Antes de alugar um imóvel, é fundamental que as partes, inquilino e proprietário, definam os termos do acordo e passem tudo isso para o papel, por meio de um contrato de aluguel. Esse procedimento garante a criação de um vínculo legal entre ambos e os protege, nos termos da Lei do Inquilinato, de eventuais abusos, além de garantir seus direitos.

Mas o que deve conter em um contrato de locação de imóvel? Como é a burocracia para validá-lo? Abaixo, nós preparamos um guia completo sobre a questão, para que você, seja proprietário ou inquilino, esteja tranquilo em relação ao seu contrato.

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O que é o contrato de aluguel de imóvel?

O contrato de aluguel de imóvel é um documento que formaliza a cessão temporária do uso de um imóvel pelo proprietário (locador) ao inquilino (locatário), bem como o conjunto de direitos e obrigações entre as partes.

Por ser um documento tão importante, é extremamente necessário que todos os detalhes das negociações entre as duas partes estejam presentes no documento. Por isso, qualquer erro no contrato de locação de imóvel pode acarretar uma rescisão, multas ou até processos judiciais.

Definido de acordo com o que conduz a Lei do Inquilinato, o contrato de locação traz, além de detalhes sobre o imóvel, todos os direitos e as obrigações do proprietário e do inquilino, como também as sanções na eventualidade de descumprimento dos termos acordados.

Leia também: Entenda a diferença entre locador e locatário

Qual é a duração de um contrato de aluguel?

O modelo de contrato de aluguel mais comum no mercado imobiliário brasileiro tem um tempo mínimo de vigência de 30 meses. 

Esse prazo, em acordo com a Lei do Inquilinato, garante mais segurança a inquilinos e proprietários.

A importância de um contrato de locação de imóvel

Para muitos proprietários, a elaboração de um contrato de locação para a finalidade de alugar um imóvel representa apenas uma etapa burocrática. Porém, como já citado, trata-se de uma iniciativa de suma importância.

Entre algumas das vantagens que ela oferece, podemos citar:

Mais segurança para o proprietário

Ao descrever as obrigações do inquilino e eventuais sanções ao descumprimento delas, inclusive relacionados à inadimplência, o contrato de aluguel protege o locador, o seu patrimônio imobiliário e até mesmo o investimento feito na propriedade.

Caso seja lesado financeiramente, por exemplo, o locador pode acionar a Justiça ou então os mecanismos de garantia, como depósito-caução ou fiador, também descritos no contrato.

Para quem opta pela administração de imóveis no QuintoAndar, a plataforma ainda oferece duas proteções extras que evitam uma série de ‘dores de cabeça’:

  • A garantia do pagamento do aluguel, mesmo em caso de inadimplência;
  • Uma espécie de “seguro” contra eventuais avarias deixadas pelo inquilino.

Mais segurança para o inquilino

Toda pessoa que aluga um imóvel para morar, seja uma casa ou um apartamento, fica com certo receio de que o proprietário mude de ideia sobre algum ponto, criando uma experiência ruim.

O contrato de aluguel existe justamente para evitar esse cenário e fazer com que o inquilino se sinta seguro, principalmente em relação ao tempo em que poderá ficar no imóvel e ao valor que terá que pagar todos os meses.

O acordo também deve versar sobre as condições de manutenção e devolução da propriedade, de maneira que não seja cobrado nada indevido no momento da rescisão.

Mais credibilidade para todos

Um contrato de locação de imóvel transmite seriedade e formalidade ao acordo. 

É interessante, inclusive, que ao mostrar que tem um imóvel para alugar, você frise de imediato que se trata de um processo documentado, e não de um simples acordo oral.

Como é um contrato de aluguel de imóvel?

Cada imobiliária trabalha com seu modelo de contrato de locação de imóvel, que geralmente é aplicado em todos os negócios fechados entre locadores e locatários.

O QuintoAndar, por exemplo, trabalha com um modelo de contrato de aluguel testado e aprovado em milhares de acordos fechados todos os meses (cerca de um a cada 4 minutos).

Essa grande base de negócios fechados ao longo dos anos acabou aprimorando o contrato da plataforma de moradia, que prevê as principais situações relacionadas ao aluguel de um imóvel. Além disso, a redação conta com o suporte robusto da equipe jurídica do QuintoAndar.

No entanto, cada contrato de locação é diferente do outro pois, além de contemplar as informações pessoais dos envolvidos e do próprio imóvel, também registra possíveis exigências de ambos os lados para o fechamento do negócio, como:

  • Negociação do preço do aluguel;
  • Data de início da vigência;
  • Eventuais reparos/benfeitorias. 

Nestes casos, trabalha-se o contrato de aluguel padrão e as particularidades de cada negociação são inseridas em um anexo.

Veja a seguir um vídeo explicativo sobre o que deve constar no contrato de aluguel e sane todas as suas dúvidas sobre esse documento essencial para a locação de um imóvel.

Como fazer um contrato de aluguel de imóvel?

Agora que você já conhece os principais pontos a respeito de um contrato de aluguel de imóvel, pode ser que esteja se perguntando como, afinal, este documento pode ser feito. 

Principalmente porque a redação em si pode não ser simples, mesmo que você já tenha todas as informações importantes listadas anteriormente.

Nesse caso, para fazer um contrato de aluguel é possível recorrer a um advogado que seja especialista nesse tipo de contrato, para garantir que não haverá nenhuma brecha, ou mesmo utilizar modelos de contratos de aluguel prontos, disponibilizados na internet.

Essa última opção, porém, é a menos indicada, considerando que cada locação tem suas particularidades, e que criar um contrato sem entender do assunto, com base em um modelo de contrato de locação pronto, mesmo que apenas substituindo informações, pode resultar em muitos problemas.

O ideal, independentemente da quantidade de dúvidas que você tenha, é sempre buscar o apoio de uma imobiliária: ela poderá te ajudar em qualquer assunto relacionado ao contrato e à locação como um todo.

No caso de uma imobiliária de grande porte e alto volume de contratos fechados, como o QuintoAndar, a segurança é ainda maior.

Leia mais: Como escolher uma imobiliária?

O que deve constar em um contrato de aluguel simples?

Informações de inquilino e proprietário

As partes interessadas devem ser representadas no documento com “nome” e “CPF”. E tanto a parte de “inquilino” quanto a de “proprietário” podem ser compostas por mais de uma pessoa. 

É comum que haja mais de um inquilino em casos de composição de renda entre mais pessoas para aprovação da análise de crédito, etapa fundamental para a locação de um imóvel.

Dados gerais do imóvel

O contrato de locação deve trazer o endereço completo do imóvel, se ele tem vaga de garagem e deixar clara a finalidade do imóvel (comercial, residencial, etc).

De acordo com a Lei do Inquilinato, uma casa ou apartamento que tem fim exclusivamente residencial não pode ser usado de outra forma, como para a abertura de um comércio.

Discriminação dos valores do aluguel, reajustes e outros encargos

O contrato de locação deve conter o valor mensal do aluguel e também outros encargos relacionados à locação, como:

  • IPTU;
  • Seguro contra incêndio;
  • Se for o caso, o valor aproximado da taxa de condomínio. 

O reajuste do aluguel também é uma informação que deve constar no contrato de locação. A Lei do Inquilinato não estipula de forma clara como esse reajuste deve ser feito, apenas determina que a forma como os valores são aplicados deve ser acordada entre inquilino e proprietário.

Em geral, o mercado trabalha com o reajuste de aluguel anual, a cada aniversário do contrato de locação. A calculadora IGP-M sempre foi usada como o indicador base para esse reajuste. Tanto que era conhecido como “inflação do aluguel”.

No entanto, em novembro de 2020, o QuintoAndar, que é a imobiliária digital líder em aluguéis residenciais no Brasil, fez um movimento pioneiro no mercado: deixou de lado o IGP-M e passou a adotar o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) como base dos reajustes anuais de aluguel. 

A troca de indexador aconteceu para evitar impactos negativos, tanto para inquilinos e proprietários, quanto por causa da volatilidade do IGP-M, que desde março de 2020 vem subindo de forma vertiginosa.

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Multa por atrasos

O valor da multa por atraso de aluguel é variável e definida de acordo com a imobiliária responsável pela locação, assim como acontece com a taxa condominial, que é definida pela administradora do condomínio. 

O contrato de locação pode conter o percentual das multas aplicadas ao inquilino em caso de atraso no pagamento do aluguel ou do boleto do condomínio.

Leia também: Meu inquilino não paga aluguel, o que fazer? Conheça seus direitos

Garantias

O contrato também deve contemplar as garantias oferecidas pelo inquilino ao proprietário, que visam reduzir o risco de inadimplência, como o depósito-caução (e as regras para sua devolução), Seguro Fiança e o fiador, por exemplo.

Contratação e troca de titularidade de serviços

O contrato de locação de imóvel precisa deixar claro que é de responsabilidade do inquilino como a contratação, ou não, dos serviços de utilidade pública, como água, luz e gás – bem como a troca de titularidade dessas contas de consumo.

Benfeitorias, danos e reparos

As responsabilidades de ambas as partes no que diz respeito a benfeitorias, danos e reparos são sempre discriminadas no contrato de locação, sempre em respeito à Lei do Inquilinato. Geralmente, determina-se que:

  • O inquilino não pode fazer qualquer modificação ou benfeitoria no imóvel, ainda que necessária ou útil, sem a autorização prévia do locador;
  • O proprietário é responsável por reparar danos anteriores ao início da locação;
  • Os danos causados durante a locação são de responsabilidade do inquilino – com exceção de problemas ocultos que apareçam durante a locação, como um encanamento estourado, por exemplo.
  • Reparos urgentes e emergenciais devem ser comunicados pelo inquilino ao proprietário. E o contrato de aluguel deve estipular o prazo para o locador tomar as devidas providências nestes casos específicos.
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Rescisão, devolução do imóvel e descumprimento do contrato de locação

A cláusula que trata do descumprimento de contrato de locação deve trazer todas as informações referentes às diferentes possibilidades e aos momentos em que um compromisso entre locador e locatário se encerra, como:

Retomada do imóvel pelo locador

Por lei, durante o prazo da locação, em contratos com vigência estipulada – como em um de 30 meses, por exemplo -, o proprietário não poderá retomar o imóvel. 

Porém, o art. 9º da Lei do Inquilinato lista algumas exceções a essa regra. E o locador pode pedir o imóvel de volta nos seguintes casos:

  • Mútuo acordo com o inquilino;
  • Por prática de infração legal ou contratual, desde que seguido o procedimento previsto em lei;
  • Em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos, desde que seguido o procedimento previsto em lei;
  • Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel. Ou, caso a permanência seja possível, se o locatário se recusar a consentir as reparações;
  • Necessidade de moradia do proprietário ou de parentes próximos, desde que não disponham de imóvel residencial próprio (Art. 47ª III da Lei do Inquilinato).

O fato de um imóvel estar alugado não impede que o proprietário o coloque à venda. Neste caso, se o imóvel for vendido, o contrato de locação não necessariamente será finalizado.

O que acontecerá é que a pessoa que comprou poderá optar por manter a locação, mas também pode fazer a chamada “denúncia da locação”, para encerrar o compromisso. Desta forma, a pessoa locatária terá 90 dias para desocupar o imóvel.

A escolha pelo encerramento do contrato de aluguel no caso de venda do imóvel cabe somente à pessoa que adquiriu o bem. Neste caso, trata-se de uma rescisão unilateral. Ou seja, uma das partes optou por terminar a relação sem que houvesse um acordo. O inquilino não tem direito a indenização por parte do proprietário anterior e tampouco do novo.

O prazo para que o novo proprietário de um imóvel alugado faça a denúncia da locação também é de 90 dias, que são contados a partir do registro da venda ou do compromisso na matrícula de imóvel. Se a renúncia não for feita dentro do prazo, entende-se que ambas as partes acordaram na manutenção da locação.

Já no caso de o inquilino se opor à desocupação do imóvel, o novo dono pode ajuizar uma ação de despejo.

Pedido de rescisão pelo inquilino

Ao contrário do locador, o inquilino pode pedir a rescisão de um contrato de aluguel a qualquer momento. No entanto, a forma como essa rescisão será feita e os encargos que o locatário irá pagar precisam constar no documento.

No QuintoAndar, por exemplo, os contratos de locação são padronizados e têm duração de 30 meses. E o pedido de rescisão pelo inquilino prevê duas hipóteses:

  • Rescisão no primeiro ano: o locatário paga multa no valor de 3 aluguéis, reduzida proporcionalmente pelo prazo já cumprido dos 12 meses, sem a necessidade de cumprimento de aviso prévio.
  • Rescisão após o primeiro ano: o inquilino pode rescindir o contrato sem a aplicação de multa, desde que envie aviso prévio, com antecedência mínima de 30 dias. Em caso de descumprimento do aviso prévio, é cobrado o valor integral equivalente a um mês de aluguel vigente.

Em caso de mudança de endereço por motivos de trabalho, de acordo com a Lei do Inquilinato, para se conseguir isenção da multa rescisória é preciso notificar o proprietário com, no mínimo, 30 dias de antecedência.

Modelo de contrato de aluguel utilizado no QuintoAndar

Você pode conferir o modelo de contrato de aluguel utilizado no QuintoAndar para verificar as informações que utilizamos.

LINK MODELO DE CONTRATO DE ALUGUEL DE IMÓVEL QUINTOANDAR

É necessário levar o contrato de aluguel ao cartório?

Não é obrigatório que o contrato de aluguel seja levado até o cartório para que haja reconhecimento de sua validade.

Contudo, tanto o reconhecimento de firma como o registro do contrato de aluguel como averbação no Cartório de Imóveis podem ser úteis para proteger os direitos das partes, que não poderão alegar desconhecimento dos termos.

Além disso, o direito de preferência do inquilino e a garantia da locação em caso de venda também ficam garantidos.

O processo é indicado especialmente quando o proprietário resolve alugar por conta própria, sem que haja o intermédio de uma imobiliária zelando por todas as questões burocráticas.

A gente cuida da burocracia para você

Ao alugar um imóvel pelo QuintoAndar, você, sendo proprietário ou futuro inquilino, não precisa se preocupar com a redação do contrato de aluguel de imóvel, pois a plataforma de moradia já tem tudo isso pronto.

A papelada, além de toda a expertise da maior plataforma de moradia do país, ainda evoluiu ao longo dos anos com os milhares de contratos fechados pelo QuintoAndar.

E você sequer precisa sair de casa para assinar, pois a assinatura é feita de forma digital. Além disso, o proprietário que conta com a administração de seus imóveis pelo QuintoAndar tem a tranquilidade do pagamento garantido do aluguel todo dia 12 de cada mês, mesmo que o inquilino atrase.  

Preocupe-se em encontrar o seu novo lar – ou alugar o seu imóvel – e deixe a burocracia com o QuintoAndar.

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