Na hora de encontrar seu novo lar, é possível que você se depare com a seguinte dúvida: é melhor optar por um consórcio ou financiamento imobiliário? A resposta depende daquilo que se prioriza. Afinal, ambas podem ser benéficas, o que interessa são suas preferências.

Neste post, vamos apresentar os detalhes, os prós e os contras das duas possibilidades. Continue lendo e saiba mais!

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Como funciona o financiamento imobiliário?

O financiamento imobiliário funciona como uma linha de crédito específica oferecida por instituições financeiras. Elas determinam o limite máximo de contratação e de pagamento. O tempo para quitação, juros e outras taxas são definidos no contrato, mas podem chegar a 35 anos (420 meses).

As condições dessa operação dependem do seu histórico de relacionamento com o banco, score de crédito e outros fatores. Quanto melhor for a sua reputação na instituição financeira e nos órgãos de proteção ao crédito, mais fácil será a contratação do financiamento.

Isso também interfere na taxa de juros cobrada. Tendo menos risco na operação de crédito, o banco oferece condições mais atrativas.

Além disso, em qualquer operação de financiamento imobiliário o dinheiro é direcionado ao vendedor. Ele recebe o pagamento como se fosse à vista: o banco “assume a dívida”, sendo o credor de quem realiza o financiamento. 

Quais os tipos de financiamento?

Os tipos de financiamento de imóveis disponíveis nos bancos brasileiros são:

Financiamento pelo FGTS

A operação integra o Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Nesse caso, o valor do imóvel e do pagamento têm limites variáveis. É exigido ter uma renda familiar máxima, que muda conforme a região brasileira. A taxa de juros é mais baixa.

Financiamento pelo SBPE

Não existe um limite de renda. As taxas de juros são limitadas a 12% ao ano, quando o valor do imóvel está dentro dos limites do SFH. Em outros casos, é possível que as alíquotas sejam maiores.

Leia também: Aprenda o que é o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo e como funciona essa linha de crédito

Financiamento com a construtora

É uma possibilidade para ter menos burocracia e mais flexibilização. No entanto, o prazo de pagamento costuma ser bem mais baixo e as taxas de juros, mais elevadas. Além disso, o imóvel ainda não está pronto: você não pode utilizá-lo imediatamente.

As melhores taxas do mercado para financiar seu imóvel
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Quais as vantagens e as desvantagens do financiamento imobiliário?

Algumas vantagens do financiamento imobiliário são:

Disponibilidade imediata

Se a sua necessidade de mudança é mais urgente e você encontrou uma ótima oportunidade de imóvel, o financiamento permite a mudança em prazo curto. Você compra o imóvel e já pode se mudar.

Rapidez na operação.

Assim que a transação é autorizada, o dinheiro é liberado e você assina o contrato de compra e venda.

Prazos mais longos de pagamento.

Como já explicamos, os prazos de pagamento são mais extensos, podendo chegar a 35 anos.

Parcelas dentro do seu orçamento

O financiamento imobiliário é vantajoso para quem precisa estipular parcelas que se encaixem no orçamento. 

Caso você tenha condições no futuro, pode amortizar o financiamento. Ou seja, você adianta o pagamento das parcelas e o valor dos juros é recalculado;

Embora existam muitas vantagens, há alguns pontos que podem ser considerados desvantagens do financiamento imobiliário:

  • Alto pagamento de entrada. Em alguns casos, o valor exigido equivale a 20% ou 30% do preço do bem;
  • Cobrança de taxa de financiamento imobiliário, juros com base na Selic e/ou no IPCA. Assim, pode haver a flutuação do valor das parcelas e os juros tendem a ser maiores;
  • Tomada do imóvel financiado em caso de inadimplência;
  • Cobrança de seguros de Danos Físicos ao Imóvel (DFI) e Morte ou Invalidez Permanente (MIP). Isso torna a operação de financiamento mais cara;
  • Alta burocracia, já que é preciso apresentar documentos de comprador, vendedor e imóvel.

Para quem é mais indicado?

O financiamento imobiliário é mais indicado para quem precisa usufruir do imóvel rapidamente, precisa de previsibilidade nos pagamentos e/ou tem um orçamento mais apertado. Ele permite fazer um bom planejamento para arcar com as parcelas no longo prazo.

Além disso, existe o financiamento para reforma. Ele é usado quando você já tem um imóvel e quer ampliá-lo ou fazer qualquer tipo de melhoria.

Como funciona o consórcio?

O consórcio funciona como um grupo de pessoas com um objetivo comum. Elas são divididas em grupos conforme o interesse apresentado. Além disso, pagam uma parcela mensal e o dinheiro fica em um fundo comum. O valor e o prazo das parcelas são definidos em contrato e sofrem reajuste de acordo com índices de mercado.

No caso do consórcio imobiliário, o indexador costuma ser o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). Sempre que ele é alterado, o valor das parcelas é reajustado. O objetivo é manter o seu poder de compra.

O consultor financeiro Pedro Henrique Dias Silveira explica o funcionamento do consórcio:

Foto de Pedro Henrique Dias Silveira.

Pedro Henrique Dias Silveira

Consultor Financeiro

O consórcio pode ser contemplado por sorteio e por lance. Então são duas probabilidades que, dependendo da análise que a gente faz em cada grupo, permitem potencializar a estimativa de tempo para contemplação do cliente.

O bem não será adquirido na hora. No caso da contemplação por sorteio, eles são realizados mensalmente. 

Quando o número da sua cota é sorteado, significa que sua carta de crédito é contemplada. Se ainda tiver saldo sobrando, você continua pagando as prestações até a quitação total.

Além dos sorteios, também é possível adiantar a contemplação participando de lances. Existem 3 principais modalidades:

  • Lance livre: cada participante oferece a quantia que quiser e quem der o valor mais alto ganha;
  • Lance fixo: a administradora do consórcio determina um valor igual para todos os participantes. Assim, é feito um sorteio especial para determinar o vencedor;
  • Lance embutido: você oferece um percentual da carta de crédito. Se você oferecer o lance mais alto, ganha e a quantia a ser recebida diminui, já que você não tem o dinheiro em mãos.

Quais os tipos de consórcio?

Os tipos de consórcio mais comuns são os de:

  • Imóveis;
  • Automóveis;
  • Motos;
  • Serviços.

Ainda podem existir outros, como os de viagem e para fazer uma cirurgia plástica. Tudo depende da administradora do consórcio.

Quais as vantagens e as desvantagens do consórcio?

As vantagens do consórcio de imóveis são as seguintes:

  • Menos burocracia. Você adquire a cota na hora, sem passar por um longo processo de avaliação de crédito;
  • Possibilidade de usar o FGTS para dar lances e antecipar a contemplação da carta de crédito;
  • Manutenção do poder de compra, já que as parcelas são reajustadas conforme o INCC;
  • É possível adquirir um consórcio mesmo estando com o nome sujo, ou seja, inserido na lista de devedores dos órgãos de proteção ao crédito;
  • Sem cobrança de juros e entrada, o que pode deixar a operação mais barata;

Já alguns pontos que podem ser considerados desvantagens da modalidade são:

  • Cobrança de taxa de administração, fundo comum e fundo de reserva. Por isso, é preciso calcular para ver se a operação realmente vale a pena;
  • A retirada da carta de crédito contemplada só pode ser feita quando seu nome estiver “limpo”;
  • É preciso pagar multas e taxas caso queira encerrar sua participação no consórcio por qualquer motivo;
  • Você terá que esperar para usar o bem;
  • Os prazos de pagamento tendem a ser menores.

Para quem o consórcio é mais indicado?

O consultor financeiro Pedro Henrique Dias Silveira explica que o Consórcio pressupõe planejamento. Enquanto há a possibilidade de planejar, não se adequa a quem tem pressa para mudar “porque no consórcio não existe uma certeza de contemplações, existe probabilidade”.

Nesse sentido, o consórcio é mais indicado para quem pode esperar para obter o bem e quer pagar menos. Assim, é possível planejar a compra e adotar a prática de poupar, já que o pagamento é como uma dívida. Dessa forma, você faz uma operação segura e prática.

Quais cuidados ter com consórcio ou financiamento?

Os cuidados necessários com consórcio ou financiamento imobiliário são os seguintes:

  • Capacidade financeira: é preciso ter certeza de que as condições de pagamento caberão no seu orçamento;
  • Tratamento dos inadimplentes: verifique o que pode acontecer se algumas parcelas ficarem atrasadas;
  • Contrato: leia todas as cláusulas e verifique os principais aspectos relativos a cálculo de prestações e restituição de valores;
  • Custos escondidos: analise se será cobrada alguma taxa extra ou seguro. Isso é importante para evitar problemas financeiros;
  • Taxas de juros e CET: tenha atenção com os valores cobrados. Especialmente, o Custo Efetivo Total (CET), que reúne também os encargos. Assim, você evita pagar valores muito altos, que chegam a dobrar a dívida inicial.

O que é melhor fazer: um consórcio ou financiamento imobiliário?

Para escolher o que é melhor, consórcio ou financiamento, é preciso considerar a sua situação atual e as suas preferências. Você pode escolher uma das opções considerando os seguintes aspectos:

  • Sua condição financeira: veja se tem dinheiro para entrada (financiamento) ou não (consórcio);
  • Valor das parcelas: faça uma simulação de financiamento e confira qual seria a média cobrada por prestação. Considere a Tabela Price ou SAC nesse cálculo. Também verifique qual seria o valor em um grupo de consórcio;
  • Situação econômica do país: situações de Selic e IPCA elevados tendem a ser menos vantajosos para quem faz um financiamento imobiliário;
  • Suas necessidades: verifique se precisa do imóvel agora ou se pode esperar.

Em outras palavras, avalie o seu potencial de compra, seu score de crédito e foque o longo prazo. Isso ajudará a pensar sobre um possível planejamento financeiro antes da compra.

De toda forma, o financiamento é uma boa opção para quem precisa do imediato. Já o consórcio é mais indicado para quem busca disciplina financeira.

O consultor financeiro Pedro Henrique Dias Silveira trouxe uma curiosidade a respeito do assunto:

Pedro Henrique Dias Silveira

Consultor Financeiro

Por que as pessoas preferem financiar ou o consórcio do que comprar a vista? Quando elas optam por fazer financiamento ou consórcio, o contrato do banco já tem força de escritura pública, então os clientes deixem de pagar a escritura no cartório e já tem uma economia.

As vantagens apontadas não param nesse ponto:

Pedro Henrique Dias Silveira

Consultor Financeiro

Outra vantagem de financiar ou optar pelo consórcio é porque ambos têm o seguro de MIP que é o seguro de morte e invalidez permanente e o DFI que é o de danos físicos ao imóvel. São seguros obrigatórios que fazem a liquidação na falta da pessoa.

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