No mercado imobiliário há vários termos pouco usados, mas que representam situações importantes. É o caso da posse precária, cenário em que muitos brasileiros vivem, mas nem sempre sabem da circunstância.
Isso porque essa é uma modalidade de posse temporária, mas que precisa ser finalizada com contratos de compra e venda. Essa é a única forma de evitar uma ordem judicial de desocupação do bem.
Entenda o que é a posse precária, como ela ocorre, seus riscos e consequências, e quais são os deveres e direitos do proprietário na compra ou venda de um imóvel.
Confira o que você vai ler por aqui:
- O que é posse precária?
- O que é uma posse violenta clandestina ou precária?
- Qual a diferença entre posse precária e definitiva?
- É justa a posse precária?
- Quais são os riscos e as consequências da posse precária para proprietários e compradores?
- Reivindicação legal do bem
- Ação de despejo
- Perda do bem e de investimentos
- Quais são os direitos e deveres do proprietário em casos de posse precária?
- Como funciona o processo de regularização da posse precária?
- Consiga seu imóvel com ajuda do QuintoAndar!
O que é posse precária?
A posse precária é uma modalidade em que a pessoa se muda para um imóvel com anuência de seu proprietário, mas depois deixa de devolvê-lo. Portanto, fica em situação irregular.
Também chamada de posse provisória, ela sempre acontece de forma legítima e justa. Por exemplo, na assinatura dos contratos de compra e venda, o vendedor pode conceder o direito de moradia imediata ao comprador.
Isso acontece de forma temporária até que a negociação do imóvel seja finalizada ou até a solicitação da devolução do bem pelo proprietário real. Quando ocorre a segunda situação e o pedido deixa de ser atendido, acontece a posse precária.
Nesse contexto, é importante entender o que é o usufruto. Isso porque, a pessoa tem o direito de usufruir — isto é, de morar — no imóvel ou de alugá-lo e ter acesso à renda gerada por ele.
O usufruto pode ser vitalício, quando a pessoa recebe o direito de aproveitar do bem até sua morte. No entanto, também pode ser por um período determinado.
Assim que esse direito for encerrado, é feito o cancelamento do registro no Cartório de Registro de Imóveis (CRI). Então, é dever do usufrutuário devolver o imóvel para o seu proprietário. Caso contrário, incorre na posse precária.
O que é uma posse violenta clandestina ou precária?
A posse violenta clandestina ou precária é aquela em que se emprega força física ou moral contra o proprietário. Portanto, quem usufrui do bem está em uma condição de irregularidade. No entanto, ela pode ser clandestina, quando é escondida, ou precária, quando há um abuso da confiança do possuidor do imóvel.
Explicando melhor: a posse violenta sempre acontece no emprego de força ou ameaça. Portanto, ela é injusta.
Um exemplo é a grilagem de terras, situação que acontece quando não há regularização fundiária. Nesse caso, os grileiros expulsam o proprietário da terra para se apossar dela ilegalmente.
Ela pode ser clandestina quando oculta. Por exemplo, há a invasão de uma propriedade por uma pessoa, família ou grupo. Normalmente, esse imóvel está abandonado ou desocupado e passa a ter residentes. O proprietário nem sempre sabe que isso aconteceu, o que faz a posse ser escondida.
Por sua vez, também pode ser precária quando a entrada no bem é regularizada, isto é, com autorização do dono via contrato ou anuência verbal. No entanto, deixa de ser legalizada quando a devolução do bem não é feita.
Se nessa situação houver o emprego de violência física ou moral, é uma posse violenta precária. Assim, a ocupação é ilegal justamente por aplicação de força.
Qual a diferença entre posse precária e definitiva?
A diferença entre posse precária e definitiva é a temporalidade. Enquanto a primeira é provisória, a segunda é aplicada a partir do momento em que a venda do bem é finalizada. Por isso, uma pode se transformar na outra, sendo que a última se torna duradoura e irreversível.
Porém, se o acordo deixar de ser cumprido e o imóvel não for devolvido, é estabelecida a posse precária de maneira permanente. Nesse caso, é possível haver a solicitação judicial de desocupação do bem, conforme os direitos do proprietário.
É justa a posse precária?
Não, não é justa a posse precária. Essa é uma forma ilegal, que inicia de forma regular, mas se transforma à medida que o bem deixa de ser devolvido após solicitação do proprietário. Portanto, ela é justa no seu começo, já que há anuência por parte do dono do imóvel.
Nesse sentido, fica a dúvida: em quais situações a posse precária é aplicada? Ela pode acontecer nos seguintes casos:
- Inadimplência de financiamento imobiliário: o imóvel fica alienado à instituição financeira. Se a dívida não for paga, há posse precária e o banco pode tomar o bem;
- Descumprimento do contrato de locação: o proprietário pode exigir a devolução e, se isso não acontecer, há posse precária;
- Abuso de confiança: acontece, principalmente, quando um empregado que cuida do bem se recusa a sair de uma casa ou cômodo construído para sua residência dentro do espaço do bem do proprietário;
- Planejamento sucessório: os herdeiros têm os mesmos direitos de proprietário e se um deles se recusar a sair do bem, a posse provisória é estabelecida.
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Quais são os riscos e as consequências da posse precária para proprietários e compradores?
Os riscos e as consequências da posse precária para proprietários e compradores são a reivindicação legal do bem, ação de despejo, perda do bem e de investimentos feitos. Entenda cada uma dessas situações, a seguir.
Reivindicação legal do bem
O imóvel pode ser exigido pelo proprietário a qualquer momento em uma situação de posse precária. Normalmente, isso acontece via judicial, especialmente se for uma situação de inadimplência de financiamento imobiliário.
Nesse caso, o banco toma o imóvel e leva-o a leilão, mesmo que o morador ainda esteja ocupando. Assim, o novo proprietário tem o direito de pedir a desocupação e até ingressar com uma ação judicial reivindicatória para ter seu nome inserido na posse.
Para o morador, isso representa uma situação constrangedora, já que será retirado à força pela polícia. Além disso, é uma burocracia a mais a cumprir, o que atrasará a entrada no imóvel. Sem contar que o valor obtido no leilão pode ser insuficiente para a quitação da dívida, então, ela continua existindo e sendo cobrada.
Ação de despejo
Em caso de inadimplência ou quebra de contrato de locação, uma ação de despejo pode ser aplicada para expulsar o usufrutuário. Apesar de haver a possibilidade de defesa, esse é um dos riscos da posse precária, já que é provável que a pessoa tenha que sair do imóvel.
Isso gera outros problemas, como a dificuldade de comprar ou alugar outro imóvel e a permanência das dívidas. Ou seja, é preciso quitar os valores devidos de toda forma.
Perda do bem e de investimentos
Os direitos do proprietário são preponderantes na posse provisória. Então, você pode perder o bem e possíveis investimentos feitos. Por exemplo, no caso da retomada do bem alienado do financiamento imobiliário, as possíveis benfeitorias ficam para o novo dono.
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Quais são os direitos e deveres do proprietário em casos de posse precária?
Os direitos do proprietário em casos de posse precária são a possibilidade de solicitar a desocupação do bem a qualquer momento, dentro do que estiver estabelecido em contrato, e receber possíveis benfeitorias. Por sua vez, os deveres são garantir que o usufrutuário possa usar e administrar o imóvel e possíveis rendas geradas enquanto o acordo estiver regular.
No entanto, como fica claro, os direitos e deveres específicos dependem do contrato estabelecido. Por isso, é necessário atentar a essas questões específicas para saber o que vale em cada situação.
Como funciona o processo de regularização da posse precária?
O processo de regularização da posse precária funciona a partir de um acordo com o proprietário do imóvel. Portanto, é preciso quitar a dívida, devolver o bem, negociar uma compra etc. Depende da situação de posse provisória em que você se encontra.
Nesse momento, a usucapião parece ser uma alternativa para o usufrutuário. No entanto, boa parte dos juízes entende que a posse provisória não pode ser modificada, mesmo nesse caso. Ainda assim, existe uma possibilidade, dependendo de quem fará a análise na justiça.
Consiga seu imóvel com ajuda do QuintoAndar!
Com essas informações, você percebe que o melhor é não enfrentar os riscos da posse precária. Para isso, é importante evitar a burocracia e ter acesso a processos transparentes e simplificados. É o que o QuintoAndar oferece.
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