Na hora de encontrar seu novo lar, é possível que você se depare com a seguinte dúvida: é melhor optar por um consórcio ou financiamento imobiliário? A resposta depende daquilo que se prioriza. Afinal, ambas as alternativas podem ser benéficas, o que interessa são suas preferências.

Conheça os prós e os contras das duas possibilidades de compra de imóveis.

Confira o que você vai ler aqui:

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Importância da escolha entre consórcio e financiamento

A importância da escolha entre consórcio e financiamento é pagar o menos possível. O ponto-chave é que isso inclui uma comparação entre as duas modalidades de pagamento de compra de imóveis e outras possíveis despesas extras, como a necessidade de pagar aluguel enquanto não se muda.

Portanto, essa é uma decisão bastante pessoal e que requer pensar sobre sua situação financeira e orçamento mensal. Nesse sentido, alguns aspectos pessoais devem ser considerados, como:

  • Necessidade de pagar aluguel;
  • Comprometimento do seu orçamento;
  • Necessidade de pagar entrada;
  • Sua capacidade de guardar dinheiro;
  • Pagamento de cota condominial.

Portanto, é uma decisão muito específica para cada pessoa. Ainda há outros aspectos, como a necessidade de se mudar logo, a possibilidade de esperar, se quer um imóvel novo ou usado etc.

Como funciona o financiamento imobiliário?

O financiamento imobiliário funciona como uma linha de crédito específica oferecida por instituições financeiras. Elas determinam o limite máximo de contratação e de pagamento. Normalmente, é de 35 anos (420 meses). Ainda há cobrança de juros e outras taxas, que estão definidos no contrato.

As condições dessa operação dependem do seu histórico de relacionamento com o banco, score de crédito e outros fatores. Quanto melhor for a sua reputação na instituição financeira e nos órgãos de proteção ao crédito, mais fácil será a análise de crédito e a contratação do financiamento.

Isso também interfere na taxa de juros cobrada. Tendo menos risco na operação de crédito, o banco oferece condições mais atrativas.

Além disso, em qualquer operação de financiamento imobiliário, o dinheiro é direcionado ao vendedor. Ele recebe o pagamento como se fosse à vista: o banco “assume a dívida”, sendo o credor de quem realiza o financiamento.

Nesse sentido, algumas vantagens do financiamento imobiliário são:

  • A disponibilidade é imediata, isto é, você pode se mudar assim que assinar o contrato de financiamento;
  • A operação é rápida após a autorização da operação pelo banco;
  • Os prazos de pagamento são longos;
  • As parcelas podem comprometer, no máximo, 30% do seu orçamento;
  • Você pode amortizar o financiamento. Ou seja, você adianta o pagamento das parcelas e o valor dos juros é recalculado.

Embora existam muitas vantagens, há alguns pontos que podem ser considerados desvantagens do financiamento imobiliário:

  • O pagamento de entrada é alto, podendo chegar a 20% ou 30% do preço do bem;
  • Há cobrança de taxa de financiamento imobiliário, juros com base na Selic e/ou no IPCA. Assim, pode haver a flutuação do valor das parcelas e os juros tendem a ser mais elevados;
  • O imóvel financiado pode ser tomado em caso de inadimplência;
  • Você terá que pagar seguros de Danos Físicos ao Imóvel (DFI) e Morte ou Invalidez Permanente (MIP). Isso torna a operação de financiamento mais cara;
  • Há muita burocracia, já que é preciso apresentar documentos de comprador, vendedor e imóvel.

Assim, o financiamento imobiliário é mais indicado para quem precisa usufruir do imóvel rapidamente, precisa de previsibilidade nos pagamentos e/ou tem um orçamento mais apertado. Ele permite fazer um bom planejamento para arcar com as parcelas no longo prazo.

Além disso, existe o financiamento para reforma. Ele é usado quando você já tem um imóvel e quer ampliá-lo ou fazer qualquer tipo de melhoria.

Quais os tipos de financiamento?

Os tipos de financiamento de imóveis disponíveis nos bancos brasileiros influenciam a escolha de pagamento imobiliário. Eles são:

Financiamento pelo FGTS

A operação integra o Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Nesse caso, o valor do imóvel e do pagamento têm limites variáveis. É exigido ter uma renda familiar máxima, que muda conforme a região brasileira. A taxa de juros é mais baixa.

Financiamento pelo SBPE

Não existe um limite de renda. As taxas de juros são limitadas a 12% ao ano, quando o valor do imóvel está dentro dos limites do SFH, isto é, de até R$ 1,5 milhão. Em outros casos, é possível que as alíquotas sejam maiores.

Financiamento com a construtora

É uma possibilidade para ter menos burocracia e mais flexibilização. No entanto, o prazo de pagamento costuma ser bem mais baixo e as taxas de juros, mais elevadas. Além disso, geralmente, o imóvel ainda não está pronto: você não pode utilizá-lo imediatamente.

Como funciona o consórcio?

O consórcio funciona como um grupo de pessoas com um objetivo comum. Elas são divididas em grupos conforme o interesse apresentado, por exemplo, comprar um imóvel. 

Além disso, pagam uma parcela mensal e o dinheiro fica em um fundo comum. O valor e o prazo das parcelas são definidos em contrato e sofrem reajuste de acordo com índices de mercado.

No caso do consórcio imobiliário, o indexador costuma ser o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). Sempre que ele é alterado, o valor das parcelas é reajustado. O objetivo é manter o seu poder de compra.

Foto de Pedro Henrique Dias Silveira.

Pedro Henrique Dias Silveira

Consultor Financeiro

O consórcio pode ser contemplado por sorteio e por lance. Então são duas probabilidades que, dependendo da análise que a gente faz em cada grupo, permitem potencializar a estimativa de tempo para contemplação do cliente.

Assim, o bem não será adquirido na hora. No caso da contemplação por sorteio, eles são realizados mensalmente. 

Quando o número da sua cota é sorteado, significa que sua carta de crédito é contemplada. Se ainda tiver saldo sobrando, você continua pagando as prestações até a quitação total.

Além dos sorteios, também é possível adiantar a contemplação participando de lances. Existem 3 principais modalidades:

  • Lance livre: cada participante oferece a quantia que quiser e quem der o valor mais alto ganha;
  • Lance fixo: a administradora do consórcio determina um valor igual para todos os participantes. Assim, é feito um sorteio especial para determinar o vencedor;
  • Lance embutido: você oferece um percentual da carta de crédito. Se você oferecer o lance mais alto, ganha e a quantia a ser recebida diminui, já que você não tem o dinheiro em mãos.

Dessa forma, é possível elencar algumas vantagens do consórcio de imóveis. Elas são as seguintes:

  • A burocracia é menor. Você adquire a cota na hora, sem passar por um longo processo de avaliação de crédito;
  • É possível usar o FGTS para dar lances e antecipar a contemplação da carta de crédito;
  • Você mantém o poder de compra, já que as parcelas são reajustadas conforme o INCC;
  • É possível adquirir um consórcio mesmo estando com o nome sujo, ou seja, inserido na lista de devedores dos órgãos de proteção ao crédito;
  • Não há cobrança de juros e entrada, o que pode deixar a operação mais acessível e, em alguns casos, mais barata.

Já alguns pontos que podem ser considerados desvantagens da modalidade para a compra de imóveis são:

  • Há cobrança de taxa de administração, fundo comum e fundo de reserva. Por isso, é preciso calcular para ver se a operação realmente vale a pena;
  • A retirada da carta de crédito contemplada só pode ser feita quando seu nome estiver “limpo”;
  • É preciso pagar multas e taxas, caso queira encerrar sua participação no consórcio por qualquer motivo;
  • Você terá que esperar para usar o bem;
  • Os prazos de pagamento tendem a ser menores.

Por isso, é necessário pensar e, então, escolher se você vai optar por consórcio ou financiamento. As duas modalidades de pagamento são válidas, tudo depende das suas preferências e condições financeiras.

De toda forma, a escolha de pagamento imobiliário deve considerar o consórcio. O consultor financeiro Pedro Henrique Dias Silveira explica que essa opção pressupõe planejamento. Isso porque não se ajusta a quem tem pressa para mudar, “porque no consórcio não existe uma certeza de contemplações, existe probabilidade”.

Nesse sentido, o consórcio é mais indicado para quem pode esperar para obter o bem e quer pagar menos. Assim, é possível planejar a compra e adotar a prática de poupar, já que o pagamento é como uma dívida. Dessa forma, você faz uma operação segura e prática.

Quais os tipos de consórcio?

Os tipos de consórcio mais comuns são os de:

  • Imóveis;
  • Automóveis;
  • Motos;
  • Serviços.

Ainda podem existir outros, como os de viagem e para fazer uma cirurgia plástica. Tudo depende da administradora do consórcio.

O que vale mais a pena: financiamento ou consórcio?

De modo geral, o que vale mais a pena é o financiamento, para quem precisa ter o imóvel em curto prazo. Já quem não tem pressa pode esperar o consórcio, que pode ser até mais econômico. Então, é importante verificar o que você precisa e fazer os cálculos necessários.

Além disso, para escolher o que é melhor, consórcio ou financiamento, é preciso considerar a sua situação atual e as suas preferências. Você pode escolher uma das opções considerando os seguintes aspectos:

  • Sua condição financeira: veja se tem dinheiro para entrada (financiamento) ou não (consórcio);
  • Valor das parcelas: faça uma simulação de financiamento e confira qual seria a média cobrada por prestação. Considere a Tabela Price ou SAC nesse cálculo. Também verifique qual seria o valor em um grupo de consórcio;
  • Situação econômica do país: situações de Selic e IPCA elevados tendem a ser menos vantajosos para quem faz um financiamento imobiliário;
  • Suas necessidades: verifique se precisa do imóvel agora ou se pode esperar.

Em outras palavras, avalie o seu potencial de compra, seu score de crédito e foque o longo prazo. Isso ajudará a pensar sobre um possível planejamento financeiro antes da compra.

De toda forma, o financiamento é uma boa opção para quem precisa do imediato. Já o consórcio é mais indicado para quem busca disciplina financeira.

O consultor financeiro Pedro Henrique Dias Silveira trouxe uma curiosidade a respeito do assunto:

Pedro Henrique Dias Silveira

Consultor Financeiro

Por que as pessoas preferem financiar ou o consórcio do que comprar a vista? Quando elas optam por fazer financiamento ou consórcio, o contrato do banco já tem força de escritura pública, então os clientes deixem de pagar a escritura no cartório e já tem uma economia.

As vantagens apontadas não param nesse ponto:

Pedro Henrique Dias Silveira

Consultor Financeiro

Outra vantagem de financiar ou optar pelo consórcio é porque ambos têm o seguro de MIP que é o seguro de morte e invalidez permanente e o DFI que é o de danos físicos ao imóvel. São seguros obrigatórios que fazem a liquidação na falta da pessoa.

Como escolher a melhor opção entre consórcio e financiamento imobiliário?

Para escolher a melhor opção entre consórcio e financiamento imobiliário, considere o que você precisa no momento, faça simulações e considere todos os custos. Você também pode conversar com especialistas para tomar sua decisão.

Isso porque, entre consórcio ou financiamento, a primeira opção é melhor para quem tem tempo para esperar, enquanto a segunda é mais indicada para as necessidades de curto prazo.

Assim, não existe resposta certa. Algumas dicas para decidir se é melhor consórcio ou financiamento são:

  • Analise o Custo Efetivo Total (CET) das duas modalidades de pagamento para saber o que compensa;
  • Veja se tem o valor de entrada;
  • Confira o prazo de pagamento;
  • Analise a possibilidade de amortização.

Após fazer sua escolha, que tal encontrar seu imóvel com o QuintoAndar?

Agora que você conhece todos esses detalhes e sabe como escolher entre consórcio ou financiamento, é hora de encontrar seu novo lar. Com o QuintoAndar, você consegue!

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