O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), tradicionalmente conhecido como a “inflação do aluguel”, renovou o recorde de setembro e registrou a maior queda mensal do ano neste mês de outubro, com baixa de 0,97%.

Medido pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), o principal mecanismo de reajustes de preço dos contratos imobiliários acumula agora alta de 5,58% no ano (janeiro a outubro) e 6,52% em doze meses (novembro/2021 a outubro/2022).

O preço médio dos aluguéis, contudo, sobe acima do IGP-M até o momento. Segundo o Índice Quinto Andar, a variação em doze meses para setembro foi de 16,91% em São Paulo e 17,8% no Rio de Janeiro. No mesmo período, o IGP-M estava em 8,25%. O descasamento, naturalmente, é reflexo dos preços que foram “segurados” durante a pandemia.

A queda mensal do índice foi a terceira consecutiva, mas, a depender dos indícios e projeções de mercado, esse princípio de deflação não deve se manter.

Além disso, as oscilações de preço, desde que se mantenham controladas, não devem interferir na vida e na rentabilidade do investidor de imóveis.

Entretanto, de acordo com o objetivo de cada proprietário, vale repensar qual é a melhor estratégia de correção de preços para o contrato de aluguel. Confira mais detalhes a seguir!

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Inflação deve ser positiva e baixa até 2024

Os dados apresentados nesta segunda-feira (31/10) pelo Boletim Focus, que reúne as expectativas de mercado no país, indicam que o IGP-M deve voltar a subir, mas de maneira controlada.

O relatório baixou sua previsão para o índice até o fim do ano para 6,42%, ante 7,01% da semana anterior, já incorporando o resultado de outubro. Por essa projeção, teríamos uma média positiva de 0,4% ao mês para o índice em novembro e dezembro.

A leve alta vai em linha com o noticiário econômico. Os combustíveis, cuja queda no preço nos últimos meses foi o grande freio para a inflação, voltaram a subir na reta final de outubro, segundo levantamento da Agência Nacional do Petróleo (ANP).

Além disso, estima-se que a gasolina ainda registre uma defasagem de 8% em relação aos preços internacionais. Com a definição das eleições, o valor “reprimido” até então pode ser repassado para as bombas.

Para além de 2022, o Focus ainda projeta o IGP-M em 4,57% em 2023 e 4% em 2024, muito abaixo da alta de dois dígitos registradas nos anos de pico da pandemia de Covid-19 (23,14% em 2020 e 17,79% em 2021).

As projeções do Focus, naturalmente, refletem o desenho de mercado atual e suas expectativas futuras – e podem ser modificadas com o desenrolar dos meses, bem como de eventos extraordinários, como a pandemia.

Leia também: As tendências que vieram para ficar no mercado imobiliário pós-pandemia

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Os efeitos da deflação e da inflação sobre os valores dos contratos

A deflação e a inflação na economia impactam, de diversas formas, direta ou indiretamente, o mercado imobiliário. Uma dessas frentes é nos valores dos contratos.

Quando os preços em uma economia caem de maneira pontual, sem ser reflexo de crise ou recessão, os investidores de imóveis tendem a se beneficiar por dois fatores:

  • A renda do aluguel se mantém, enquanto o custo de vida cai;
  • Inquilinos com maior poder de compra podem elevar seu nível de gastos.

Uma falácia que pode “enganar” os proprietários é a de que, com a inflação mais baixa, o reajuste dos contratos será menor, prejudicando sua rentabilidade.

Esse raciocínio não faz sentido, já que, de fato, se houver deflação ao longo de um ano, naturalmente o valor nominal recebido pelo investidor no pós-reajuste é menor.

Contudo, de nada adianta um ganho nominal maior para o investidor se este dinheiro está valendo menos no mercado. A correção pela inflação é justamente uma maneira de manter o poder de compra de um contrato – e não beneficiar o proprietário ao longo dos anos.

Na prática, a inflação alta acaba inclusive prejudicando o proprietário, já que o Imposto de Renda tende a incidir sobre uma base maior e com uma alíquota mais elevada.

Além disso, um custo de vida alto reduz o valor real que o inquilino está disposto a pagar por um aluguel, o que pode dificultar a renovação de acordos e estimular a vacância, por exemplo.

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IGP-M e IPCA não devem se descasar, mas é bom se precaver

Além da inflação controlada, o Focus desta semana traz ainda uma boa notícia para o investidor de imóveis: não é esperado um descolamento entre o IGP-M e o índice oficial de inflação do país, o IPCA, nos próximos dois anos.

De acordo com o boletim, o índice calculado pelo IBGE deve ficar um pouco acima do IGP-M em 2023 (4,94%) e um pouco abaixo em 2024 (3,5%).

Essa proximidade é importante para quem tem o aluguel ajustado pelo IGP-M, seja proprietário ou inquilino.

Como no índice da FGV os preços ao consumidor têm peso de apenas 30% e os preços de atacado representam 60%, muitas vezes atrelados ao dólar, ele pode distorcer a real mudança do custo de vida de ambos.

Um estudo feito há dois anos pelo BTG Pactual, por exemplo, identificou que, embora no longo prazo os índices sigam caminhos parecidos, no curto prazo o IGP-M oscila muito.

Um claro exemplo disso ocorreu na pandemia, quando o IGP-M chegou a bater 30%, enquanto o IPCA não chegava a 10%.

Embora no curto prazo isso tenha sido benéfico para os proprietários, cujas receitas subiram em relação às despesas, no longo prazo a distorção acaba prejudicando a relação, já que:

  • O inquilino pode se sentir sufocado, criando uma situação para vacância e inadimplência;
  • O jogo pode virar e um IGP-M baixo prejudicaria o proprietário.

Como boa parte dos investidores de imóveis utiliza o aluguel como fonte de renda para cobrir seus próprios gastos, o mais lógico seria utilizar o IPCA, que mede o custo do consumo, como indexador.

Visando estabelecer essa relação mais saudável entre as partes, o QuintoAndar adotou o IPCA como índice de correção de seus contratos de aluguel para todos os novos contratos fechados pela plataforma com propostas enviadas a partir do dia 26/11/2020.

Aproveite nossas calculadoras disponíveis abaixo para calcular todos os meses, de maneira atualizada, qual deve ser a correção aplicada para seu contrato de aluguel vigente, tanto para o IGP-M como para o IPCA.

IPCA: maio de 2024

Os contratos que fazem aniversário em junho de 2024 terão reajuste de 3,93%.

O valor reajustado do seu aluguel é de:
O valor reajustado do seu aluguel é de:
IGP-M: maio de 2024

Os contratos que fazem aniversário no mês seguinte terão reajuste de 0,34%.

O valor reajustado do seu aluguel é de:
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