Quando você fizer um financiamento habitacional, vai se deparar com algumas questões burocráticas. Uma delas é o saldo devedor, que indica quanto você ainda tem de pagar para o banco.
Portanto, esse valor muda todos os meses, conforme você paga as prestações. Além disso, esse número é relevante para a declaração anual do Imposto de Renda e outras situações que podem acontecer.
Por isso, entenda o que é saldo devedor no financiamento, como calcular e reduzir sua dívida.
Confira o que você vai ler por aqui:
- O que é o saldo devedor?
- O que é saldo devedor em um financiamento imobiliário?
- Como o saldo devedor é calculado ao longo do tempo?
- Como saber o meu saldo devedor?
- O que significa solicitar saldo devedor?
- Como usar o saldo devedor?
- Como funcionam os juros e as amortizações no financiamento imobiliário?
- Como os pagamentos antecipados impactam o saldo devedor?
- Como reduzir o saldo devedor mais rapidamente?
- Quais são as opções de quitação antecipada e suas vantagens?
- Como fazer a renegociação de dívida e quais seus benefícios?
- Por que acompanhar o saldo devedor regularmente?
- Como encontrar o imóvel certo para fazer um financiamento imobiliário?
O que é o saldo devedor?
O saldo devedor é o valor que falta para pagar uma dívida, considerando a quantia emprestada ou financiada mais os juros e encargos da transação. Esse termo é usado em todas as operações financeiras com pagamento parcelado, sendo que seu montante vai sendo reduzido conforme as prestações são pagas.
O que é saldo devedor em um financiamento imobiliário?
O saldo devedor em um financiamento imobiliário é o montante que falta para quitar a dívida total, considerando juros, encargos e quantia financiada. Esse valor aparecerá também no consórcio. Em qualquer um dos casos, esse termo é conhecido como saldo negativo e diminui todos os meses.
Assim, esse valor em aberto tem relação direta com o ato de não quitar financiamento. Portanto, ter alguma quantia a pagar não significa que você está inadimplente.
Na verdade, você só corre o risco de entrar para a lista de CPFs negativados se alguma parcela tiver vencido sem que tenha sido paga. Ou seja, a inadimplência e saldo devedor não estão interligados.
Leia Também: Entenda como as taxas de juros no financiamento imobiliário funcionam e saiba como pagar menos
Como o saldo devedor é calculado ao longo do tempo?
O saldo devedor é calculado ao longo do tempo pela subtração das parcelas já quitadas do financiamento do total do financiamento. O problema é que essa contabilização não é tão simples, pois há acréscimo de juros e encargos. Ou seja, pouco adianta considerar somente as prestações, porque o resultado estará errado.
Para entender esse cenário, é preciso saber que a parcela mensal do financiamento é composta por amortização e juros. Por isso, é necessário saber qual modalidade foi escolhida.
De modo geral, existem 4 principais sistemas de amortização:
- Tabela Price;
- Sistema de Amortização Crescente (SAC);
- Sistema Americano;
- Sistema de Pagamento Único.
Os mais usados no Brasil são Tabela Price e SAC. De toda forma, cada um deles tem um cálculo diferente. Portanto, eles interferem no ato de reduzir o saldo devedor.
No caso da Tabela Price, o gerenciamento de saldo devedor é mais complicado, porque o valor da dívida demora mais para cair. Assim, a amortização cresce todos os meses, sendo que há um pagamento de juros mais elevado.
Por sua vez, no SAC, a amortização das parcelas é igual, o que faz a dívida ser reduzida com mais rapidez. Portanto, é mais indicado para quem não tem projeção de aumento de renda.
Qualquer que seja o caso, o cálculo do saldo devedor torna-se complicado. Por isso, é melhor verificar diretamente com o banco como quitar financiamento, reduzir essa dívida e gerenciá-la.
Além disso, esse montante pode sofrer variações ao longo do tempo. Geralmente, isso acontece devido a 3 fatores:
- Valor da parcela;
- Prazo de pagamento;
- Juros incidentes.
Como saber o meu saldo devedor?
Você pode saber o seu saldo devedor diretamente com o credor da dívida. No caso do financiamento imobiliário, com o banco que efetivou a operação. Ele trará a informação rapidamente, considerando a cobrança de juros e encargos, além do valor fixo das parcelas.
Vale a pena reforçar que muitas instituições financeiras já oferecem essa informação via aplicativo. Assim, você nem precisa ir a uma agência fazer o pedido para ter acesso ao dado.
O que significa solicitar saldo devedor?
Solicitar saldo devedor significa consultar em quanto está a dívida atual e qual valor você deveria oferecer ao banco para quitar o financiamento. Como o cálculo da quantia é complexo, essa é a forma mais segura de ter essa informação.
Como usar o saldo devedor?
Você não pode usar o saldo devedor, porque ele é a dívida ainda existente com o banco. No entanto, é possível negociar tanto o débito em aberto quanto o prazo de financiamento. Caso você tenha alguma prestação inadimplente, essa alternativa é válida e pode envolver um período de carência.
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Como funcionam os juros e as amortizações no financiamento imobiliário?
Os juros e as amortizações no financiamento imobiliário funcionam a partir da redução mensal da dívida, conforme é feito o pagamento das parcelas. Outra possibilidade é reduzir o saldo devedor quitando a prestação mensal e a última do contrato que está em aberto.
Essas duas formas são válidas para quitar financiamento. Ainda existem os sistemas de amortização, como já vimos.
No caso do SAC, o mais usado no Brasil, há uma amortização mensal. O valor das prestações diminui, porque você paga mais juros no começo do que no final. Por isso, torna-se possível reduzir o saldo devedor com mais rapidez.
Já na Tabela Price, o valor da parcela se mantém constante, mas a quantia paga muda. Isso porque a amortização começa pequena e cresce com o tempo.
Assim, quem paga uma parcela baixa precisa de mais tempo para quitar o financiamento. Com isso, os juros são mais elevados.
Como os pagamentos antecipados impactam o saldo devedor?
Os pagamentos antecipados impactam o saldo devedor por reduzi-lo, também diminuindo os juros, já que eles são recalculados. Essa também é uma forma de ter uma dívida por menos tempo.
Por isso, existem alguns benefícios ao reduzir o saldo devedor. Eles são:
- Desconto nas parcelas devido ao recálculo dos juros;
- Economia a longo prazo, pois seu financiamento passa por menos correções monetárias;
- Possibilidade de fazer um novo financiamento imobiliário com mais rapidez devido ao bom histórico de relacionamento com o banco.
Ainda assim, é bom saber quando vale a pena amortizar financiamento. Isso porque nem sempre é interessante adotar essa medida.
Como reduzir o saldo devedor mais rapidamente?
Para reduzir o saldo devedor mais rapidamente, é preciso fazer amortizações. Esse processo pode ser feito com uma quantia elevada ou com o valor que sobrar do seu orçamento ou planejamento financeiro.
Outra possibilidade é pagar a parcela mensal e outra do final do contrato. Dessa forma, você pode pedir o recálculo das últimas prestações e pagar bem menos do que estava programado.
Quais são as opções de quitação antecipada e suas vantagens?
As opções de quitação antecipada são quitação total e parcial da dívida. No primeiro caso, você pode quitar o financiamento, sendo que há o abatimento de juros e encargos de todas as prestações restantes. No segundo, paga-se mais de uma parcela por vez com o intuito de reduzir o saldo devedor.
De toda forma, a quitação antecipada busca amortizar os valores do financiamento. Assim, você consegue descontos nas taxas de juros, o que gera a redução da quantia total paga.
Apesar disso, esse não é um benefício assegurado pelos bancos. A quitação antecipada está prevista no Código de Defesa do Consumidor (CDC).
Entre as vantagens da quitação antecipada estão:
- Redução das taxas de juros;
- Liberação de novos empréstimos e financiamentos;
- Melhoria da reputação e do score de crédito.
Leia também: Por que a parcela do financiamento do imóvel pode aumentar?
Como fazer a renegociação de dívida e quais seus benefícios?
A renegociação de dívida é feita diretamente com o banco por meio de um acordo relativo ao saldo devedor ou ao prazo de financiamento. Portanto, existem duas possibilidades, que trazem como benefício você se manter adimplente e pagar os devidos juros da operação.
Quando você opta por negociar o saldo devedor, está fazendo um acordo relativo às prestações atrasadas. Nesse caso, pode ter uma carência para a quitação do débito.
Por sua vez, se optar por negociar o prazo de financiamento, as parcelas serão recalculadas. Assim, elas passam a ter um valor menor, conforme o saldo devedor. Nesse sentido, o período de pagamento pode ser ampliado até você fazer 80 anos ou atingir determinado limite de parcelas, definido pelo banco.
Ao aumentar o prazo do financiamento, você consegue diminuir o valor das parcelas. Outra possibilidade é suspender o pagamento de forma temporária. Já quando renegocia o saldo devedor, diminui a taxa de juros.
Aqui, você pode fazer a portabilidade de crédito imobiliário. Esse é o processo de migrar a dívida para outro credor, que ofereça condições melhores. O novo banco quita financiamento com o antigo.
Ao mesmo tempo, você consegue fazer o gerenciamento de saldo devedor, desde que mantenha o prazo e o valor financiado. Ainda considere possíveis custos nessa migração. Portanto, sempre compare o Custo Efetivo Total (CET) do financiamento.
Por que acompanhar o saldo devedor regularmente?
Acompanhar o saldo devedor regularmente é uma forma de saber quanto ainda deve e fazer um planejamento financeiro para quitar o financiamento. Assim, você consegue abater parte da dívida e investir em outras atividades ou, simplesmente, acabar com esse débito em aberto, conforme o que fizer mais sentido para a sua realidade.
De toda forma, fica mais fácil fazer o gerenciamento de saldo devedor, porque você tem acesso a todas as informações necessárias. Por isso, muitos bancos já permitem esse acompanhamento via app.
Outro motivo para acompanhar o saldo devedor é colocar essa informação no Imposto de Renda. Isso porque os imóveis precisam ser declarados na ficha “Bens e direitos”. Portanto, você precisará colocar quanto já foi quitado.
Como encontrar o imóvel certo para fazer um financiamento imobiliário?
Agora que você viu todas essas informações sobre o saldo devedor, está na hora de encontrar o imóvel certo para fazer um financiamento imobiliário. Com o QuintoAndar você consegue fazer tudo isso, com transparência e sem burocracia.
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