Um dos momentos mais incômodos para o investidor de imóveis que gera renda por meio dos aluguéis é o período de “entressafra” entre inquilinos, ou seja, aquele em que, após a saída de um inquilino, o imóvel fica vazio (portanto, sem render) até que um novo acordo seja firmado.
Afinal, é neste momento que o proprietário sai de um estado em que está recebendo o aluguel todos os meses e não tem grandes preocupações ligadas à burocracia e começa a ter uma série de questões para resolver, como:
- Encontrar um novo inquilino;
- Não ficar muito tempo com o imóvel vazio para não arcar com custos;
- Lidar com burocracias de rescisão e assinatura de contrato;
- Correr atrás de eventuais ajustes no imóvel que precisam ser feitos por parte do inquilino que está saindo.
Quando esse momento chega, muitos investidores não sabem bem como reagir de imediato e perdem um tempo precioso, que poderia ser usado tanto para alugar o imóvel mais rápido quanto para implementar melhorias em um futuro contrato em relação ao antigo.
De maneira geral, os contratos de aluguel residencial possuem um “aviso prévio” de 30 dias caso alguma das partes deseje efetuar a rescisão. Portanto, entre o momento em que o proprietário fica sabendo da possível perda de receita e o momento em que isso é efetivado, ele tem um mês para agir.
Para te ajudar nesse tipo de situação, separamos uma série de questões para o proprietário refletir ao ficar sabendo da possibilidade de seu imóvel ficar vazio, antecipando-se a eventuais problemas e buscando ter a maior rentabilidade com seu investimento.
Navegue pelo conteúdo:
- A saída do inquilino é irreversível? Vale a pena tentar convencê-lo do contrário?
- Imóvel vazio pode ser oportunidade para uma nova tomada de decisão
- Vai alugar novamente? Busque deixar seu imóvel nas melhores condições possíveis
- Anuncie seu imóvel e comece a procurar por interessados
- O preço está bom? Faça ajustes contratuais
- Escolha uma boa imobiliária
A saída do inquilino é irreversível? Vale a pena tentar convencê-lo do contrário?
A primeira reflexão do proprietário a respeito da saída de um inquilino é se o fim do contrato será de fato ruim ou se é algo que vem a calhar no momento.
Embora a saída de um inquilino pareça ruim a priori, ela pode abrir espaço para outro contrato melhor, tanto nos seus termos como do novo parceiro.
Por exemplo: a saída de um inquilino ruim, que não cuida bem do imóvel ou não paga na data correta, pode ser vantajosa para o proprietário. Por outro lado, quando o preço do contrato está defasado, a saída é uma oportunidade para o investidor reajustar os valores do novo aluguel.
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Caso o inquilino seja bom e os valores ajustados, de maneira que um novo contrato não traria grandes vantagens, tentar manter o inquilino pode ser uma saída.
Embora em alguns casos isso seja impossível, por razões pessoais ou financeiras, em outros às vezes são fatores pequenos que estão levando à rescisão, como um reajuste maior do que esperado.
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Imóvel vazio pode ser oportunidade para uma nova tomada de decisão
Não é porque um contrato de aluguel chega ao fim que o proprietário seja obrigado a fazer sua locação novamente.
Pelo contrário, o ideal é tomar uma nova decisão, baseado no momento financeiro e objetivos atuais, bem como nas características do imóvel.
Vale a pena seguir alugando? O ideal é vender? Por que não morar ou ceder para algum familiar? E deixar parado por um tempo para fazer reformas e ajustes?
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Vai alugar novamente? Busque deixar seu imóvel nas melhores condições possíveis
Se você tomou a decisão de alugar novamente, então comece a se preparar para deixar seu imóvel pronto para um novo inquilino. Fazer uma boa vistoria, para averiguar as condições em que o imóvel foi entregue e as que está sendo devolvido é essencial.
Após um período de uso, por mais cuidadoso que seja o inquilino anterior, é natural que precisem ser feitos alguns ajustes no imóvel, como pintura e pequenas reformas. Quando não há esse cuidado, contudo, é preciso ser mais criterioso.
Em alguns casos, vale pensar em uma reforma mais estrutural, com o objetivo de repaginar o imóvel, especialmente quando for mais antigo. Além de facilitar que o imóvel seja ocupado mais rapidamente, esses ajustes modificam a percepção de valor do imóvel e tendem a valorizar o preço do aluguel a ser cobrado.
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Isso sem contar que algumas características de um imóvel ajudam que sua locação seja mais rápida do que a média.
De acordo com levantamento do QuintoAndar, a maior plataforma de moradia da América Latina, a presença de armários, por exemplo, especialmente na cozinha, é praticamente um pré-requisito para alugar um imóvel rápido. Segundo o levantamento, quase 79% da lista de imóveis que foram alugados em menor tempo na plataforma contavam com essa característica. Confira mais detalhes aqui!
Anuncie seu imóvel e comece a procurar por interessados
Como dissemos anteriormente, o proprietário costuma ter direito, por contrato, a um aviso prévio após o inquilino tomar a decisão de deixar o imóvel.
No mercado de trabalho, o intuito do aviso prévio é justamente possibilitar que o trabalhador demitido comece a procurar outro emprego ou que a empresa deixada ache alguém para repor a saída daquele profissional.
O mesmo pode ser feito pelo investidor de imóveis. Assim que recebe o aviso de que seu inquilino está saindo, o proprietário já pode começar a procurar novos inquilinos, fazendo anúncios e prospectando interessados.
No QuintoAndar, por exemplo, é possível publicar um anúncio antes mesmo de o imóvel estar disponível, já informando aos usuários da plataforma a data em que ele será liberado para um novo aluguel.
O preço está bom? Faça ajustes contratuais
Para além do imóvel em si, ao firmar um novo contrato é importante verificar novamente as circunstâncias e ajustar eventuais problemas.
Após um longo contrato, por exemplo, o preço do aluguel pode não ter acompanhado uma valorização na região, o que pode tê-lo deixado defasado em relação ao mercado.
Algumas cláusulas, como o mecanismo de reajuste, por exemplo, podem precisar de modificações. Após o descolamento entre IGP-M e IPCA no início da pandemia, por exemplo, muitos proprietários têm optado por usar o índice de preços ao consumidor (e não o de mercado) para corrigir os valores de seus contratos.
Isso sem contar, é claro, com os aprendizados relacionados ao inquilino anterior. Alguns problemas, por exemplo, podem ser prevenidos com uma responsabilização mais clara das partes do acordo.
Escolha uma boa imobiliária
O fim do contrato de aluguel simboliza não só o término da relação com o inquilino, mas também com a imobiliária parceira. É neste momento que o investidor pode tomar a decisão de manter a relação, caso esteja satisfeito, ou de procurar por um serviço mais ágil, transparente e menos burocrático.
O QuintoAndar, a maior plataforma de moradia do mercado latino-americano, combina a credibilidade de um grande player com a leveza de uma empresa altamente tecnológica.
Com uma altíssima exposição e uma experiência intuitiva, a plataforma facilita a conexão entre proprietários e novos inquilinos, diminuindo o tempo de vacância e aumentando a rentabilidade do imóvel.
Além disso, a burocracia menor torna o processo mais ágil e seguro, com contratos padronizados, gestão de risco inteligente e até mesmo a garantia do pagamento do aluguel em caso de inadimplência para aqueles que optam pela administração completa.
