Pode parecer um termo estranho, mas a dação em pagamento é bastante comum. Utilizada em negociações — como as de dívidas — e para bens imóveis, essa é uma forma de fazer um acordo com o credor. Dessa forma, você consegue se isentar do débito em aberto existente.

No entanto, o benefício garantido por esse processo também permite facilitar a compra do seu imóvel. Por isso, essa alternativa está sendo cada vez mais utilizada. Neste post, vamos explicar melhor como funciona. Confira!

Navegue por este conteúdo:

Qual é a legislação da dação em pagamento?

A Lei 13.259/2016 regulamentou a dação em pagamento de bens imóveis para extinção do crédito tributário. Essa foi uma homologação do que já estava previsto no Código Tributário Nacional, mais precisamente no artigo 156.

Ele define as condições de extinção do crédito tributário. Elas são:

  • Pagamento;
  • Compensação;
  • Transação;
  • Remissão;
  • Prescrição e decadência;
  • Conversão de depósito em renda;
  • Pagamento antecipado e homologação do lançamento;
  • Consignação em pagamento;
  • Decisão administrativa irreformável, desde que entendida dessa maneira na órbita administrativa, que não possa ser objeto de ação anulatória;
  • Decisão judicial passada em julgado;
  • Dação em pagamento em bens imóveis.

Inicialmente, a Lei 13.259/2016 definiu que os imóveis devem ser avaliados de acordo com os parâmetros de mercado, sendo que os bens objeto da dação devem ser livres e desembaraçados de todos os ônus.

Caso o crédito tributário a ser quitado esteja em processo de questionamento judicial, é necessário que o contribuinte desista da demanda. Ou seja, é preciso renunciar ao direito para garantir a extinção da obrigação tributária.

Ainda vale a pena citar a dação em pagamento no Código Civil. O artigo 356 determina que o credor pode aceitar qualquer coisa em troca de um pagamento devido. Porém, não fica claro se esse retorno deve ter valor igual, maior ou menor do que a dívida.

Dentro desse contexto, é importante especificar que a lei permite fazer a dação em pagamento, mas sem especificar valores. Essa questão deve ser um acordo entre credor e devedor.

De toda forma, existem 3 critérios para a possibilidade de utilizar essa possibilidade. Eles são:

  1. Existência formal da dívida;
  2. Consentimento do credor;
  3. Entrega de algo diferente daquilo que é devido, a fim de haver a extinção do débito em aberto.

Qual a modalidade da dação em pagamento?

Para entender o que é dação em pagamento de forma ampla, é importante conhecer os tipos disponíveis. Veja quais são as modalidades que você pode utilizar para fazer um acordo com o credor.

Rem pro pecuni

Consiste na substituição do valor da dívida em dinheiro por um bem. Por isso, é a opção mais usada e vale para imóveis, objetos ou qualquer coisa que possa ser passado para o credor.

Por exemplo, se você deve R$ 50 mil para uma pessoa, essa dívida pode ser encerrada com a entrega de um terreno. Para isso, o credor deve aceitar a oferta e considerar o débito em aberto encerrado.

Rem pro re

É o contrato de dação em pagamento que prevê a troca de um bem por outro. Portanto, é uma operação semelhante a um escambo.

Por exemplo, você deve uma casa para outra pessoa, mas oferece um carro em troca. Caso o credor aceite o veículo, ele extingue a dívida até então existente.

Rem pro facto

É o tipo de dação que consiste em substituir o dinheiro ou o bem pela obrigação de fazer. Ou seja, um serviço ou um ato positivo (atribuição ou tarefa) é prestado pelo devedor em favor do credor.

Essa obrigação pode ser de dois tipos:

  • Fungível: pode ser exercida pelo devedor principal ou por um terceiro. Por exemplo, a limpeza de uma casa;
  • Infungível: pode ser executada somente pelo próprio devedor. É o caso de exercer uma atividade especializada, como a tradução de um texto.

Para entender melhor, veja o seguinte exemplo. Você quer fazer o pagamento de uma dívida e oferece a diagramação de um conteúdo em troca. Com a aceitação do credor, você exerce essa atividade e paga o valor devido prestando o serviço.

O que é compra e venda com dação em pagamento?

A compra e a venda com dação em pagamento se caracteriza por ser uma permuta  de imóveis com valor superior à metade do montante total do negócio. Quando esse valor for inferior, representa uma troca.

Por exemplo, você tem um imóvel com valor de R$ 250 mil. Para fazer essa operação, é necessário que o outro bem tenha um preço acima de R$ 125 mil — ou seja, acima de 50% da metade.

Nesse caso, estamos falando da dação em pagamento com imóvel. Essa é uma das formas mais comumente praticadas. Apesar disso, a operação tem características específicas.

Uma delas é a tributação. Afinal, quando você recebe o imóvel em contrapartida do pagamento de uma dívida, será necessário pagar impostos. Isso porque a transação consiste em uma alienação fiduciária. Portanto, está sujeita ao Imposto de Renda (IR).

Na prática, isso significa que você deverá apurar o ganho de capital com a transferência do bem na hora de fazer a sua declaração. Assim, poderá ser aplicada uma alíquota de 15%.

Ao atentar a esses aspectos, é feito o contrato de dação em pagamento. Caso contrário, é celebrada a permuta. Esses aspectos estão definidos no artigo 481 do Código Civil.

Leia mais: Dicas de Imposto de Renda para quem aluga, compra ou vende imóvel

O que é uma dação em pagamento?

Vendo todos esses aspectos, está na hora de entender melhor o que é dação em pagamento. Conforme já explicamos, esse é um acordo em que o credor aceita receber algo em troca da quitação da dívida existente. Portanto, há uma substituição do pagamento original.

Nesse processo, qualquer bem pode ser oferecido. No entanto, o mais comum é a dação em pagamento com imóvel. Caso haja lucro na operação, há incidência de IR. Se não forem recebidos ganhos, o imposto fica isento.

Vale a pena reforçar que é possível fazer até dação em pagamento de tributos. Isso porque é possível apresentar um requerimento à Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional no seu domicílio tributário.

Dessa forma, um processo administrativo será aberto para analisar se o imóvel ofertado será aceito como forma de extinção da dívida. Caso essa seja uma alternativa para você, todos os detalhes estão descritos no site da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional.

Quais são os requisitos para a dação em pagamento?

O contrato de dação em pagamento só pode ser firmado se houver as seguintes condições:

  • Existência de uma dívida vencida e não paga;
  • Realização de acordo com o credor, em que ele aceita receber um pagamento diferente daquele estabelecido inicialmente;
  • Cumprimento do pagamento por meio da entrega de um bem ou de um feito. Assim, há a extinção da dívida;
  • Interesse das partes em encerrar o débito em aberto.

Esses critérios são válidos para todas as operações. No caso das transações com propriedades imobiliárias, o imóvel recebido em dação em pagamento deverá ter sua formalização em cartório.

Ou seja, a escritura de dação em pagamento é feita de acordo com as regras, tendo fé pública. Ela é redigida pelo tabelião e formaliza a vontade das partes de forma jurídica. Dessa forma, fica estabelecido que a dívida foi extinta.

Leia mais: Como vender, comprar e alugar um imóvel online com segurança

Quais são os prós e os contras na dação de imóveis?

Antes de você decidir por essa alternativa, é preciso considerar os detalhes e ver se essa opção realmente é a melhor para o seu caso. Entenda melhor os pontos positivos e negativos dessa escolha.

Prós

Os principais motivos para fazer compra e venda com dação em pagamento são:

  • Facilidade na negociação do imóvel. Se você tiver dívidas e quiser vender a propriedade, o processo pode levar tempo e os juros aumentam de forma exponencial. Por sua vez, se for comercializar o bem para comprar outro de mesmo tipo, a transação pode gerar a perda de boas oportunidades. Com isso, a dação é uma alternativa mais rápida;
  • Redução da burocracia, já que as visitas de interessados, negociação de preços etc. não ocorrerão;
  • Crescimento do poder de compra em situações de instabilidade econômica. Isso porque a demora na negociação do imóvel pode levar anos e gerar uma possível desvalorização;
  • Possibilidade de continuar morando no imóvel até que o processo seja finalizado. Isso é ainda mais importante quando você deseja comprar um novo imóvel.

Contras

Por outro lado, também existem pontos negativos dessa operação. Confira, a seguir:

  • Dificuldade para fazer o procedimento com a propriedade de acordo com o preço de mercado. Isso porque o credor terá que pagar a documentação do imóvel recebido em dação em pagamento. Quando é utilizado para comprar outra propriedade, ainda há os gastos de comissão e o desejo do credor em lucrar com a venda. Isso leva a uma queda de valor do bem que varia entre 10% e 30%;
  • Possibilidade de ter diferença nos valores do imóvel usado e do novo. Ou seja, há chance de ter problemas com o encaminhamento do financiamento do saldo;
  • Ocorrências de fraudes contra credores com créditos preferenciais. Isso exige um alinhamento jurídico bem claro para evitar golpes.

Faça o processo que precisar com a ajuda de especialistas!

Ao comprar e vender imóveis, você deve contar com especialistas. No QuintoAndar, temos a consultoria imobiliária, que pode ajudar nesses processos de dação em pagamento.

Além disso, você terá acesso a imóveis regularizados e que podem ser utilizados na dação em pagamento. Assim, será possível encontrar a casa ou o apartamento ideal para sua família com o mínimo de burocracia e com a ajuda necessária em relação à documentação.

Então, que tal aproveitar todas essas facilidades? Acesse o site ou app do QuintoAndar, encontre o imóvel ideal e faça o processo de compra e venda como for melhor para você!

Administração de imóveis com pagamento garantido todo dia 12
Administração de imóveis com pagamento garantido todo dia 12 Saiba mais