Antes de alugar qualquer imóvel, é imprescindível que o investidor tenha dois pontos muito bem definidos: o valor a ser cobrado de aluguel e a estratégia utilizada para encontrar um inquilino.

Quando não planeja com rigor essas duas variáveis, o proprietário acaba se expondo ao risco de perder boa parte da rentabilidade do seu investimento.

Então, se você investe em imóveis, confira neste artigo algumas boas práticas e ferramentas que podem ajudar a descobrir quanto cobrar de aluguel e as vantagens de anunciar suas propriedades em uma plataforma de moradia.

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Mas, afinal, quanto cobrar de aluguel?

Por um lado, precificar errado o aluguel (para cima ou para baixo) tende a reduzir consideravelmente o lucro obtido. Quando se cobra menos do que se poderia, há uma clara perda financeira em termos de valores recebidos.

Já quando o valor pedido é muito alto, existe uma maior dificuldade de dar liquidez a esse ativo, o que traz um alto custo de oportunidade, fora despesas recorrentes como condomínio e IPTU.

Um levantamento realizado pelo QuintoAndar em 2021, por exemplo, mostrou que tentar alugar um imóvel por um preço acima do seu valor de mercado pode diminuir a rentabilidade anual do proprietário em até 22%. Já preços mais alinhados com os praticados conforme a oferta e a demanda podem aumentar os ganhos em 37%.

Por outro lado, adotar uma estratégia inadequada para alugar o imóvel pode implicar em um elevado tempo de vacância, bem como na definição de um contrato cujas condições não sejam as mais favoráveis para o inquilino.

Leia também: Como alugar um imóvel rápido? Levantamento do QuintoAndar revela as principais características de imóveis com baixa vacância

Quanto cobrar de aluguel: o que influencia no valor

Como tudo que é negociado, o preço do aluguel depende da oferta (imóveis com características similares disponíveis) e demanda (potencial inquilinos dispostos a morar em determinados imóveis).

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Naturalmente, características mais desejadas, como área grande, bom estado e localização estratégica encarecem o aluguel, pois há inquilinos dispostos a pagar a mais por isso.

Por outro lado, caso haja pressa em querer alugar logo o imóvel, é necessário que o valor seja bem atrativo. Isso inclui a possibilidade de colocar um preço abaixo do praticado pelo mercado.

Além disso, outros fatores são muito determinantes na hora de definir quanto cobrar de aluguel. Confira a seguir. 

Localização do imóvel

Saber quanto cobram de aluguel em um imóvel com características semelhantes e na mesma região que o seu é fundamental para fazer uma boa precificação. 

Custo de manutenção 

Quando o imóvel que requer uma maior manutenção, como costumam ser os mais antigos – por exemplo, pode influenciar em quanto cobrar de aluguel. Afinal, isso inclui nos gastos que a pessoa inquilina terá. Se o valor de manutenção for alto, o mais indicado é reduzir o preço do aluguel para que ele seja alugado. 

Valor do condomínio e IPTU

Ambos influenciam em quanto cobrar de aluguel, por isso devem ser considerados. Por exemplo, caso o condomínio tenha bons atrativos e uma taxa proporcionalmente baixa, isso pode ser um bom atrativo. Porém, o contrário também se aplica, se o valor do condomínio for alto, isso influencia em cobrar menos de locação. No caso do IPTU já ter sido pago, o valor precisa ser acrescentado no aluguel.

Idade do imóvel

Para além do ponto sobre manutenção, uma propriedade mais nova costuma atrair por ser mais moderna e até mesmo melhor preparada – inclusive no quesito de comodidades – para receber uma nova família. Assim, ela pode ter um valor de locação mais alto. 

Porém, um imóvel mais antigo podem ter o aluguel mais caro justamente por ser mais valorizado – como um prédio icônico da região.

Leia também: Como fazer um anúncio de imóvel chamativo em 3 passos

Como saber quanto cobrar de aluguel de maneira correta e fundamentada

Mesmo avaliando os pontos acima, fazer esse exercício de medir o preço justo do aluguel é muito complicado, já que boa parte dos fatores são subjetivos. Como determinar o valor de uma boa localização para um morador? Ou como traduzir um bom estado de conservação em termos financeiros? Afinal, o que é essencial para um morador pode ser uma comodidade para outro é algo irrelevante para um terceiro.

Para sair dessa encruzilhada, os investidores costumam se valer de três métodos diferentes para determinar o que seria o valor justo de um imóvel:

  • Comparando com imóveis de características similares (conforme apontamos antes);
  • Cobrando um percentual sobre o valor de venda;
  • Utilizando ferramentas que, a partir de uma infinidade de dados a respeito do mercado imobiliário, define parâmetros financeiros para cada característica da propriedade.
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Conheça a Calculadora do QuintoAndar

Uma das ferramentas que mais ajuda a definir o valor ideal – ou seja, aquele que maximiza a rentabilidade do investidor – é a Calculadora do QuintoAndar, que simula quanto cobrar de aluguel a partir de dados básicos como a área do imóvel, a localização e a quantidade de cômodos para definir o preço ideal.

A análise exige o preenchimento de um formulário extremamente curto (cerca de 3 minutos para responder) e o resultado sai de maneira automática.

O principal diferencial é o de que os parâmetros são alimentados pela base de dados da maior plataforma de moradia da América Latina, que fecha cerca de um contrato de aluguel a cada 4 minutos.

Contudo, apesar de seu modelo de sucesso, o simulador é apenas uma parte de um planejamento completo para precificar e alugar bem o imóvel dos investidores.

Como usar a Calculadora do QuintoAndar passo a passo

  1. Para saber quanto cobrar de aluguel, acesse a Calculadora do QuintoAndar;
  2. Comece digitando o endereço do imóvel pro qual você deseja fazer o cálculo;
  3. Depois, escolha de qual tipo de imóvel se trata entre quatro opções: apartamento, kitnet, casa ou casa em condomínio;
  4. Na sequência, informe o número de quartos do imóvel;
  5. No próximo passo, responda se o imóvel possui ar condicionado;
  6. Informe a área total do imóvel em metros quadrados (m²);
  7. Preencha o campo da pergunta sobre o valor do condomínio;
  8. No passo seguinte, informe o número de banheiros;
  9. Responda se o imóvel está disponível pra locação;
  10. Informe o seu telefone;
  11. Por fim, preencha o campo com seu endereço de e-mail.

O resultado será enviado para o seu e-mail. Mas lembre-se: valores adicionais como taxa de condomínio e IPTU não estão incluídos na simulação. A sugestão de valor que você irá receber será referente apenas ao que pode ser cobrado pelo aluguel do imóvel.

Leia também: Taxa de condomínio pode ser o grande vilão da rentabilidade do investidor de imóveis

A melhor estratégia para anunciar seu imóvel e encontrar o inquilino o ideal

Tem mais imóveis disponíveis para aluguel e gostaria de anunciar por aqui? Temos uma ferramenta que pode te ajudar com a precificação. Aqui no QuintoAndar, no momento em que você inicia o processo de cadastrar um imóvel, você conta com a ferramenta Preço Certo, que te ajuda a definir o valor ideal de aluguel para cada propriedade, em cerca de 5 minutos.

A partir de informações específicas, como o número de quartos, banheiros e vagas de garagem, bem como a presença de determinados móveis e comodidades do condomínio, como piscina e portaria, sugerimos uma faixa de preço justo para o aluguel.

Assim, é possível precificar os seus imóveis com precisão e aumentar as chances de alugar o mais rápido possível!

Além disso, a ferramenta ainda apresenta um comparativo com relação a outros imóveis da região com características similares e as faixas de preço em que se encontram, para ajudar o investidor a definir o que será pedido.

Em poucos cliques, o proprietário ainda pode simular o quanto deseja cobrar de aluguel e o quanto receberá efetivamente, de acordo com possíveis facilidades que escolha contar, como a administração completa do imóvel, garantindo o pagamento em caso de inadimplência e a cobertura de até R$ 50 mil para avarias no imóvel.

O investidor ainda pode optar por, em poucos minutos, já encaminhar o anúncio gratuito do seu imóvel na plataforma do QuintoAndar, que conta com a maior exposição do país (cerca de 12 mil contratos fechados por mês).

Esse alto volume de negócios atrai um elevado número de potenciais inquilinos e reduz o tempo de vacância, ao mesmo tempo em que alimenta nossa recomendação de preços para os imóveis da plataforma.

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