Existem vários tipos de documentação imobiliária. Uma delas é a Certidão de Inteiro Teor do Imóvel, obrigatória em diferentes transações de casas e apartamentos. Afinal, ela traz todas as informações da matrícula da propriedade.

Portanto, tem um histórico completo, que pode evitar problemas na hora de fazer alguma operação de compra e venda. Mas o que ela traz, exatamente? E por que é importante? 

Além das respostas para essas perguntas, entenda também como solicitar a certidão, como interpretá-la e evitar os erros mais comuns.

Confira o que você vai ler por aqui:

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O que é uma Certidão de Inteiro Teor do Imóvel?

Uma Certidão de Inteiro Teor do Imóvel é um documento que reproduz a matrícula imobiliária. Por isso, tem todas as informações da propriedade e seu histórico, como quadra, lote, localização, nome do proprietário atual, datas de registros e averbações etc. Por isso, também é chamada de certidão de matrícula ou de registro.

Basicamente, esse documento é a primeira etapa da realização de uma operação imobiliária, inclusive de compra e venda. Da mesma forma, é necessário na hora de fazer due diligence e para lavratura de escrituras ou contratos bancários.

Isso porque a Certidão de Inteiro Teor do Imóvel garante quem é o verdadeiro proprietário e a identificação da propriedade. Tudo de forma detalhada.

Qual a diferença entre a escritura e Certidão de Inteiro Teor?

A diferença entre a escritura e Certidão de Inteiro Teor é o detalhamento. A primeira formaliza um negócio jurídico entre as partes e declara sua vontade. Já a segunda detalha o histórico da propriedade e comprova sua situação jurídica atual.

Assim, a escritura imobiliária é semelhante a um contrato e formaliza uma operação de compra e venda realizada à vista. No caso de um financiamento, ela só é lavrada efetivamente após a quitação da dívida.

Dessa forma, efetiva a transferência do bem e permite fazer o registro de imóveis. Esse último documento formaliza o comprador como o novo proprietário.

Leia também: Qual é a diferença entre escritura e registro?

Qual a importância da Certidão de Inteiro Teor na compra e venda de imóveis?

A importância da Certidão de Inteiro Teor na compra e venda de imóveis é o ato de trazer as informações da matrícula de forma detalhada. Assim, todos os dados necessários são apresentados, evitando fraudes e problemas nas transações imobiliárias.

A grande vantagem deste documento é fazer a consulta de imóveis de forma adequada. Ou seja, ao visualizá-lo, você pode verificar todos os registros e averbações existentes.

Isso permite que você conheça exatamente a situação atual e o histórico da propriedade. Ao mesmo tempo, tem certeza de que todas as operações anteriores foram legalizadas e estão válidas.

Nesse sentido, algumas informações relevantes obtidas a partir da Certidão de Inteiro Teor do Imóvel são:

  • Hipoteca: o credor ainda poderá recuperar o bem para pagamento da dívida, mesmo que o imóvel seja vendido a um terceiro. Por isso, é melhor evitar;
  • Contrato de aluguel: o locatário tem direito à preferência na compra do imóvel e pode até garantir que sua locação continue válida, mesmo com um novo dono;
  • Usufruto: mesmo com a venda do imóvel, o usufrutuário tem direito a continuar morando no local.

Onde consigo a Certidão de Inteiro Teor do Imóvel?

Você consegue a Certidão de Inteiro Teor do Imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Basta entregar os documentos exigidos, basicamente, o número da matrícula e informações sobre a propriedade.

Em alguns municípios, a solicitação pode ser feita de forma online, mas outras exigem comparecer ao Cartório. Para fazer o processo pela internet, utilize o Cartório Online Brasil 24 horas. Veja o passo:

  • Acesse o site;
  • Selecione “Solicitar agora” ou “Iniciar pedido”;
  • Escolha a Certidão de Inteiro Teor do Imóvel;
  • Preencha os dados de estado, cidade e cartório que deseja buscar;
  • Insira os dados da propriedade;
  • Coloque o endereço de envio da certidão e pague a taxa gerada.

Leia também: Saiba o que é e como funciona o Registro Geral de Imóveis

Quanto custa uma Certidão de Inteiro Teor do Imóvel?

O custo de uma Certidão de Inteiro Teor do Imóvel varia de acordo com o município, mas a média fica em aproximadamente R$ 50. O ideal é verificar diretamente no Cartório para saber quanto terá que gastar com a emissão dessa documentação imobiliária.

Qual o prazo para obter uma Certidão de Inteiro Teor do Imóvel?

O prazo para obter uma Certidão de Inteiro Teor do Imóvel pode demorar até 7 dias úteis, com um prazo de validade de 30 dias. No entanto, é possível que essa consulta de imóveis seja expedida na hora. Tudo depende do funcionamento do cartório.

Quais os documentos necessários para obter a Certidão de Inteiro Teor do Imóvel?

Os documentos necessários para obter a Certidão de Inteiro Teor do Imóvel são o número da matrícula do imóvel e informações sobre a propriedade. Esses dados devem ser repassados ao Cartório de Registro de Imóveis no qual o bem está registrado.

Como interpretar a Certidão de Inteiro Teor do Imóvel?

Você deve interpretar a Certidão de Inteiro Teor do Imóvel de forma a identificar possíveis irregularidades ou problemas com o bem. Dessa forma, a operação de compra e venda pode ser inviabilizada, conforme as indicações do documento.

Por exemplo, se tiver alguma vinculação a uma hipoteca, você já sabe que o imóvel poderá ser tomado pelo credor. Isso porque o bem continuará sendo utilizado como garantia da transação financeira.

Ou seja, o vendedor coloca o imóvel como segurança para o pagamento, mas resolve vendê-lo. Ainda que a transferência de propriedade seja possível, a negociação com o credor continua válida. Portanto, em caso de inadimplência, o imóvel poderá ser tomado.

Outra situação é o usufruto. Imagine que os pais doam um imóvel ao filho, mas permanecem morando no local por meio desse instrumento. Nesse caso, o herdeiro passa a ser o nu proprietário, mas só tem a posse.

Ou seja, ele não pode morar nem locar o bem. Quem tem esse direito é o usufrutuário — nesse caso, os pais. Caso você compre o imóvel, só poderá aproveitá-lo após o falecimento dos pais, porque essa situação não garante propriedade plena.

Ainda tem o contrato de aluguel. A Lei de Locações assegura que o locatário tem preferência na aquisição do imóvel. Essa comunicação deve ser clara e conter as condições do negócio, incluindo forma de pagamento e ônus reais.

Caso ele se recuse a comprá-lo, ainda pode averbar o contrato na matrícula do imóvel. Se isso acontecer, terá o direito de continuar locando a propriedade pelo tempo previsto.

Por sua vez, se a averbação acontecer 30 dias ou mais antes da alienação e o vendedor não der a preferência de compra para o locatário, ele ainda pode pleitear esse direito. Ou seja, o inquilino tem 6 meses para depositar em juízo a mesma quantia paga pelo comprador e terá direito ao imóvel.

Na prática, se você comprar um imóvel locado nessa condição e o inquilino fizer esse pagamento em juízo, simplesmente perde seu investimento. É o que a lei assegura, já que a preferência é do locatário.

Quais são as certidões relacionadas à documentação do imóvel?

As certidões relacionadas à documentação do imóvel são: Certidão de Inteiro Teor do Imóvel, Certidão de Transcrição, Certidão de Ônus e Ações Reais ou Pessoas Reipersecutórias, Certidão Quinzenária, Vintenária ou Trintenária, e Certidão Negativa de Propriedade. Cada uma delas tem a sua função, como a de Inteiro Teor, que detalha o texto da matrícula imobiliária.

Veja o que cada uma delas representa e a qual propósito atende:

  • Certidão de Inteiro Teor do Imóvel: apresenta o texto completo da matrícula imobiliária, com todo o histórico da propriedade;
  • Certidão de Ônus Reais ou Pessoas Reipersecutórias: indica possíveis ônus ou ações judiciais;
  • Certidão de Transcrição: substitui a de Inteiro Teor e vale somente para propriedades registrados antes de 1976 e que não sofreram alterações desde então;
  • Certidão Negativa de Propriedade: mostra se a pessoa é proprietária ou não do imóvel;
  • Certidão Quinzenária, Vintenária ou Trintenária: traz o histórico da propriedade por 15, 20 ou 30 anos.

Leia também: O que é Certidão Negativa de Imóvel e para que ela serve?

Quais são os erros comuns na documentação do imóvel e como evitar?

Medidas erradas na matrícula

Os dados precisam estar corretos ou serem corrigidos. O processo é chamado usucapião ou retificação e pode ser feito de forma judicial ou via Registro de Imóveis.

Problemas nas certidões

Todas as informações das certidões negativas, de propriedade, de imposto e de débitos precisam estar corretas. Caso contrário, a documentação imobiliária atrapalha a negociação de compra e venda.

Falta de atualização na escritura

Um dos principais itens da documentação imobiliária é a escritura, porque ela comprova que a propriedade foi transferida. Por isso, situações de divórcios, casamentos e outras mudanças devem ser registradas.

Contrato com cláusulas equivocadas

Todas as cláusulas do contrato de compra e venda devem ser lidas e analisadas antes de você assinar esse documento. Nesse processo, tenha uma atenção maior a:

  • Dados: verifique todas as informações, como identificação das partes e localização;
  • Declaração de quitação: nem sempre existe, mas é preciso analisar;
  • Índices de correção e juros: veja como esses fatores são aplicados;
  • Dados de pagamentos: verifique todas as informações, como despesas adicionais, corretagem, contas para depósito etc.;
  • Averbação: refere-se a todas as mudanças e anotações na documentação imobiliária e dos proprietários. Todas elas devem ser feitas para evitar problemas futuros;
  • Contrato de gaveta: é contraindicado, porque é um acordo informal.

Leia também: O que é a correção monetária em contratos imobiliários e quais os impactos

Como funcionam as certidões de imóveis rurais e comerciais?

As certidões de imóveis rurais e comerciais funcionam de maneira diferente e se enquadram como casos especiais. A certificação de propriedade rural indica que não há débitos e dívidas ativas. Ela deve ser emitida pelo Incra. Já as certidões de imóveis comerciais são semelhantes, mas os dados são da empresa.

Por isso, a solicitação da certificação de imóvel rural deve ser feita pela internet. É preciso preencher um formulário e enviar os documentos solicitados, inclusive o pagamento do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR).

Por sua vez, a certidão do imóvel comercial é feita da mesma forma que uma propriedade para pessoas físicas. No entanto, você vai entregar os dados da empresa, como o CNPJ. De toda forma, o procedimento deve ser feito no cartório.

Como garantir a legalidade nas transações imobiliárias?

Veja dicas para garantir a legalidade nas transações imobiliárias.

Analise a situação do imóvel

Verifique tanto a parte da documentação (como escritura e registro de imóveis) quanto a parte física. Para isso, você deve ter a matrícula do imóvel, cópias de processos de loteamento, desmembramento ou unificação de imóveis, plantas do local, certidões de regularidade etc.

Confira a documentação das partes envolvidas

Mais do que a consulta de imóveis, verifique os documentos das partes envolvidas. É necessário conhecer a segurança jurídica e financeira para evitar riscos desnecessários.

Levante todos os documentos e certidões

Se a documentação imobiliária estiver em falta, faça um bom levantamento. Isso ajudará a ter uma visão mais ampla do negócio.

Conheça a legislação

Por mais que não exista um código específico, várias leis regulamentam os registros de imóveis. Portanto, vale a pena ter atenção a esses detalhes.

Crie um processo de due diligence imobiliária

É fundamental ter suporte jurídico para fazer uma análise adequada das operações imobiliárias. Isso ajudará a saber quais etapas devem ser seguidas a fim de evitar riscos operacionais.

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