Ao comprar uma casa ou um apartamento, você vai se deparar com dois tipos de financiamento imobiliário: SFI e SFH. Eles são voltados para pessoas de perfis diferentes e têm características diversas, inclusive na taxa de juros.

Por isso, saber escolher o melhor é a opção mais indicada para quem quer fazer um bom negócio. Afinal, é preciso observar mais do que o valor cobrado pelo imóvel. É importante analisar seu custo-benefício, a necessidade de reformas e quanto você vai pagar, no final de tudo.

Para ajudar nessa análise, trazemos as diferenças entre os dois sistemas de financiamento imobiliário. Saiba mais sobre o que é SFI e SFH.

Confira o que você vai ler por aqui:

O que é Sistema Financeiro de Habitação (SFH)?

Criado pelo governo federal no ano de 1964, o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) visa facilitar o acesso da população ao financiamento imobiliário. Ele abrange construção, compra ou reforma de imóveis, e tem como propósito diminuir o déficit habitacional no Brasil. Por isso, costuma apresentar alguns benefícios, como taxas de juros menores.

Inicialmente, o SFH era voltado para a população de baixa renda. Atualmente, ele contempla diferentes grupos de pessoas, qualquer que seja a remuneração mensal recebida.

O que determina o enquadramento nesse sistema são outras características, que veremos adiante. De toda forma, todo o processo de financiamento é supervisionado pelo Banco Central.

Como funciona o SFH?

O SFH funciona a partir do uso dos recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Esse termo se refere a uma espécie de fundo composto pelos saldos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e da caderneta de poupança. 

Portanto, esse é o dinheiro que custeia as operações do Sistema Financeiro de Habitação. Por sua vez, a quantia é devolvida com o pagamento das pessoas que fizeram o financiamento.

Essa característica do dinheiro ser proveniente do SBPE é um dos fatores que assegura a taxa de juros mais barata. Assim, fica mais barato do que o banco pedir dinheiro emprestado para outras fontes, o que permite cobrar um percentual mais baixo do cliente.

Até alguns anos atrás, inclusive, a taxa de juros máxima era de 12% ao ano. Atualmente, os bancos podem negociar livremente com o cliente. Portanto, o seu score de crédito e o relacionamento com a instituição financeira são mais relevantes nesse acordo.

Quem se enquadra no SFH?

Enquadra-se no SFH quem:

  • Tem três anos ou mais de carteira assinada com recolhimento do FGTS;
  • Não tem nenhum outro financiamento imobiliário pelo SFH;
  • Não é proprietário de imóvel urbano, seja concluído, seja em construção;
  • Busca um imóvel que custa até R$ 1,5 milhão;
  • Vai financiar, no máximo, 80% do preço cobrado pelo imóvel;
  • Mora ou trabalha na mesma localidade do imóvel por um ano ou mais, sendo que a propriedade precisa estar cadastrada no Cartório de Registro de Imóveis (CRI);
  • Não tenha usado o FGTS nos três anos anteriores para o financiamento e a construção de outro imóvel.

Leia também: Aprenda como usar o FGTS para comprar um imóvel

O que é Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)?

O Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) é outro tipo de financiamento de imóveis, que abrange todos os casos excluídos pelo SFH. Portanto, tem regras e características mais flexíveis, englobando propriedades de valor superior a R$ 1,5 milhão.

Basicamente, é possível dizer que qualquer financiamento que não esteja no SFH está contemplado pelo SFI. Por isso, ele costuma atender os investidores do mercado imobiliário e projetos luxuosos.

No entanto, não está restrito a essas situações. Os recursos são derivados de bancos, financeiras e investidores — o que costuma deixar a taxa de juros mais elevada.

Além disso, não havia a possibilidade de usar o FGTS no SFI até alguns anos atrás. Agora, esse recurso pode ser utilizado normalmente.

Como funciona o SFI?

O SFI funciona como um sistema voltado a todos aqueles financiamentos que não se encaixam no SFH. Portanto, permite fazer uma negociação mais ampla para comprar o imóvel. Inclusive, permite financiar 100% do valor do imóvel e o preço da propriedade pode ultrapassar R$ 1,5 milhão.

Os processos de negociação, avaliação de crédito e vistoria do imóvel para financiamento, ocorrem da mesma forma que no SFH. A diferença está na flexibilidade.

Quem se enquadra no SFI?

Enquadra-se no SFI todas as pessoas cujo financiamento está fora do SFH. Não existem regras específicas; tudo é negociado diretamente com bancos e instituições financeiras. Isso faz com que:

  • Não seja preciso ter carteira assinada nem recolher o FGTS — exceto se quiser utilizá-lo;
  • Possa existir outro financiamento imobiliário em seu nome;
  • Seja possível ser titular de outro imóvel urbano;
  • O preço do imóvel possa ser superior a R$ 1,5 milhão;
  • Você não precisa trabalhar nem morar no mesmo local por um ano ou mais.
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Qual a diferença entre SFI e SFH?

A diferença entre SFI e SFH é a fonte dos recursos e as características. No primeiro sistema, não existe regulamentação específica. Ou seja, as definições são feitas pelos próprios bancos e instituições financeiras, que têm autonomia de negociação. Por sua vez, o segundo tem seus recursos oriundos do SBPE e do FGTS. Isso faz com que existam limitações.

Por isso, fica claro que todos os casos não enquadrados no Sistema Financeiro de Habitação estão contemplados pelo Sistema Financeiro Imobiliário. Afinal, as diferenças entre SFH e SFI demonstram que alguns tipos de financiamento ficam de fora do segundo sistema.

Como saber se o contrato é SFH ou SFI?

Para saber se o contrato é SFH ou SFI você deve analisar as características do Sistema Financeiro de Habitação. Veja se o seu financiamento se encaixou em todas elas — se não for o caso, ele faz parte do Sistema Financeiro Imobiliário.

Ainda tem dúvidas? Entre em contato com a instituição financeira que financiou a sua casa própria. Ela saberá indicar exatamente qual é o sistema que rege o seu contrato.

Quais as vantagens e desvantagens do SFH?

Vantagens do SFH

  • Liberação rápida dos recursos financeiros;
  • Taxa de juros mais baixas:
  • Uso do FGTS.

Desvantagens do SFH

  • Cobrança de várias taxas, desde o cadastro:
  • Impossibilidade de financiar 100% do imóvel;
  • Limitação no valor máximo do imóvel;
  • Regras rígidas para uso do FGTS.

Quais as vantagens e desvantagens do SFI?

Vantagens do SFI

  • Possibilidade de ser proprietário de mais de um imóvel;
  • Financiamento de imóveis residenciais e comerciais;
  • Ausência de limitações e regras;
  • Uso do FGTS.

Desvantagens do SFI

  • Taxas de juros mais altas.

Como escolher a melhor opção de financiamento?

Para escolher a melhor opção de financiamento, é preciso atentar às regras impostas no SFH e às características de cada sistema. Assim, verifique o percentual máximo para financiamento e as taxas de juros aplicadas. Isso ajudará a fazer um bom planejamento financeiro para evitar problemas com o pagamento.

Vale a pena ressaltar que uma das diferenças entre SFH e SFI é o fato de que o primeiro impõe um comprometimento máximo de 30% da renda. Ou seja, o pagamento das parcelas do financiamento não podem ser superiores a essa equivalência.

Isso faz com que quem ganha R$ 5 mil possa arcar com prestações de até R$ 1,5 mil. Ao ter esse limite, fica mais fácil se organizar financeiramente.

Por outro lado, o SFI não tem essa limitação. Portanto, você precisa ter um cuidado maior para evitar problemas. Ainda existem outras particularidades que você precisa considerar para saber como escolher o melhor financiamento. Por exemplo:

  • Prazo de pagamento;
  • Valor das parcelas;
  • Sistema de amortização.

No entanto, nenhum deles tem a ver, diretamente, com a opção de financiamento imobiliário. São aspectos extras que precisam ser analisados.

A Especialista em Crédito Imobiliário e Documentação, Scheila M. Sette Campara, dá algumas dicas que devem ser levadas em consideração na hora de fazer a escolha, como:

  • Organizar as finanças e analisar qual orçamento que pode ser comprometido com a parcela do financiamento;
  • Lembrar que as taxas de Juros variam de acordo com o perfil de cada pessoa (elas não alteram apenas de banco para banco);
  • Considerar o Custo Efetivo Total do financiamento (CET) — isso é o que você realmente vai pagar pela operação de financiamento. Ele inclui, além das taxas, custos operacionais. Portanto um banco pode ter taxas de juros menores, mas CET maior que outro;
  • Faça simulações para esclarecer quaisquer dúvidas em relação às taxas, juros, prazos e valores das parcelas;
  • Escolha sempre a condição de pagamento de acordo com seu perfil e orçamento.

Leia também: Do planejamento à ação, o que considerar antes de comprar imóvel

Como conseguir um financiamento imobiliário mais vantajoso?

Para conseguir um financiamento imobiliário mais vantajoso, você precisa cumprir todas as regras, como ter 18 anos ou mais, comprovar ter renda suficiente para pagar as prestações e ter o CPF regularizado. Ainda é necessário ter bom score de crédito e um excelente histórico de relacionamento com o banco.

Isso fará com que a instituição financeira cobre uma taxa de juros menor, que será mais atrativa para você. Afinal, SFI e SFH apresentam vantagens e desvantagens. Por isso, os pontos positivos que são de sua preferência variam conforme a sua necessidade.

Scheila M. Sette Campara, Especialista em Crédito Imobiliário e Documentação

Scheila M. Sette Campara

Especialista em Crédito Imobiliário e Documentação

“Tenha também um Cadastro Positivo. Ele serve para mostrar o comportamento do consumidor em relação à quitação de dívidas. Com ele, os bancos e as instituições financeiras conseguem consultar suas finanças e podem oferecer melhores taxas na hora de finalizar seu financiamento.”

Na prática, isso exige que você analise sua situação e suas prioridades. A partir disso, você poderá verificar as melhores condições dentro do SFI e do SFH, considerando as ofertas a partir do seu score de crédito e histórico de relacionamento com o banco.

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