicite o alvará de regularização
• 4. Emita as certidões negativas
• 5. Averbação do imóvel
• Quanto custa a regularização de um imóvel?
• Venda seu imóvel regularizado no QuintoAndar!
• Baixar e-book “Como vender um imóvel”

O que significa regularização de imóveis?

A regularização de imóveis é um processo pelo qual o imóvel se torna totalmente legal perante a lei. Assim o dono é reconhecido como legítimo proprietário. 

Isso facilita no momento em que a propriedade precisa ser vendida, já que é mais fácil encontrar interessados e há uma maior valorização do bem. 

O comprador sempre deve verificar se o imóvel de seu interesse está totalmente regular. Além de ter mais segurança durante a transação, esse costuma ser um pré-requisito exigido pelos bancos para liberar um financiamento.

Outras vantagens incluem a possibilidade de exigir dos órgãos públicos melhorias no local da propriedade e facilidade no momento de doar o bem ou transmiti-lo para herdeiros.

Uma das irregularidades mais comuns no Brasil é a transmissão do bem apenas com a assinatura de um contrato de compra e venda. Mas, embora esse documento represente um acordo entre as partes, não há uma transferência oficial sem uma escritura pública e o registro em cartório.

O advogado e professor de Direito Civil da Faculdade de Direito Milton Campos, Daniel Henrique Rennó Kisteumacher, explica que, em sistemas jurídicos que seguem o Código da França ou Código da Itália, por exemplo, a assinatura de um contrato de compra e venda é suficiente para a transferência da propriedade de um bem imóvel, tornando o comprador como o real proprietário. 

No entanto, ele ressalta que o direito brasileiro conta com uma regra diferente: “A mera assinatura de um contrato de compra e venda não transmite, por si só, a propriedade, sendo necessária a formalização de uma escritura pública e o seu registro em cartório. (art. 1.227 do Código Civil). Registro que, por óbvio, só será deferido e realizado se todas as exigências legais estiverem satisfeitas.”

Como saber se um imóvel é regular?

A forma menos burocrática de se descobrir se um imóvel é regular, é contratar um escritório ou advogado especialista em direito imobiliário para verificar a situação.

Esse profissional fará o levantamento de toda a documentação do local para identificar possíveis pendências.

Entretanto, não é obrigatório contratar um profissional. Caso deseje, você pode fazer a verificação por conta própria. Para isso, será necessário recorrer ao cartório e solicitar as certidão de ônus e matrícula. 

Esses documentos fornecerão diversas informações sobre o imóvel, como: metragem, localização, dados do proprietário e situações que podem impedir a negociação — como ações judiciais ativas.

Depois, é hora de buscar as demais certidões junto à prefeitura para obter informações sobre o valor do bem, cálculo do IPTU, pendências referentes a alvarás e autorizações e se houve problemas nos pagamentos de qualquer taxa exigida pelo município.

Além de analisar os documentos, é preciso ter algum conhecimento jurídico para entender se as informações descritas são regulares ou não.

Quais os tipos de regularização de imóveis?

Os tipos de regularização de imóveis vão variar de acordo com a irregularidade encontrada. Assim, podem ser referentes à dívidas, contratos de gavetas e outros.

Daniel Henrique Rennó Kisteumacher elenca outras situações que também são passíveis de regularização: “Irregularidades que vão desde loteamentos sem registro, ausência de projeto arquitetônico, falta do alvará ou habite-se, até mesmo pendências jurídicas como um inventário não finalizado, penhora em razão de dívidas ou inexistência da escritura e seu respectivo registro em cartório.”

Quem pode fazer a regularização de imóvel?

O profissional responsável por fazer a regularização de imóveis vai variar de acordo com o foco da solicitação:

• Obras e benfeitorias: nesse caso, convém delegar a tarefa a um engenheiro, já que será necessário se adequar a algumas normas técnicas da construção civil;
• Documentação imobiliária completa: aqui o mais indicado é o advogado, já que o processo de regularização de imóveis envolve diversos documentos e muitos trâmites legais envolvendo órgãos públicos.

Quando é necessário fazer a regularização imobiliária?

Como mencionamos, a regularização de imóveis deve obrigatoriamente ser efetuada antes da venda, pois assim o proprietário consegue interessados com mais facilidade, e o imóvel fica mais valorizado. 

Sobretudo, o negócio pode ocorrer com total segurança, sem o surgimento de situações delicadas, como a reivindicação da propriedade por terceiros.

Além da venda, é necessário que o bem esteja regularizado para qualquer trâmite que se deseje fazer com ele, como usá-lo como garantia — em caso de financiamentos — ou caso haja a intenção de doá-lo.

A regularização também é fundamental quando o proprietário quer ter mais tranquilidade e assegurar definitivamente sua posse do imóvel. Assim, ele evita problemas com possíveis fiscalizações e até mesmo o pagamento de multas.

Como fazer a regularização de um imóvel?

Para fazer a regularização de um imóvel e acabar com qualquer tipo de preocupação, basta seguir alguns passos.

1. Reúna os documentos

Qualquer processo burocrático exige que você esteja com todos os documentos necessários. Nesse caso não é diferente. Então, antes de iniciar o processo em si, certifique-se de que você tenha em mãos:

• Documentação pessoal das pessoas envolvidas;
• Certidões de casamento, nascimento ou óbito;
• Topografia da área;
• Escritura pública ou o famoso contrato de compra e venda;
• Matrícula de imóvel;
• Inscrição imobiliária e número de identificação fiscal. Esses dados podem ser encontrados no boleto do IPTU.

2. Dar entrada no cartório

Com a documentação em mãos você pode se dirigir ao cartório de registro de imóveis da sua cidade e dar início ao processo de regularização imobiliária.

Caso ainda não tenha uma escritura, apresente o contrato de compra e venda para iniciar o processo de aquisição desse documento tão importante, sem o qual a propriedade não é considerada legalmente sua.

Sem a escritura, qualquer trâmite posterior não terá validade. Além disso, ela é necessária para a abertura da matrícula do imóvel.

3. Solicite o alvará de regularização

Este documento pode ser solicitado quando você já tiver a matrícula do imóvel. O alvará de regularização atesta que está tudo certo com o processo de sua construção.

Entretanto, ele só é válido para imóveis já construídos. Caso a construção ainda esteja em andamento é preciso ir até a prefeitura da cidade e solicitar o Habite-se.

4. Emita as certidões negativas

As certidões negativas devem ser solicitadas junto à Receita Federal. Ele é importante para regularizar sua situação junto ao INSS e também para se certificar de que não há qualquer dívida em seu nome.

5. Averbação do imóvel

Esse último passo também é feito junto ao cartório da cidade em que o bem está localizado, onde você confirma a averbação de construção do imóvel. 

Assim, ele passa a ser seu de forma definitiva, para que você possa vendê-lo, por exemplo, sem que haja brechas para qualquer tipo de contestação legal.

Além disso, é importante salientar que os trâmites para a regularização podem variar de acordo com o tipo de pendência encontrada.

Quanto custa a regularização de um imóvel?

O valor da regularização de imóveis vai variar de acordo com cada caso. Afinal, em algumas situações o processo é mais simples e pode incluir, por exemplo, a atualização de um documento ou o pagamento de algum débito em atraso.

Em outros casos, como para a obtenção da escritura pública e do registro em cartório, o montante pode variar de 2% a 4% do valor total do imóvel.

Além disso, as taxas dos cartórios variam de estado para estado e também devem ser colocadas na conta.

Em resumo, um imóvel irregular pode trazer muita dor de cabeça, mas a regularização é possível e mais simples do que o imaginado. Então, antes de fazer qualquer procedimento com a propriedade, é importante verificar se toda a documentação está como a lei exige.

Venda seu imóvel regularizado no QuintoAndar!

Se você está regularizando seu imóvel, para conseguir vendê-lo, precisa conhecer a plataforma de moradia do QuintoAndar. 

Aqui você conta com orientação durante todo o processo de venda, além de ter acesso a ferramentas de precificação, para garantir que você não está cobrando a mais ou a menos do que a faixa ideal de acordo com as características do seu imóvel.

Baixar e-book “Como vender um imóvel”

E que tal um passo a passo detalhado? Veja tudo o que você precisa saber para vender seu imóvel com confiança e segurança no e-book “Como vender um imóvel”.

Quer fazer o download? Clique em EU QUERO ou diretamente na imagem.