Ter um inquilino inadimplente é uma situação desagradável para quem aluga um imóvel.
Além de prejudicar a rentabilidade e a previsibilidade do investimento, a inadimplência é um tema delicado, pois lida diretamente com a moradia do inquilino inadimplente.
Em tempos de estagnação econômica e juros altos, a situação tende a se tornar mais comum.
Bem, mas como evitar que o seu contrato de aluguel entre nessa situação? E como agir de forma racional, respeitando a sensibilidade da situação, caso seu inquilino fique inadimplente?
Navegue pelo conteúdo:
- O que é inadimplência?
- Diminua as chances de ter um inquilino inadimplente
- Análise de crédito e a capacidade financeira do inquilino
- Garantias para evitar o prejuízo com o inquilino inadimplente
- Flexibilidade para negociar antes do inquilino ficar inadimplente
- Bom relacionamento pode ser um mitigador de riscos
- Facilite o pagamento para evitar a inadimplência de aluguel
- Diversificação de investimentos é sempre recomendável
- O que fazer em caso de inquilino inadimplente?
- Para resolver tente negociar e tenha bom senso
- Em último caso, formalize a dívida e procure a Justiça
- Evite problemas com inquilino inadimplente e a vacância do seu imóvel com o QuintoAndar
O que é inadimplência?
Antes de entrar em detalhes sobre a relação entre inquilino inadimplente e locador, é importante definir o que é inadimplência.
O termo muitas vezes é confundido com o conceito de dívida, o que está errado. A dívida é um compromisso financeiro assumido, como a contração de um financiamento imobiliário ou o uso do cartão de crédito.
Já a inadimplência ocorre quando aquele que possui uma dívida não honra seus compromissos dentro do prazo estipulado.
Ainda assim, geralmente uma dívida só é considerada inadimplente quando o atraso ocorre por um período longo de tempo ou quando se encavalam (dois ou três aluguéis sem pagar, por exemplo).
Diminua as chances de ter um inquilino inadimplente
O processo de cobrança de um inquilino inadimplente é bem desgastante e não possui garantia de sucesso.
Em grande parte das vezes, a inadimplência não se origina de má fé, mas sim de falta de planejamento financeiros ou descasamento entre a realidade do inquilino e os custos exigidos pelo imóvel.
Todo investidor de imóveis, portanto, deveria pensar em algumas estratégias para evitar cruzar o caminho com a inadimplência ou ao menos mitigar seus efeitos sobre o próprio bolso.
Análise de crédito e a capacidade financeira do inquilino
O procedimento mais básico contra a inadimplência de aluguel é investir em uma boa análise de crédito do futuro inquilino.
Ao avaliar o histórico financeiro vinculado àquele CPF, bem como seus comprovantes de renda, a imobiliária é capaz de traçar não só a capacidade de honrar compromissos financeiros do inquilino, bem como sua índole e responsabilidade.
Os proprietários que anunciam no QuintoAndar têm à disposição um processo de análise de crédito testado e refinado em milhares de contratos, tudo com o objetivo de mitigar ao máximo a inadimplência.
Após a avaliação, a plataforma de moradia retorna ao inquilino o resultado se o inquilino poderá seguir com a locação a partir dos dados enviados.
Saiba mais sobre como funciona uma avaliação de crédito aqui.
Garantias para evitar o prejuízo com o inquilino inadimplente
Feita a análise de crédito, é de praxe exigir do inquilino algumas garantias locatícias.
O QuintoAndar, por exemplo, oferece uma série de garantias para seus diferentes tipos de modalidade de locação, seja com a administração do QuintoAndar, administração feita pelo proprietário ou através de uma imobiliária parceira. Em todas elas, o proprietário está coberto em caso de inadimplência do inquilino.
Quando o QuintoAndar administra o aluguel, o proprietário recebe o valor do aluguel todo dia 12, sem precisar fazer nenhuma ação. Para outras modalidades de locação, quando identificado a falta de pagamento, o proprietário sinaliza o responsável e os procedimentos para tratar a inadimplência, reavendo o valor ao proprietário.
Para aqueles proprietários que escolhem alugar sem exigir nenhuma garantia locatícia por trás do seu aluguel, na falta de pagamento, é necessário negociar e seguir a tratativa direto com o inquilino inadimplente.
Nesses casos seguem alguns pontos para serem levados em consideração:
Flexibilidade para negociar antes do inquilino ficar inadimplente
É bem desagradável ter que reajustar as condições de um contrato de aluguel, até porque “o combinado não sai caro”, mas muitas vezes isso é necessário.
Condições atípicas, como a chegada abrupta da pandemia ou a perda de um emprego, podem fazer com que a melhor decisão a ser tomada seja o adiamento do prazo de pagamento, a possibilidade de parcelamento, a troca do índice de correção ou até mesmo a concessão de um desconto.
Apesar de não ser necessariamente a saída mais correta contratualmente falando, muitas vezes é melhor receber uma parte e ir negociando o restante da dívida do que ser mais rígido e acabar perdendo de vez aquela renda.
Bom relacionamento pode ser um mitigador de riscos
Manter uma relação de confiança com o inquilino pode ser um importante mitigador dos riscos de inadimplência, dado que ter um bom relacionamento é o primeiro passo para qualquer negociação..
Facilite o pagamento para evitar a inadimplência de aluguel
Parece um pouco bobo, mas dar vários caminhos para o inquilino honrar seu pagamento pode ajudar a diminuir a inadimplência de aluguel. Receber um boleto ou, melhor ainda, uma chave Pix para pagamento instantâneo, em veículos como e-mail e WhatsApp, evita que o inquilino se esqueça de pagar.
Diversificação de investimentos é sempre recomendável
Assim como diversificar seus investimentos em diferentes categorias de ativos é uma estratégia recomendada para mitigar os riscos de mercado, também é interessante considerar a diversificação da sua renda imobiliária, como concentrá-la em uma ou poucas propriedades, desde que você possua capital para adquirir várias. Essa abordagem pode trazer benefícios significativos em termos de segurança e estabilidade financeira.
É mais seguro, caso a rentabilidade proporcional seja a mesma, por exemplo, ter 5 imóveis de R$ 300 mil alugados do que apenas um de R$ 1,5 milhão, já que, no caso de pegar um inquilino inadimplente, o comprometimento da renda será apenas parcial.
No QuintoAndar, além do pagamento garantido todo dia 12, o Proprietário Multi conta com um time exclusivo: pessoas treinadas para as necessidades de quem tem múltiplos imóveis, o que garante muito mais agilidade no processo. O atendimento é feito por WhatsApp, e-mail ou telefone, e você ainda conta com um gerente de contas que conhece você e seu portfólio para te ajudar a maximizar os seus ganhos.
O que fazer em caso de inquilino inadimplente?
Quando o inquilino atrasa ou deixa de pagar o aluguel, muitos proprietários, na tentativa de reduzir o prejuízo ou reaver o imóvel, acabam tomando decisões ruins para lidar com a situação.
Essas atitudes podem ser prejudiciais tanto no que se refere ao respeito à dignidade do inquilino como, em termos mais práticos, na busca de uma solução para o entrave financeiro.
Quando firmado um contrato de aluguel, o imóvel passa a ser, temporariamente, a moradia do inquilino e, assim, ele possui o direito de posse sobre ela, este é o chamado direito à residência. Nesse contexto, o proprietário não pode:
- Entrar no local sem o consentimento do inquilino;
- Cortar serviços básicos, como fornecimento de água ou energia elétrica;
- Forçar a saída do inquilino sem que haja rescisão do contrato ou ação de despejo.
Da mesma maneira, o proprietário não pode fazer cobranças abusivas e incisivas, que envolvam ameaça, constrangimento ou insistência desmedida.
Para resolver tente negociar e tenha bom senso
Se você não conta com uma plataforma como o QuintoAndar administrando o imóvel, o ideal, após acionar as garantias que você tenha, é tentar entender o que aconteceu, especialmente se o inquilino possui um bom histórico de pagamento.
Pode ter ocorrido um erro técnico, uma confusão no planejamento ou até mesmo algum problema financeiro pontual.
Ao entender o problema, você pode apresentar alternativas para que o inquilino se reorganize e consiga te pagar.
Caso o problema se estenda, pode valer a pena inclusive ceder em termos de prazo ou valores para não ficar no prejuízo por muitos meses.
É importante destacar que, por se tratar de uma relação que, embora comercial, interfere diretamente no lar das pessoas, o recomendado é ter sensibilidade ao momento do inquilino e sempre resolver de forma amigável, minimizando os prejuízos para ambas as partes.
Em último caso, formalize a dívida e procure a Justiça
Caso se esgote qualquer possibilidade de negociação, antes de partir para a via judicial é importante protestar o título em cartório, oficializando a existência da dívida.
A partir do reconhecimento do débito, o inquilino será notificado a pagar e, caso se recuse, pode ficar impedido de obter empréstimos e financiamentos, bem como ser cadastrado em birôs como SPC e Serasa.
Essa decisão deve ser muito bem pensada, já que, embora possa ser um meio de forçar o pagamento, compromete ainda mais a saúde financeira do devedor.
Caso nem a negociação amigável e nem o protesto não funcionem, a última alternativa é partir para a via judicial, com o objetivo de conseguir o despejo do inquilino, ou seja, sua saída do imóvel determinada pela Justiça.
Além de uma situação burocrática e desgastante, o processo pode se arrastar por alguns meses e ainda não ter sucesso. Portanto, precisa realmente ser a última opção.
Após a definição da Justiça, o inquilino tem até 30 dias para desocupar o imóvel.
Evite problemas com inquilino inadimplente e a vacância do seu imóvel com o QuintoAndar
Para quem não quer ter problema de inadimplência de aluguel, o QuintoAndar oferece um serviço de assistência completa que auxilia desde o anúncio do imóvel e durante toda a sua administração.
Ao optar por esse serviço, você recebe o pagamento do aluguel todo dia 12 – mesmo se o locatário não pagar, além de ter uma garantia com uma cobertura que cobre até R$50 mil em danos ao imóvel.
E mais: por ser a maior plataforma de moradia do Brasil, sua propriedade ficará visível a milhares de potenciais inquilinos que podem acessar seu imóvel todos os dias, o que reduz – e muito – as chances de seus imóveis ficarem vacantes.
