Ao longo do período de um contrato de locação, pode acontecer de uma das partes querer encerrar o acordo antes do tempo. Mas como proceder em uma quebra de contrato de aluguel?

Para ajudar tanto inquilinos (locatários) quanto proprietários (locadores) a se informar sobre a rescisão de contrato de aluguel, evitando dores de cabeça desnecessárias nessa hora, traçamos por alguns cenários.

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Quebra do contrato de aluguel e a Lei do Inquilinato

Segundo o Art. nº 4 da Lei do Inquilinato, existem alguns critérios para o proprietário realizar a quebra do contrato de aluguel e reaver o imóvel antes do prazo firmado no documento do início da locação. Isso acontece para dar mais segurança ao inquilino, garantindo o direito à moradia.

Ao mesmo tempo, a quebra do contrato de aluguel é um direito de arrependimento garantido ao inquilino, presente no Art nº 6 da Lei do Inquilinato, mesmo em negociações de aluguel direto com o proprietário.

No entanto, a depender do prazo em que esse pedido de rescisão é feito, o locatário pode ter que pagar uma multa proporcional.

No vídeo abaixo, você entenderá como proceder em caso de rescisão de contrato de aluguel e quais são os direitos e deveres de locadores e locatários nessa situação.

Rescisão de contrato de aluguel pelo locador

Como falamos acima, para o proprietário, não é tão simples solicitar a desocupação de um imóvel, pois a Lei não permite a rescisão do contrato de aluguel por parte do locador. 

Os proprietários só podem fazer quebrar o vínculo do contrato de aluguel nas seguintes situações:

1. Com uma ação de despejo

A retomada do imóvel pode ser feita por meio de uma ação de despejo. Embora pareça uma medida drástica, ela é tomada em ocasiões que nem sempre têm a ver com conflito entre donos e inquilinos. Alguns exemplos são: 

  • Necessidade de moradia do proprietário ou de parentes próximos, desde que não disponham de imóvel residencial próprio (Art. 47ª III da Lei do Inquilinato);
  • Inadimplência;
  • Necessidade de reparos urgentes;
  • Permanência do inquilino após o término do contrato (se não houver renovação).

No entanto, se o proprietário sugerir a rescisão de contrato de aluguel e o inquilino concordar, ela poderá acontecer conforme o rito que o que vamos explicar mais adiante. 

2. Venda do imóvel

Caso o proprietário deseje vender o imóvel, ele deverá, de acordo com a Lei do Inquilinato, dar o direito de preferência na compra para o próprio inquilino. 

Se o morador não tiver interesse na compra ou não responder em até 30 dias a proposta,  o proprietário poderá seguir com a venda.

Se o novo dono não tiver interesse em manter o contrato de locação, ele terá o prazo de 90 dias a contar da compra para pedir a rescisão do contrato para o inquilino, que, por sua vez, terá até 90 dias para desocupar o imóvel.

Quando o locatário pode rescindir o contrato de aluguel?

O inquilino pode solicitar a quebra de contrato de aluguel do imóvel a qualquer momento. A Lei do Inquilinato não especifica o prazo, apenas o pagamento da multa preestabelecida. Também não é necessário justificar o motivo pelo qual pretende desistir do compromisso com o locador.

Como fazer quebra de contrato de aluguel?

Todo inquilino deve saber como rescindir um contrato de aluguel antes do prazo, pois nunca se sabe quando será preciso sair do imóvel!

Para fazer isso, é preciso entregar ao proprietário um aviso de quebra de contrato de aluguel. Trata-se de uma notificação que deve ser feita com antecedência, conforme estabelecido em contrato (na ausência de acordo, considere 30 dias).

Este aviso deve incluir a comunicação da intenção de deixar o imóvel, a data em que a desocupação ocorrerá, a data presente e a assinatura do locador. Veja a seguir um modelo

Termo de rescisão de contrato de aluguel

Venho por meio desta comunicar que entregarei o imóvel por mim locado, localizado no ______________________________________________(endereço completo) até o dia ____/____/_____, conforme previsto pelo contrato e pela Lei nº 8.245/91 Art. nº 06, par. Único. 
Estou ciente de que caso este prazo seja extrapolado deverei renovar esta notificação, sob pena de, não o fazendo, ter que pagar o valor correspondente a 30 dias de aluguel, após a devolução das chaves. Estou ciente também de que os valores devidos deverão ser acertados até a data da efetiva entrega das chaves do imóvel.
Nome do locatário:___________________
Contato do locatário:_________________
Data:____/____/_____
Assinatura do locatário:__________________

Se o inquilino não realizar qualquer notificação, ele poderá ter que pagar os valores referentes aos aluguéis vencidos desde a saída do imóvel.

Qual o valor da multa de rescisão de contrato de aluguel?

Existem duas situações em que o inquilino precisará pagar multa contratual de aluguel na hora da rescisão: caso o pedido aconteça antes de o compromisso completar 12 meses ou caso não seja respeitado o aviso prévio.

A multa é proporcional ao período de cumprimento do contrato. Por lei, elaessa multa tem um teto de 10% do valor total do contrato. Ou seja, num contrato padrão de 30 meses, o valor máximo é igual a três meses de aluguel.

Respeitando esse limite, vale o que diz o contrato. Há aqueles em que a multa é de três vezes o valor de um mês de aluguel, em outros, ela é calculada sobre o número de meses de aluguel que ainda faltam para o contrato fazer aniversário. 

Portanto, se você é inquilino e tem um imóvel alugado pelo QuintoAndar, veja aqui como é feito o cálculo da multa por quebra de contrato de aluguel, caso deseje realizá-la antes de completar 12 meses ou sem cumprir o devido aviso.

Mas fique atento! Em algumas ocasiões, a multa não pode ser aplicada. Confira: 

  • Quando o motivo de rescisão de contrato for transferência de emprego;
  • Quando a construção apresenta problemas estruturais ou de manutenção anteriores ao fechamento do contrato.

Em caso de mudança de endereço por motivos de trabalho, de acordo com a Lei do Inquilinato, para ser conseguir isenção da multa rescisória é preciso notificar o proprietário com, no mínimo, 30 dias de antecedência. É importante esclarecer que isso vale tanto para vínculos privados quanto públicos, desde que a transferência seja mandatória pelo empregador e sem ingerência ou escolha do empregado. Ou seja, caso a transferência tenha ocorrido a pedido do empregado (inquilino), a multa não é isenta.

Inclusive, a mudança pode ocorrer até mesmo dentro da própria cidade, não é limitada à mudança de estado. Da mesma forma que a lei não limita a aplicação de multa apenas para regime CLT, a lei tampouco exige a mudança de estado para fazer jus a dispensa da multa rescisória. A mudança para localidade diversa (inclusive dentro da mesma cidade) é suficiente para garantir a aplicação da referida previsão legal, sendo necessário (neste caso mais extremo) uma análise acerca da distância em questão. Mudança efetiva de cidade, por sua vez, está absolutamente abarcada pela previsão legal.

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Como funciona a rescisão de contrato de aluguel no QuintoAndar?

No QuintoAndar, a rescisão de contrato de aluguel deve ser solicitada pelo aplicativo ou navegador. Na tela inicial, acesse o ícone do menu e em seguida, clique em “Meu aluguel”. Depois, entre no seu imóvel clicando em “Ver aluguel”. E, no fim da página, selecione a opção “Rescisão do contrato”

Em aplicativos no iOS (iPhones e iPads), clique no item “Contratos”, também ao final da página, para acessar seu imóvel e ver a opção “Rescisão do contrato”.

Como fazer a rescisão de contrato de aluguel?

  • Preencha o formulário do pedido da rescisão para formalizar a sua intenção de saída;
  • Indique a data que você quer sair do imóvel e clique em calcular multa de rescisão;
  • Verifique se há multa e o valor, depois clique em “Enviar aviso de rescisão”. Para confirmar, escolha o motivo da sua saída;
    • Lembre-se: caso o motivo seja uma transferência de trabalho, será preciso anexar a carta de transferência, em papel timbrado da sua empresa, no link “Anexar carta”. O documento será analisado e poderá significar a isenção da multa, que só é extinta para as pessoas que constam no contrato como locatárias. A carta não tem efeito para quem é apenas morador do imóvel.
  • A rescisão de contrato de aluguel será feita na data de saída informada no pedido, sendo que o valor do aluguel será calculado proporcionalmente até a data de saída;
  • Se você precisar adiar a saída ou permanecer no imóvel após a data estipulada, o aluguel será cobrado de forma proporcional, até o dia de desocupação;
  • Faça o cancelamento de todas as contas de consumo em seu nome – luz, gás, água, entre outras – e quite qualquer fatura que estiver em aberto;
  • A vistoria de saída será realizada após a sua mudança, com o imóvel desocupado. O aviso do agendamento será enviado a você por e-mail. Você deverá enviar um e-mail de confirmação, indicando o local onde a chave estará disponível para que o vistoriador possa acessar o imóvel.
    • Importante: o imóvel precisa ser devolvido ao proprietário nas mesmas condições apontadas no laudo da vistoria de entrada. Por isso, faça todos os reparos necessários.
  • Após a realização da vistoria de saída, o QuintoAndar envia o laudo ao proprietário, que terá um prazo de sete dias para analisar e decidir se concorda com as condições em que o apartamento foi entregue;
  • Depois do período de análise do proprietário, será a sua vez de analisar o laudo. O QuintoAndar envia para você a vistoria, junto com as considerações do vistoriador. E caso seja necessário algum ajuste, você terá até 7 dias a partir da data de envio para executá-lo;
  • Após a realização e aprovação dos ajustes solicitados, você nos envia fotos, para que seja feita a validação com o proprietário;
  • Quando todos os pagamentos referentes à locação estiverem quitados (contas de consumo, aluguel, multa rescisória e valores referentes aos reparos), as etapas do seu processo de rescisão serão encerradas.

Leia também: Tudo o que você precisa saber sobre a vistoria de saída do QuintoAndar

O contrato do QuintoAndar

E caso você ainda tenha dúvidas sobre como funciona o aluguel de imóveis pode contar com o auxílio da maior plataforma de moradia do país com mais de R$50 bilhões de ativos em gestão.

O QuintoAndar administra contratos de aluguel de imóveis residenciais em mais de 430 cidades pelo país, e é líder desse mercado no Brasil, aqui, o contrato de aluguel é padronizado e tem duração de 30 meses.

A quebra desse acordo  por parte do inquilino pode ser feita sem multa após 12 meses do início da locação, desde que o locatário cumpra um aviso prévio de 30 dias. Além disso, você pode contar com garantias locatícias como o Seguro Fiança.

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