Apesar de ser menos conhecido no Brasil, o aluguel com intenção de compra é uma opção bastante utilizada nos Estados Unidos, na Inglaterra e em outros países. Atualmente, essa modalidade também está chegando no Brasil, mesmo que de forma ainda tímida.

De toda forma, é uma alternativa que vale a pena considerar. Portanto, entenda como funciona essa modalidade, suas vantagens e quais fatores são importantes para ponderação.

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O que é o aluguel com intenção de compra?

O aluguel com intenção de compra é uma opção em que você mora no imóvel como locatário e tem um contrato que oferece o direito de adquiri-lo no futuro. 

Ainda assim, esse benefício pode não ser exercido. Por isso, o documento relativo à locação tem duração de 12 a 30 meses e também traz o valor da propriedade.

Portanto, é elaborado um contrato diferenciado, em que o prazo final — já predeterminado — oferece o benefício do direito de compra. Ou seja, há prioridade do inquilino na aquisição do bem.

O valor do aluguel costuma ser mais elevado do que na modalidade tradicional. Ainda assim, é uma alternativa para quem deseja adquirir um imóvel, mas está se planejando financeiramente e quer fazer um test drive.

Uma vantagem dessa modalidade é que o valor pago mensalmente pode ser abatido do valor final do imóvel. Assim, não há perda das parcelas mensais já quitadas. Por outro lado, se não exercer o direito, a quantia paga continua sendo do proprietário.

Além de locação com intenção de compra, essa modalidade também é conhecida como:

  • Aluguel com reserva de compra;
  • Aluguel com opção de compra;
  • Aluguel com possibilidade de compra.

Leia também: O que considerar antes de comprar imóvel, do planejamento à ação

Como funciona o contrato de aluguel com intenção de compra?

O contrato de aluguel com intenção de compra é um documento jurídico assinado por locador/vendedor e locatário/comprador que determina um período de locação. Geralmente, esse intervalo varia de 12 a 30 meses. Após esse prazo, o inquilino tem o direito de adquirir o imóvel, tendo o abatimento dos valores já pagos.

O valor do imóvel já deve constar em contrato. Ainda fica definido que a locação custará um pouco mais do que na modalidade tradicional. O objetivo é garantir benefícios para ambas as partes envolvidas.

É importante especificar que esse modelo de alugar para depois comprar está amparado pela Lei do Inquilinato. Isso porque a legislação já determina que o locatário tem preferência na compra.

A diferença é que, na locação com intenção de compra, você pode ter o abatimento dos valores já pagos. Em contratos tradicionais, existe a preferência, mas sem esse benefício.

Quando o locatário tem direito de preferência?

O locatário tem direito de preferência em qualquer situação, conforme a Lei do Inquilinato. Conforme a legislação, ele deve ser notificado em caso de venda do imóvel e o proprietário precisa aguardar 30 dias para receber a resposta. Ele ainda tem direito de exercer a compra com igualdade de condições em relação a terceiros.

Quais são as vantagens do aluguel com intenção de compra?

Conheça os benefícios envolvidos na modalidade:

Possibilidade de testar o imóvel

Como você mora no lugar antes de optar pela compra, faz uma espécie de test drive. Com isso, sabe o que gosta, quais são os problemas e todos os prós e contras. Assim, fica mais fácil tomar uma decisão e ter qualidade de vida.

Acúmulo de crédito para a compra

Os valores já pagos a título de locação servem como créditos para a compra do imóvel. Ou seja, tudo que foi quitado, mensalmente, é abatido do preço do bem, facilitando a aquisição.

Flexibilidade e tempo para decisão

Como o contrato oferece o direito de alugar para depois comprar, ele se torna mais flexível. Afinal, é apenas uma possibilidade, não uma obrigatoriedade. Assim, há um tempo maior para tomar a decisão, o que gera mais tranquilidade na hora de fazer essa escolha.

Menor comprometimento financeiro inicial

Ao optar pelo aluguel com possibilidade de compra, você tem a chance de organizar a parte financeira antes de optar pela aquisição. Ao mesmo tempo, os pagamentos mensais realizados são abatidos do preço do bem.

Assim, há um comprometimento financeiro inicial menor, porque você já teria que pagar o aluguel de toda forma. Na hora de comprar, terá esse desconto, o que se torna um benefício.

Quais fatores considerar ao escolher o aluguel com intenção de compra?

Confira os pontos que necessitam mais a sua atenção na hora de tomar uma decisão:

Termos do contrato

O contrato de locação com intenção de compra é semelhante ao tradicional. No entanto, tem uma cláusula que trata do direito de aquisição após o prazo de vigência do aluguel. Ela deve conter as seguintes informações:

  • Preço total da compra do imóvel;
  • Formato de pagamento, que costuma ser em parcela única (à vista);
  • Anulação da opção de compra, caso o prazo de locação expire;
  • Extinção dos aluguéis que seriam pagos adiante a partir da opção de compra.

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Valor do aluguel e créditos acumulados

O contrato deve estipular qual será o valor da locação, já que ele tende a ser mais elevado do que em negociações tradicionais. Ainda é preciso deixar claro que a quantia mensal paga gera o acúmulo de créditos, que serão descontados no momento da opção de compra.

Perceba que também pode ser definido um reajuste anual, que varia de acordo com um índice da economia. Portanto, essa informação também deve estar clara para que o locatário/comprador analise se terá condições de arcar com esse compromisso.

Condições para a compra

As condições para a compra também é um fator a considerar na locação com intenção de compra. É fundamental ficar claro tanto o abatimento dos valores já pagos, quanto a forma de quitação da quantia restante.

Esse é um acordo que deve ser previamente esclarecido entre as duas partes envolvidas, principalmente em casos de aluguel direto com o proprietário.

Normalmente, é uma parcela única, mas também pode abranger a possibilidade de financiamento habitacional. De toda forma, isso precisa ser explicado e nunca ser firmado um contrato de gaveta.

Qual a diferença entre aluguel com intenção de compra e financiamento tradicional?

A diferença entre aluguel com intenção de compra e financiamento tradicional é a quantidade de dinheiro empregada para entrar no imóvel. No primeiro caso, você primeiro paga a locação e essa quantia será abatida do preço do bem, caso exerça o direito de aquisição. Já no segundo, o valor da entrada é maior.

Então, essa é uma facilidade de alugar para depois comprar. Especialmente, se você precisar se organizar financeiramente e/ou tiver uma quantia alta de dinheiro a receber, como uma indenização, uma herança ou o pagamento de uma ação trabalhista.

Em alguns casos, é possível negociar o financiamento para quitar o restante das parcelas. No entanto, você terá que dar uma entrada ao banco, o que faz pouco sentido para a ideia dessa negociação. Portanto, costuma-se realizar o pagamento à vista.

Ainda tem empresas especializadas, que exige um valor mais baixo e custeiam o restante da operação. Para isso, é feita uma análise de crédito, mas menos burocrática do que nas instituições financeiras.

Quais cuidados são necessários ao firmar aluguel com intenção de compra?

Os cuidados necessários ao firmar aluguel com intenção de compra envolvem ter a previsão desse direito de aquisição, o valor da venda e o prazo para tomar a decisão. Ainda é importante constar a forma de pagamento. Outros detalhes relevantes são:

  • Avalie todos os critérios do local para saber se eles atendem ao que você busca. Dessa forma, você tomará a decisão certa sobre alugar para depois comprar;
  • Confira se os valores pagos com o aluguel serão abatidos do preço do imóvel, no caso da aquisição;
  • Veja qual é o índice de reajuste utilizado durante o prazo de vigência da locação;
  • Verifique se os reajustes também contarão no abatimento do preço do imóvel. Há casos em que somente a parcela inicial é considerada;
  • Analise qual será o valor a mais cobrado pela locação devido à possibilidade de compra. A média é de 0,8% do preço do imóvel;
  • Leia todas as cláusulas contratuais, inclusive quem vai pagar IPTU e outras taxas;
  • Tenha certeza de que está descrita a possibilidade de compra. Isso porque, em caso de falecimento do proprietário do imóvel, os herdeiros podem questionar o contrato.

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