Pedido de desocupação de imóvel alugado: como funciona e passo a passo para fazer

Existem vários motivos que ensejam um pedido de desocupação de imóvel alugado. Qualquer que seja ele, o fato é que o processo deve ocorrer dentro do que a lei determina. Caso contrário, a situação pode agradar e gerar até uma ação de despejo.

Então, como esse procedimento deve ser realizado? Quais são os direitos e deveres das duas partes envolvidas? Como evitar problemas? Descubra as respostas aqui!

Confira o que você vai ler por aqui:

• O que é o pedido de desocupação de imóvel alugado?
• Quando o locador pode pedir a desocupação do imóvel?
• Inadimplência do inquilino
• Quebra de contrato
• Uso indevido do imóvel
• Danos à propriedade
• Permanência do inquilino após o término do prazo do contrato 
• Como funciona o processo de desocupação de imóvel alugado?
• Como funciona a notificação de desocupação de imóvel?
• Como fazer um pedido de desocupação de um imóvel alugado?
• Entregue o pedido de desocupação de imóvel
• Aguarde o prazo de desocupação
• Faça a vistoria
• Verifique a quitação das contas
• Tenha certeza da entrega das chaves
• Quais são os direitos e deveres do inquilino e do proprietário no pedido de desocupação de imóvel?
• Qual o direito do inquilino quando o dono pediu o imóvel?
• Como evitar problemas com a desocupação do imóvel?
• Encontre o seu imóvel desocupado e sem complicações!

O que é o pedido de desocupação de imóvel alugado?

O pedido de desocupação de imóvel alugado é um documento que notifica o locatário sobre a necessidade de sair da casa ou do apartamento em que mora. Essa solicitação é feita pelo proprietário do bem. 

Quem aluga tem o dever de sair do local no prazo máximo de 30 dias. Porém, esse período pode variar conforme as situações previstas em lei.

Vale a pena destacar que o proprietário pode solicitar a desocupação a qualquer momento. No entanto, deve-se seguir a legislação para evitar problemas. 

Isso significa que não se deve forçar a saída do inquilino ou somente pedir as chaves — o processo deve ser feito especificamente pelo pedido de desocupação. Assim, formaliza-se a solicitação.

Leia mais: Saiba quais são os direitos e deveres do inquilino segundo a Lei do Inquilinato

Quando o locador pode pedir a desocupação do imóvel?

O advogado Lucca Ferri Latrofe, da CMO Advogados, explica que o pedido de desocupação de um imóvel alugado tem início por parte do locador, quando ele se vê em situação de descumprimento do contrato por parte do inquilino. 

Segundo o advogado, existem diversos motivos pelos quais o proprietário pode fazer o pedido, mas as principais foram destrinchadas a seguir: 

Inadimplência do inquilino

Esse costuma ser o principal fator da solicitação. Isso pode ser feito a partir do primeiro mês de atraso. No entanto, normalmente existe uma negociação anterior.

Leia mais: Como evitar a inadimplência ao alugar imóveis?

Quebra de contrato

O contrato de aluguel determina como o imóvel pode ser utilizado. Caso alguma das cláusulas seja desrespeitada, o proprietário tem o direito de solicitar a devolução do bem.

Um exemplo dessa situação é quando existe a sublocação. Ou seja, o morador opta por ganhar uma renda sublocando o imóvel total ou parcialmente para outra pessoa, sem o conhecimento do proprietário.

Uso indevido do imóvel

Também é uma quebra de contrato, mas se refere especificamente ao uso indevido. Por exemplo, fazer um comércio funcionar em um imóvel residencial.

Essas são as únicas condições. Agora, talvez, você esteja se perguntando sobre o desejo do proprietário de vender o imóvel. Essa não é uma situação prevista. Portanto, o locatário não tem a obrigação de sair do imóvel.

Danos à propriedade

Nesse caso, quando o inquilino causar danos significativos à propriedade, pode haver rescisão da locação e, consequentemente, processo de desocupação do imóvel.

Permanência do inquilino após o término do prazo do contrato 

Se o inquilino permanecer no imóvel após o fim do prazo estipulado no contrato de locação, sem que haja renovação escrita — por aditivo ou novo contrato, ou sem que haja previsão de renovação automática no contrato originário — o locador pode iniciar o processo de desocupação.

Assim, a legislação deixa claro que a devolução antecipada só pode acontecer quando o inquilino tiver cometido alguma infração contratual e/ou legal. Qualquer outra situação está impedida — inclusive se o dono quiser usar o local para si mesmo ou sua família.

Isso acontece porque o contrato de aluguel repassa a posse do bem para um terceiro. Portanto, ainda que o proprietário tenha o direito legal, ele não pode usufruir do imóvel. Nesses casos, é possível tentar uma conciliação, mas o inquilino não precisa aceitá-la.

Leia mais: Saiba como funciona a rescisão de contrato de aluguel

Como funciona o processo de desocupação de imóvel alugado?

O processo de desocupação de imóvel alugado funciona a partir da entrega do pedido formalizado, com especificação da data máxima de saída. 

O advogado Lucas Ferri Latrofe detalha: “O pedido de desocupação pode se dar de forma extrajudicial, sem processo, juiz ou audiência. Nesse caso, é enviada uma notificação extrajudicial ao inquilino. O locador deve descrever as violações do contrato que ensejariam o despejo”. 

Ele ainda ressalta que a notificação avisa o inquilino, para que ele tome providências ou para que saia do imóvel. Essa abordagem extrajudicial, segundo o advogado, é menos onerosa e geralmente possibilita bons acordos entre as partes. 

Caso o locatário se recuse a acatar a solicitação, o proprietário deverá fazer uma ação de despejo.

Como essa medida depende da justiça, ela pode ser mais demorada, levando até 6 meses. Caso a ação de despejo também seja ignorada, é possível acionar a polícia. Além disso, o não cumprimento da medida judicial fará com que o locatário tenha que pagar os honorários e as despesas advocatícias.

Também existem casos em que o próprio morador pode querer desocupar o imóvel antes do fim do contrato. Geralmente, se isso ocorrer antes dos 12 meses, é necessário pagar uma multa.

Depois disso, a multa é desnecessária. Ainda é preciso seguir os passos:

• Avisar a imobiliária com 30 dias de antecedência;
• Entregar o imóvel nas mesmas condições;
• Apresentar a quitação de luz, água, gás e condomínio;
• Entregar as chaves.

Como funciona a notificação de desocupação de imóvel?

A notificação de desocupação de imóvel funciona como um aviso de que o inquilino precisa sair do lugar. Ela pode ser enviada por:

• Correios, via Aviso de Recebimento (AR);
• Cartório, por meio do oficial de justiça;
• De forma eletrônica, via SMS, aplicativo de troca de mensagens e e-mail.

De toda forma, é preciso guardar todos os comprovantes de envio e recebimento, caso seja necessário ajuizar uma ação de despejo.

Como fazer um pedido de desocupação de um imóvel alugado?

Para fazer um pedido de desocupação de um imóvel alugado é preciso cumprir as seguintes etapas:

Entregue o pedido de desocupação de imóvel

O documento deve ser enviado por escrita manual ou online à imobiliária, sendo assinado pelo proprietário. Ainda é preciso constar nome, RG e CPF do dono do imóvel e endereço do local.

É recomendado, ainda, que o documento contenha a recomendação para entrega das chaves e pagamento de possíveis débitos. Também é preciso ter um campo para assinatura do locatário, a fim de comprovar que ele teve ciência da solicitação.

Aqui, também é necessário considerar dois casos diferentes. Veja quais são eles:

• Desocupação de imóvel com contrato com prazo de 30 meses ou mais: se o inquilino ficar mais de 30 dias após o fim do prazo, o contrato pode ser prorrogado por período indeterminado. Depois disso, o proprietário poderá exigir a saída do locatário em 30 dias;
• Desocupação de imóvel com contrato com prazo inferior a 30 meses: caso o aluguel seja prorrogado por prazo indeterminado, o pedido de desocupação de imóvel pode ser feita nos seguintes casos:
  • Infração contratual ou legal do proprietário;
  • Acordo mútuo;
  • Inadimplência e falta do cumprimento de obrigações;
  • Edificação, demolição ou obras aprovadas pelo Poder Público;
  • Extinção do contrato de trabalho, se a ocupação estiver relacionada ao emprego do locatário;
  • Vigência ininterrupta da locação por um período maior do que 5 anos;
  • Pedido do locador para uso próprio, de companheiro, cônjuge, descendente ou ascendente que não tenha moradia.

Em negociações de aluguel direto com o proprietário, o risco de problemas com o pedido de desocupação é ainda maior, visto que não há a intermediação auxiliadora de uma imobiliária durante o processo.

Aguarde o prazo de desocupação

O pedido de desocupação de imóvel alugado deve ter o prazo de saída do inquilino. De modo geral, é de 30 dias. Contudo, existem situações específicas. Por exemplo, se ocorrer uma ação de despejo por inadimplência, a Lei do Inquilinato determina que o período para deixar o local é de 15 dias.

Faça a vistoria

Sempre que há a saída de um inquilino, é preciso fazer a vistoria do imóvel. O objetivo é verificar se ele foi entregue nas mesmas condições de quando foi ocupado.

Normalmente o procedimento é realizado por um profissional da imobiliária ou pelo próprio corretor. Se algum problema for identificado, é preciso notificar o locatário para fazer as correções.

Assim, novas vistorias podem ser realizadas, inclusive com a possibilidade de gerarem custos extras. Entre os problemas mais comuns estão:

• Necessidade de reparo em interruptores, tomadas, fusíveis e fechaduras;
• Vazamento na descarga ou na hidro, em sifões, vaso, chuveiro e torneiras em geral;
• Manutenção da cobertura do telhado, exceto em caso de reparos estruturais;
• Manutenção de torneiras, válvulas, registros etc.;
• Desentupimento de vasos sanitários, pias, ralos e caixas de gordura e esgoto;
• Manutenção e limpeza de calhas e caixas d’água;
• Reparo em portões, alarmes e interfones;
• Manutenção de aquecedores;
• Conserto de piso e pintura;
• Conserto de acessórios quebrados no uso do imóvel.

Por sua vez, os consertos são de responsabilidade do proprietário quando envolvem:

• Quebra de piso e parede;
• Danos estruturais em alvenaria, partes elétricas ou hidráulicas, e telhado.

Nesses casos, o inquilino só pode ser responsabilizado se ficar comprovado que foi ele quem causou os prejuízos.

Verifique a quitação das contas

O inquilino precisa comprovar o pagamento de todos os débitos existentes. Especialmente das contas pagas de forma separada do aluguel, como luz, gás e água. Assim, garante-se que não haverá inadimplência do locatário após a saída do imóvel.

Todos esses comprovantes devem ser encaminhados à imobiliária. Além disso, é preciso solicitar o desligamento dos serviços.

Tenha certeza da entrega das chaves

Depois de todas essas etapas, chega o momento da entrega das chaves. Esse procedimento é realizado para a imobiliária. Então, o proprietário as recebe e ambas as partes assinam o termo de entrega de chaves, um documento que livra as partes do contrato de aluguel.

Quais são os direitos e deveres do inquilino e do proprietário no pedido de desocupação de imóvel?

Os direitos e deveres do inquilino e do proprietário no pedido de desocupação de imóvel estão descritos na Lei do Inquilinato. Cabe ao locatário entregar o imóvel no prazo indicado, nas condições estipuladas e com todos os valores pagos. Por sua vez, o proprietário deve avisar o locatário com antecedência e só fazer a solicitação quando o contrato terminar ou se alguma cláusula for quebrada, ou se houver inadimplência.

Qual o direito do inquilino quando o dono pediu o imóvel?

Os direitos do inquilino quando o dono pediu o imóvel são:

• Receber um aviso prévio: é preciso notificar o locatário com 30 dias de antecedência, pelo menos. O prazo pode ser menor se não houver garantia. Porém, também pode ser maior, se houver um acordo;
• Apresentar defesa: se for feito um pedido de desocupação de imóvel alugado por falta de pagamento, o locatário pode apresentar os comprovantes de quitação como provas de que não há inadimplência. A mesma regra vale para uma possível quebra de contrato;
• Pedir indenização se o proprietário não usar o imóvel como informado: se o dono do bem usar outro motivo para solicitar a desocupação, ele deve declarar como vai usar o espaço. Caso execute algo diferente, é possível pedir uma indenização.

Como evitar problemas com a desocupação do imóvel?

Para evitar problemas com a desocupação do imóvel, é preciso seguir a lei. Por isso, o proprietário deve fazer a solicitação somente nos casos previstos pela legislação. Além disso, o pedido deve ser elaborado com todas as informações necessárias, como endereço do local e prazo para saída.

De toda forma, caso ocorra uma recusa para sair do imóvel, é possível abrir um processo judicial, que levará a uma ação de despejo. Assim, a determinação não pode ser ignorada, sob pena da polícia ser chamada.

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