O índice oficial de inflação do Brasil (IPCA) apresentou em julho o maior recuo mensal da série histórica, com queda de 0,68% dos preços da cesta estipulada pelo IBGE. O fato colocou o termo “deflação” em evidência no noticiário econômico.
A regressão do IPCA, que não ocorria desde maio de 2020, foi puxada especialmente pela redução dos preços dos combustíveis, em especial da gasolina (-15,48%), item individual com maior peso no índice.
Bem, mas será que podemos qualificar essa baixa de preços como “deflação”? E quais seriam os efeitos dela na economia? Por se tratar de uma “inflação negativa”, ela teria simplesmente os efeitos inversos da alta de preços?
E para o investidor de imóveis, que riscos e oportunidades o recuo dos preços pode trazer?
Navegue pelo conteúdo:
- O que é deflação?
- Natural ou artificial: o que gera a queda de preços
- Deflação no mercado imobiliário x efeitos da deflação geral
- Queda dos preços dos aluguéis
- Efeitos da deflação na economia sobre o mercado de imóveis
- Oferta e Demanda
- Diminuição dos juros
- Reajuste dos contratos
- Como rentabilizar os imóveis em qualquer cenário econômico
O que é deflação?
A deflação pode ser definida como um recuo geral dos preços, observado de maneira consistente e por um período de tempo mais longo (alguns meses pelo menos).
Por esses critérios, a baixa do IPCA em julho ainda não pode ser considerada como um quadro deflacionário, já que:
- A baixa dos preços não é geral, mas puxada por segmentos específicos, como os combustíveis, que se beneficiaram de mudanças nas regras fiscais. Os alimentos, por outro lado, seguem apresentando alta;
- Depois de sucessivos aumentos e inflação anual de dois dígitos, a queda foi registrada pontualmente em apenas um mês.
Dito isto, embora a deflação represente um alívio para o bolso dos consumidores, é importante frisar que ela não se porta necessariamente como uma “inflação negativa”.
Isso porque a queda generalizada de preços, quando mantida por longos períodos, tende a mexer com as expectativas de investimento e consumo, o que pode desestimular a movimentação da roda da economia. No caso do Brasil, por se tratar de uma queda pontual e forçada para aliviar o bolso da população, esse risco ainda não é relevante.
De maneira geral, o consenso de economistas é o de que o ideal para um país seja uma inflação positiva e baixa, na casa dos 2% ou 3% ao ano.
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Natural ou artificial: o que gera a queda de preços
Assim como a inflação, a deflação não possui apenas uma causa responsável. De maneira geral, a flutuação de preços tem origem no descasamento entre oferta e demanda (quando há excesso de oferta, os preços caem; quando há falta, sobem). Esse seria o processo considerado natural.
Entretanto, existem algumas possíveis distorções no processo de formação de preços, quando eles atingem apenas um determinado setor ou sofrem interferência do câmbio ou de questões tributárias.
No caso da deflação de julho, por ter sido puxada pelos combustíveis, claramente é um reflexo da redução dos tributos determinada pelo governo, em especial o ICMS. Logo, trata-se de um fenômeno artificial, com o intuito de aliviar as contas dos brasileiros, sem um choque de oferta e demanda.
Deflação no mercado imobiliário x efeitos da deflação geral
Bem, mas como essa flutuação dos preços para baixo impacta o investidor de imóveis? Antes de mais nada, é preciso separar duas coisas: a queda dos preços dos aluguéis e os efeitos de uma deflação generalizada na economia sobre a dinâmica do mercado imobiliário.
Queda dos preços dos aluguéis
Assim como na economia brasileira, é raro observar uma queda generalizada dos preços dos aluguéis. Mas pode acontecer, como ocorreu no ápice da pandemia, quando, entre maio de 2020 e abril de 2021, o preço médio dos aluguéis em São Paulo caiu 3,65%, motivado pelas renegociações entre proprietários e inquilinos.
Esse fenômeno é prejudicial para os investidores, já que uma redução de preços concentrada nos imóveis reduz a renda obtida, enquanto os gastos dos consumidores não acompanham essa baixa.
Efeitos da deflação na economia sobre o mercado de imóveis
Quando a redução de preços é geral e não focada sobre o mercado de imóveis, contudo, há uma série de possíveis efeitos que podem afetar os investidores. Mais uma vez, é importante frisar que a queda do IPCA de julho não é suficiente para provocar grandes mudanças, já que é um resultado forçado e pontual.
Oferta e Demanda
Em primeiro lugar, uma deflação geral poderia gerar, num primeiro momento, um descasamento entre a renda do aluguel e o custo de consumo do investidor.
Por conta da solidez dos contratos (com preços fixados) e pela inelasticidade da demanda por moradia (alta necessidade), no curto prazo isso poderia beneficiar o proprietário que aluga seus imóveis.
Entretanto, no longo prazo, caso a deflação seja fruto de uma crise econômica e diminuição de renda, isso afetaria a capacidade de pagamento dos inquilinos e poderia impactar no preço dos aluguéis.
Por outro lado, uma deflação baseada numa redução de impostos ou no câmbio, que aumente o poder de compra da população, pode aumentar o valor que inquilinos estejam dispostos a pagar por um aluguel.
Diminuição dos juros
Apesar de a queda dos preços ser temporária, o Banco Central já começa a considerar que a inflação está sendo controlada e sinalizou uma estabilização dos juros, que podem decair já em 2023.
Quando os juros caem, os financiamentos tendem a ficar mais baratos, favorecendo compradores, inclusive os que desejam adquirir imóveis para investir.
Reajuste dos contratos
Os contratos de aluguéis normalmente possuem gatilhos de correção monetária, vinculados ao IGP-M ou ao IPCA. Caso esses índices venham a ser negativos, os preços dos aluguéis podem cair ou ficar estáveis dependendo de como estiver acordado no contrato.
No caso de uma deflação pontual, os efeitos não devem ser relevantes, mas podem tornar o montante a ser reajustado mais baixo.
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Como rentabilizar os imóveis em qualquer cenário econômico
Independentemente do cenário econômico, que pontualmente pode ficar mais ou menos vantajoso, uma coisa é consenso entre investidores de imóveis: a melhor maneira de rentabilizar o patrimônio é diminuir o tempo de vacância e os riscos de inadimplência.
Para cumprir esses objetivos, é essencial contar com a expertise e os serviços como os oferecidos pelo QuintoAndar. Na maior plataforma de moradia da América Latina, quem opta pela administração de imóveis completa conta com:
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