Descubra por que ficar atento ao INPC é fundamental para fazer investimentos e contratos imobiliários

Você já ouviu falar no INPC? O Índice Nacional de Preços ao Consumidor, medido pelo IBGE, é um dos principais medidores da inflação no Brasil, assim como o IPCA e o IGP-M. Mas qual a diferença do INPC para os outros indicadores de inflação?

O que muda, basicamente, é o escopo de avaliação, ou seja, a “cesta de referência” para a medição da variação de preços. Afinal, ela é diferente conforme o público-alvo de cada indicador.

Assim, enquanto o IPCA abrange uma fatia  maior da população brasileira, com grande diversidade de renda, o INPC restringe a medida de inflação aos custos das famílias de renda mais baixa. Já o IGP-M traz para a avaliação questões de mercado e atacado.

Abaixo, explicamos de maneira mais detalhada como o INPC é medido e como ele pode interferir na vida de quem faz um investimento imobiliário.

Confira o que você vai ler por aqui:

• O que é o INPC?
• Qual a importância do INPC?
• Qual a diferença entre INPC, IPCA e IGP-M?
• O que analisa o IPCA?
• O que analisa o IGP-M?
• Como o INPC afeta os investidores imobiliários?
• Como o INPC impacta a valorização de imóveis?
• Qual o papel do INPC nos contratos de aluguel?
• Como reajustar o aluguel de acordo com o INPC?
• Como calcular e acompanhar o INPC?
• Onde consultar o INPC acumulado?
• Contrato em que o proprietário também sai protegido

O que é o INPC?

O INPC é um dos índices econômicos inflacionários existentes no Brasil e tem como público-alvo as famílias com faixa de renda entre 1 e 5 salários mínimos. Assim, mede o poder de compra dessa população. A sigla significa Índice Nacional de Preços ao Consumidor.

Para fazer a medição, o IBGE, órgão responsável pelo cálculo, levanta centenas de milhares de preços em 16 capitais brasileiras. Juntas, elas abrangem 10 regiões metropolitanas e mais alguns municípios. Veja quais são eles:

• Aracaju;
• Belém;
• Belo Horizonte;
• Brasília.
• Campo Grande;
• Curitiba;
• Fortaleza;
• Goiânia;
• Porto Alegre;
• Recife;
• Rio Branco;
• Rio de Janeiro;
• Salvador;
• São Luís;
• São Paulo;
• Vitória.

Perceba que essas cidades representam todas as regiões brasileiras. Dessa forma, é possível ter uma visão ampla de como a inflação impacta as famílias com menor renda em todo o Brasil.

Isso porque o peso de despesas fundamentais — como alimentação, moradia e transporte —, naturalmente, é maior do que índices econômicos que abrangem mais faixas de renda.

Dessa forma, o IBGE avalia diferentes categorias e faz com que cada uma delas tenha um peso específico. Por exemplo, alimentação e moradia impactam mais do que as despesas pessoais.

Qual a importância do INPC?

A importância do INPC, além de avaliar o efeito da inflação sobre a população mais carente, é servir de balizador para reajustes tradicionalmente associados a esse público, como o do salário mínimo, das aposentadorias e das negociações sindicais. Assim, é possível saber se a remuneração recebida por essas famílias é suficiente para cobrir as despesas básicas.

Mais do que isso, o INPC serve como base de correção para contratos de aluguel. Portanto, ainda que existam vários índices econômicos que impactam o mercado imobiliário, ele também precisa ser considerado.

Enfim, esse indicador inflacionário também afeta a valorização de propriedades. Portanto, quem faz um investimento imobiliário deve acompanhar seu resultado para tomar decisões e garantir que está fazendo um bom negócio.

Leia também: O que é a correção monetária em contratos imobiliários e quais os impactos

Qual a diferença entre INPC, IPCA e IGP-M?

A diferença entre INPC, IPCA e IGP-M é o foco da análise, já que cada um deles se concentra em aspectos específicos. Assim, o INPC avalia as famílias que ganham de 1 a 5 salários mínimos, o IPCA abrange mais faixas de renda e é o indicador oficial, e o IGP-M analisa questões de mercado e atacado.

Portanto, nenhum deles é mais ou menos relevante do que o outro. Eles são complementares. E por que existe essa divisão? Porque essa é a forma do governo analisar o impacto da inflação de forma estratificada.

Por exemplo, se fosse utilizado apenas o IPCA, que mede a inflação oficial, não se saberia exatamente qual o impacto do aumento de preços na população de renda mais baixa. Isso traria uma visão parcial da realidade, que não contribuiria de forma eficiente para a elaboração de políticas públicas.

Leia também: É melhor usar IGP-M, IPCA ou a negociação entre locador e locatário como índice de reajuste de aluguel?

O que analisa o IPCA?

O IPCA, índice de indicador oficial do Brasil, também é medido pelo IBGE, mas abrange um escopo mais amplo de renda, que varia entre 1 e 40 salários mínimos por família. A sigla significa Índice de Preços ao Consumidor Amplo.

Assim, o peso de itens básicos tende a ser menor e segmentos mais supérfluos e mais caros ganham participação no cômputo geral. Portanto, ele faz uma análise mais geral da situação das famílias brasileiras.

O que analisa o IGP-M?

O IGP-M é medido pela Fundação Getúlio Vargas e busca medir mais a variação de preços para o mercado do que para o consumidor. Assim, o custo de matérias-primas (algumas delas importadas e vinculadas ao dólar) ganham ainda mais peso. A sigla significa Índice Geral de Preços – Mercado.

Embora os preços de mercado acabem impactando o consumidor, não ocorre na mesma proporção e ao mesmo tempo. Por conta disso, o IGP-M pode apresentar fortes distorções em relação aos índices de consumo no longo prazo.

Até o início da pandemia de COVID-19, em 2020, o IGP-M era o índice inflacionário normalmente utilizado em contratos de aluguel. No entanto, sua alta muito acima dos outros indicadores gerou uma distorção e o mercado imobiliário reviu essa questão.

Dessa forma, outros índices econômicos passaram a ser utilizados. Isso mudou a dinâmica do investimento imobiliário, o que exige mais atenção de quem compra imóveis para alugar.

Leia também: Calcule seu reajuste de aluguel com a calculadora de IGP-M

Como o INPC afeta os investidores imobiliários?

O INPC afeta os investidores imobiliários quando é utilizado como indexador de reajuste do aluguel e também por ser uma espécie de termômetro da negociação de propriedades. Ou seja, de um lado, ele pode servir para entender o impacto da locação no orçamento das famílias de renda mais baixa.

De outro, mede como está o mercado em relação à compra e venda. Afinal, se as famílias tiverem mais dificuldade de pagar pelos serviços básicos, dificilmente farão investimentos no mercado imobiliário.

Aqui, é preciso entender que as famílias de renda mais baixa usam o dinheiro para compras mais imediatas e necessárias para o dia a dia. Por exemplo: alimentação, habitação e transporte.

No entanto, se os valores desses itens aumentarem, sobra menos dinheiro no orçamento. Portanto, elas deixam de comprar imóveis, o que faz os investidores que buscam revender levarem mais tempo para fazer uma negociação.

Da mesma forma, quando o aluguel começa a pressionar o orçamento, essas famílias tendem a buscar imóveis mais baratos. Assim, quem investiu pode ficar sem a renda passiva gerada pela propriedade, pelo menos por um tempo.

Leia também: Meu inquilino não paga aluguel, o que fazer? Conheça seus direitos

Como o INPC impacta a valorização de imóveis?

O INPC impacta a valorização de imóveis, porque sua alta leva a uma queda na negociação do mercado. Ou seja, menos pessoas procuram comprar propriedades e fazer financiamentos habitacionais, já que os juros acabam ficando mais elevados.

Da mesma forma, as instituições financeiras passam a reprovar um número maior de pedidos de linha de crédito imobiliário, tanto devido ao aumento do valor do imóvel quanto pela renda insuficiente do comprador.

Explicando melhor: quando os índices econômicos da inflação aumentam, o preço dos imóveis também tende a se elevar. No entanto, a queda na demanda por esse tipo de negociação faz com que um número menor de operações aconteça.

Nesse cenário, o investidor fica com a propriedade parada por um tempo maior. Assim, ele deixa de ter uma renda passiva e isso pode gerar até uma crise no mercado imobiliário.

Qual o papel do INPC nos contratos de aluguel?

O papel do INPC nos contratos de aluguel é servir como índice de reajuste. Portanto, quanto mais alto ele estiver, maior pode ser a correção do valor da locação, dependendo do indexador que está definido no acordo feito entre proprietário e inquilino.

Como uma alta no valor da locação aperta o orçamento, as famílias de renda mais baixa podem deixar de honrar o compromisso ou buscarem outro lugar para viver. Portanto, essa situação pode representar a perda do locatário e até a não realização de investimentos no imóvel, como reformas.

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Como reajustar o aluguel de acordo com o INPC?

Para reajustar o aluguel de acordo com o INPC, use a alíquota do indicador e o preço atual da locação. O ideal é usar o índice acumulado, já que ele é anual, considerando os 12 meses anteriores.

Por exemplo, nos 12 meses terminados em setembro de 2023, o resultado desse índice econômico foi de 2,91%. Se o aluguel é de R$ 1.000, faça o seguinte: R$ 1.000 x 0,0291 = R$ 29,10. Portanto, o novo valor de locação seria R$ 1.029,10.

Embora não seja o mais comum, o INPC pode ser utilizado para reajustar os valores do aluguel, desde que fixado previamente em contrato, especialmente quando o inquilino estiver em uma faixa de renda de até 5 salários mínimos.

O fato de o público-alvo ser mais pobre não implica em um reajuste menor, mas sim mais aderente ao avanço dos gastos dessa população. O INPC, inclusive, foi maior que o IPCA e o IGP-M em 2022.

O índice mais usado nos aluguéis ainda é o IGP-M, que é inclusive conhecido como a “inflação do aluguel”. Entretanto, ele pode não ser uma boa escolha para ambas as partes.

Por se deslocar, muitas vezes, do custo de vida do inquilino e até mesmo do proprietário, o IGP-M pode tornar o aluguel muito pesado para quem paga ou não ajusta suficientemente a renda recebida por quem recebe.

Dessa maneira, a administração de imóveis do QuintoAndar, tornou padrão a indexação do contrato pelo IPCA, de maneira a refletir melhor o impacto no custo de ambas as partes.

Como calcular e acompanhar o INPC?

Para calcular e acompanhar o INPC, é preciso monitorar os índices econômicos divulgados pelo IBGE. Isso porque o órgão traz as informações prontas e você pode usá-las para o reajuste do aluguel ou do preço do imóvel.

De toda forma, a coleta de informações do Índice Nacional de Preços ao Consumidor dura o mês todo, do dia 1° a 30 ou 31. A pesquisa usa preços de prestadores de serviços, estabelecimentos comerciais, concessionárias de serviços públicos e domicílios, a fim de saber os valores de locação.

A partir disso, os valores são alocados em 9 grupos, que são:

• Alimentação e bebidas;
• Artigos de residência;
• Comunicação;
• Despesas pessoais;
• Educação;
• Habitação;
• Saúde e cuidados pessoais;
• Transportes;
• Vestuário.

Cada um deles tem um peso diferente e, assim, é feito o cálculo do INPC. A divulgação é feita pelo IBGE, tanto no seu site quanto em veículos de imprensa, como rádios e jornais.

Onde consultar o INPC acumulado?

Você pode consultar o INPC acumulado no site do IBGE. Além de trazer o índice por categorias e geral, também traz o resultado obtido nos 12 meses anteriores.

Contrato em que o proprietário também sai protegido

Além de promover um reajuste mais justo e previsível para ambas as partes, o QuintoAndar oferece aos proprietários um suporte completo para o fechamento do negócio, diferente das negociações de aluguel direto com o proprietário, onde o risco de problemas contratuais é maior.

O contrato é feito com base em milhares de imóveis já alugados na plataforma e conta com toda a segurança da equipe jurídica do QuintoAndar.

A plataforma também faz uma análise criteriosa de crédito dos potenciais inquilinos. A confiança é tão grande que, no caso de investidores parceiros, o QuintoAndar ainda garante o pagamento do aluguel mesmo em caso de inadimplência.

E caso você ainda tenha dúvidas iniciais sobre como funciona o aluguel de imóveis pode contar com o auxílio da maior plataforma de moradia do país para ter a certeza de um processo agilizado e desburocratizado.